万科是什么东东？
万科成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科企业股份有限公司，英文名称为：CHINA VANKE CO., LTD. 缩写为“VANKE”，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。万科现任董事长为王石，万科现有员工16000余人。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。
万科是国企还是私企
万科是国企。万科企业股份有限公司（简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002，证券曾用简称：深万科A、G万科A），公司成立于1984年05月，总股本1099521.02万股（2008年2季度），总部位于中国广东省深圳市盐田...
万科行业地位分析？
公司成立于 1984 年，1988 年进入房地产行业，1991 年成为深交所第二家上市公司。从 万科第三个十年的开始，提出由专业化到精细化，实现有质量的增长，并走上了快周转的 道路，
2010 年万科率先越过千亿门槛，并开始涉足商业地产。第四个十年，公司提出了 房地产白银时代，并将定位从“三好住宅供应商”调整为“未来城市综合配套服务商”， 从此物业管理、商业地产、物流地产、长租公寓、滑雪度假等新业务布*初现雏形。与此 同时，公司也开启管理升级，开创事业合伙人机制。2018 年，公司进一步将企业定位升 级为“城乡建设与生活服务商”。万科是 A 股持续盈利年限、持续现金分红年限最长的公 司，体现公司为计深远的运营态度，兑现注重股东回报的承诺。
沈阳的万科的资料
首先我想知道你问的待遇是指什么职位？沈阳万科的销售都是代理公司来做待遇一般是1000加提成万科在沈阳的项目有：万科城，万科新瑜公馆，万科魅力之城万科金域蓝湾（最新项目还没开盘）以上是较新的项目，老项目就不多说啦（都入住啦）
万科物业成立于哪一年
万科物业成立于1990年，以住宅物业为主提供高品质服务，作为中国物业管理行业的领跑者，万科物业致力于让更多用户体验物业服务之美好，围绕业主不动产保值增值提供全生命周期服务。小区物业管理的职责是什么1、物业维修管理：物业...
1984年成立的中国房地产企业？
万科企业股份有限公司，成立于1984年，目前中国最大的房地产集团之一。
北京市大成房地产开发总公司，成立于1984年，隶属于北京市建委。目前拥有资产20多亿元，累计开发37片居住小区、277万平方米、竣工241万平方米。
中国房屋建设开发公司平顶山市公司，成立于1984年七月。当年这家公司是直属市**领导的事业单位，具有国家一级开发资质。
万科已在雄安新区成立房地产公司，这里能否是中国下一个人口集中迁移地？
万科已在河北雄安新区注册成立房地产公司，该公司注册资本20亿元，是雄安新区第一家房地产公司，名为“雄安万科企业投资有限公司”，注册于2017年10月10日，注册地址为河北省保定市雄县温泉路73号注册了公司，注册资本20亿元。万科企业股份有限公司100%持有，法定代表人及董事长均为周巍，董事兼总经理为鄂大鹏，另一名董事为王垚，监事为吴玲。
工商信息显示该公司经营范围包括：项目投资管理，房屋建筑工程施工，房地产开发经营，机动车停车场设计、施工；广告设计、制作、发布，物业管理，养老服务，企业管理咨询、策划服务，贸易信息咨询，承办展览展示服务，餐饮服务，酒店管理，自有房屋及场地出租。
据悉，周巍现任万科集团副总裁，**副书记，万科产业城镇公司董事长；鄂大鹏为万科集团产业城镇公司副总经理，王垚则为北京万科医养事业部总经理。
此前报道显示，早在2016年5月4日，万科集团总裁郁亮就曾带领集团高层到保定市考察。在此期间，郁亮前往白洋淀科技城、莲池区高新技术产业园等实地考察，并与保定市领导及有关部门进行座谈交流。当时，周巍也跟随郁亮一起考察了相关项目。
此后，有消息称，雄安新区筹备工作委员会已与万科企业股份有限公司、深圳市投资控股有限公司、中国节能环保集团公司联合体签约。还有媒体报道表示，万科与雄安新区筹备工作委员会签署了协议，其中包含“新安小镇”计划。但当时万科否认了此事，表示截至7月11日，万科并没有与雄安新区签署任何合作协议。
城市化进程中人口迁移的规律趋势，可分两个阶段，对照国际经验，中国正处于人口迁移的第二个阶段。
1985-1995年：主要迁入珠三角、沪苏、北京
1985-1990年省际净迁入规模最大的是广东，高达100.7万人。其他净迁入人口超过10万人的省（市、区）有5个省：北京（54万人）、上海（53万人）、辽宁（25万人）、天津（17万人）、江苏（17万人）。
广东、北京、上海的省际净迁入人口合计占比高达67.4%。
1995-2010年：主要迁入珠三角、长三角、京津
1995-2000年，人口主要迁往珠三角、长三角、京津、**、福建等地区，浙江从之前的净迁出变为净迁入。
1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。
2010-2015年：主要迁入一线城市和部分二线城市
2011年以来，中国经济逐渐进入新常态，东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级，中西部地区就近城镇化开始推进，这些事件意味着人口迁移可能会出现新的特点。
在省际层面，2010-2015年人口净迁入的第一集中地是京津地区，中西部外来务工人员大量回流造成长三角、珠三角净迁入人口大幅减少。
在城市层面，人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体放缓，且分化明显，但趋势未改。
中国正处于人口迁移的第二个阶段，在未来中国的人口迁移格*中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。
在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。
在中西部地区，重庆、郑州、武汉、成都、石家庄、长沙等区域中心城市人口将快速增长。
中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人口将继续大量进入城市；大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民；随着中西部地区经济发展及就近城镇化推进，在东部地区的部分外来务工人员将可能继续回流，首要选择中西部地区的区域中心城市。
由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。同样，三四线城市房价收入比较低，但是在人口增长停滞甚至迁出的情况下，面临较长期去库存压力。
除了人口迁入、货币超发、城市经济活力等因素外，一二线大城市房价还跟住宅用地供给有关，目前供给不足，房地产越来越货币金融化。在土地财政制度下，地方**垄断土地市场和用途管制，土地出让收入最大化符合地方**利益。土地财政为城镇化融资作出了巨大贡献，但也推高房价，如不改革，将使城镇化和高房价走向畸形，拉大收入差距，绑架政策。
大城市不是控制人口的问题，而是应改善城市规划和公共交通。可借鉴OECD的城市功能区视角，超越行政边界解决存在难题。优化人口年龄结构，放弃人口总量调控目标，保持相对开放的人口迁徙政策，吸引区外年轻人口、特别是高素质年轻人口。优化人口的空间分布，并促进职住平衡，严格控制中心城人口增长，推进新增人口向新城集聚，并积极在新城布*相应产业，包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。进一步发展城市轨道交通，大力提高城市轨道交通路网密度，推进轨道交通系统制式多元化发展，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。
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万科是国有企业吗？
别听一些不懂装懂的人胡扯华润是香港的没错但它是央企就像移动通讯集团为了进去国际资本市场资产重组成立中国移动香港集团公司在香港和纽约上市。总之华润就和这些公司一样的性质是央企联通公司保利集团中石化中石油等公司都是央企。
[大A小S系列1]:瞎BB《万科2023年第一次临时股东大会实录》
开辟新系列的简单说明：大A小S就是大A股小散户的意思，中国唯股市和足球可以随便写随便*，想到哪说到哪，就图个痛快，比较契合自媒体尿性。
一、背景
万科发布A股150亿增发预案后，又在H股以13港元每股配售39亿港元，遭遇全网暴力。港股13元港币比A股16元人民币折价30%了，既然在港股配股，为什么不多在A股配点？同为行业翘楚的保利地产承诺以高于净资产的价格增发股票。《万科A：2023年度向特定对象发行A股股票方案的论证分析报告》摘要：
二、问答环节
问题1：管理层好，最近公司有以破净的价格发行H股融了39亿，虽然折价相对于同期增发的公司不高，但是这个时点在H股股价已经破净比较多的情况下发行，我比较疑惑。因为公司经营还是比较稳健的，而且去年也获得了非常多银行的授信，这次融资39亿，其实这点钱我们公司应该不缺，我比较疑惑公司为什么在这个时间点以这个价格来发行H股？第二个是这次A股的定增方案落地实施的具体时间，会不会出现像H股这样折价或以比较低的价格发行？以上请管理层谈谈是怎么平衡公司的发展需要以及股东的利益。
（祝总很有江湖味，话很劲道，值得反复回味...）
祝九胜：感谢这位股东的提问。对于我们这次H股增发，一些股东表示了关切，也提出了一些疑问，我们对此非常理解，也非常感谢各位股东，无论是疑惑也好，关切也好，都是希望万科能够长期向好，能够创造真实价值。我们在做这个决定之前，内部也经过多轮讨论，也非常纠结。就像你刚才讲的，公司不是因为缺钱而发的H股。去年11月份监管部门连发三支箭，当时以六大行为主的十几家金融机构与万科签了8000多亿的授信额度，我们也希望用这个额度多拿一点钱（注：言下之意，授信仅仅是口头承诺或者银行配合政策面的一种表态，并不代表真正放的贷款，甚至银行不提前抽贷就是开恩了，实际能获得的真金白银的贷款可能非常有限），同时我们也看到部分一二线城市出现了结构性的机会，重新启动投资布*应该能带来比较好的兑现（注：部分城市的部分热点地区拿地开始有利可图了，至少能够覆盖资金成本了-例如前段时间地产界的热词“战上海”。万科认为自己有本事抄房地产行业的大底！）。从资债结构的情况来看，债权类的资金比作水，股权类的资金比作茶，茶和水的比例一定要合适。债权性资金增加后，股权性资金显得不是很足，我们希望能形成良好的资债结构（注：现在已经不再是可以无限扩杠杆的时代了，金融监管机构在压银行地产业务的杠杆、银行当然也在压地产公司的杠杆：必须有足够的资本金才能借到更多的钱。快速获得资本金的唯一手段就是股权融资：增加1元的股权融资资本金至少可以撬动至少10元的债权融资，十倍杠杆真不算高。可能看起来确实短期内“损害”了现有股东很有限的利益，但长期看如果财务杠杆运营得当、投资机会能够把握、抄底房地产行业成功，万科能够给广大股东创造长期价值。）
为什么选择这个时点做这个事情？两方面的考虑，去年三支箭的政策出来对行业信心起到了提振，我们也想把握这个机会。去年12月临时股东大会我们在股东的支持下拿到了增发H股的一般性授权。这次的发行额度没有全部用完，最终发行的H股只占了增发后总股本的2.5%，发行价格的折扣率6.1%，发行获得7.5倍的名义覆盖，境外有近100家投资人参与这件事情，包括一些长线的基金和主权基金（注：万科比较克制，摊薄股东权益比例还是比较小的-影响股价不到3%，资本市场认可度比较高，吸引到了海外长期高质量财务投资者，这些投资者的认知能力肯定是高于大A投机倒把分子如我这样的人的）。我们感觉到海外投资人对中国房地产市场的信心在恢复，万科作为行业蓝筹也得到了这部分投资人的认可。
第二方面的考虑，A股和H股增发的规则是不一样的。A股增发资金的用途主要用于现有的项目，就是保交付，多余的部分（30%募集额=45亿元）用于补流（注：我大A股监管还是“我是您爸爸”的思维：有条件放开融资渠道，但是只准您好好学习、把落下的功课做完后，再去花啊、交女朋友啊...）。发H股拿到的资金60%用于置换原有的借款，剩下40%用于补充流动性，相对而言H股拿到的资金在使用上更灵活一些。为什么选择这个时点也有资债替换的考虑，大家知道过去一年境外的融资，特别是美元的升息还是挺快的，现在的境外贷款利率达到5.3%左右的水平，比曾经的3个多点提高了很多，选择这个时机发H股也是希望置换部分境外债务性融资，降低财务费用。（注：H股相对宽容，60%的钱可以提前还高利率房贷，每个月月供就降下来了，房奴表示压力小了很多；40%的钱当零用钱随便玩...无意去比较AH的优劣，仅从万科案例就能发现一些监管思路的区别：大A隐隐有应试教育的影子；而H股灵活的多，素质教育-法治监管的味道更浓一些）
您第二个问题是关注A股的增发。A股增发拿到股东大会授权后，还要经过监管部门的许可，我们会以更慎重的态度在价格、时机上反复权衡，希望能让股东满意（注：把大A当爹供着，大A散户表示态度很好、很受用）。短期大家可能关注价格和摊薄，长期还是看能不能创造价值。郁亮**对我们的要求是当好农民种好地，我们拿到的股权性资金和利润留存形成的净资产，基本上就是种子，债性资金相当于化肥农*。在这种前提下股东如果同意增发，投资人还同意给钱，那就不是一般的种子，是良种子、金种子，这种种子我们会倍加珍惜，跟化肥农*配合好，更努力把地种好，提高粮食产量和出产质量。当然这里也存在一个周期，毕竟从买到能卖，到回款，到创利，到结利还有时间的滞后，能不能提高净资产回报率、做到比平均水平更好是问题的核心。（注：郁亮**还是很讲**、很了解中国国情，决不当“黑心无良”的房地产商，在行业最低谷时，绝不高调，自贬为最底层的农民工，装可怜要政策，争取发展空间-行业第一个完成股权增发，是个厉害人物啊！但是，万科真的是农民吗？当然不是，如果是也是个“种房子的种粮大户”，后续详细分析…）
去年我们投资的兑现度达到了83%-86%，和以往比还是有所提升，我们通过组织、机制、文化的调整来适应行业的挑战和新发展阶段。在开发业务方面，开发经营本部在统筹协调拉通底线方面比过往有长足的进步。在经营和服务业务方面，过去一年也取得了比较多的进步。我们今年对各个经营性业务提出了要为集团形成正向利润贡献的要求，去年说的第二利润蓄水池正在形成水位，加上外部的政策利好，各类资产退出的通道已经有了Reits的试点，只要我们的经营和服务能力在提升，我们对中长期的表现还是有基本的信心。（注：证明万科的经营能力）
问题2：管理层好，请问一个关于募投项目的问题，这次公司披露了11个募投项目，但总体看下来感觉这些项目的利润率并不是很高，想问一下公司是以什么样的标准来选择这些募投项目的，以及为什么这些项目看上去收益率都不是很高？
刘肖：谢谢这位股东的问题，募投项目是我们根据政策导向，也根据公司自身的情况做的选择。根据我们学习中国证监会优化房企股权融资的五项措施的政策导向，我们设定的标准：一是并表项目，二是普通住宅，三是已拿到预售许可证正在销售，四是这个项目有一定的体量，后续还需要较多的资金去建设。按照这个标准，我们选择了11个房地产项目，部分收益率较低。刚才朱旭汇报的时候有一个列表，以项目投资收益率指标为例，最低是广州魅力之城的3.5%，最高是重庆天空之城的13.6%（注：其实这个楼盘不是普通住宅，而是郊区纯洋房）。这些项目是满足条件的，已经有预售证，后续还要大量开发。这些项目主要都是2022年之前获取的，当前预计的收益率是基于当前市场情况进行的测算，经过过去一年的市场调整，收益率确实受到一些影响。相信如果市场好转，项目的收益率还是有一定的改善空间。以上就是您说的项目收益率为什么看起来比较低的回答。
详细总结每个项目的情况，然后统计如下：
全文最重要的一张表，耗费大量时间。说明如下：
1、项目特点
11个楼盘中9个都是处于城市远郊区的大盘，重庆-星光天空之城是郊区纯洋房，陕西-西安万科东望属于城乡结合部的超大楼盘。所有楼盘至少第一期期房开始销售，容积率都远超一般住宅。为什么万科没有把最优质的资产（北京、上海、深圳）放到增发项目中啊！一个都没有！基本判断就是要增厚这些项目的资本金，然后去加杠杆撬动银行贷款，以支持项目后续开发，博取更高的资本回报！
2、容积率高的含义
容积率=建筑面积/土地面积，也就是在一平米土地上建多少平米房子，容积率越高住宅密度越大，住的越不舒服。一般别墅容积率是0.6，住宅小区是2，北京著名的居住密度大的商住两用小区中弘公司开发的北京像素：建筑面积70万平方米、总户数4706、容积率2.38、快2万人居住；苹果潘操盘的著名北京建外soho容积率是3.5。房价均比周边楼盘低老大一截。
万科11个项目容积率平均值是3.56，远超一般住宅容积率2的均值，有多重深刻含义：
（1）万科的谈判能力不是一般的强，超过了神通广大的苹果潘，简直是神一般的存在，一般别墅容积率是0.6-1，万科是1.6；一般住宅是2，万科是3.56达到商业地产的容积率，这哪里是什么“农民种田”啊！简直是在庄稼地里“种房子”，想复制中弘当年的“北京像素”奇迹啊！
（2）远郊区大楼盘还能做到这么高的容积率，万科显示是在造城，以做商业地产的思路经营住宅项目；不仅仅是建住宅小区了，否则怎么卖得出去哪！
（3）超高容积率代表超高毛利率，平价毛利率其实高达13.8%，这还是在销售单价被刻意降低的情况下的估算值
3、销售单价被刻意大幅调低
从房天下网站查询每个楼盘的实际销售单价，可以看出每个楼盘的销售单价都被大幅低估了，平均低估幅度高达50%以上！
4、妄加揣测万科的运营思路
郊区大盘销售难度大、成本高、去化周期长、财务成本高导致纯利率不高。但实际销售价格被严重低估，有蓄意隐藏利润的嫌疑。万科很可能想以时间换利润！
项目投资收益率最低的广州魅力之城（3.5%），城市总的经营压力有多大：
问题3：各位管理层好，想问一下深圳地铁作为公司的大股东对于本次增发是什么态度？因为之前看有部分开发商在他们发布的增发预案里面也是有提到大股东对于增发的认购意向，为什么我们这次的增发方案里面没有提到这块，地铁集团会不会参与本次的增发？
朱旭：我们第一大股东深铁集团对万科的长期健康稳定发展一直都是持非常坚定的支持态度。去年12月我们召开2022年第一次临时股东大会的时候，各位股东应该记得，当时深铁集团总经理黄力平先生亲自出席了股东大会，并表达了对增发事项的支持。
为什么这次我们董事会在审议具体发行方案的时候，没有把深铁集团作为我们增发的对象呢？这是因为根据《上市公司证券发行注册管理办法》规定，只有控股股东或实际控制人、或者通过参与增发能够成为公司控股股东或战略投资者的人士才可以提前确定为增发对象。深铁集团是我们的第一大股东，但不是万科的控股股东，因此无法在预案阶段明确将其作为万科本次非公开发行的发行对象。
至于后续深铁集团会不会在竞价阶段参与此次发行，需要由深铁集团根据中国证监会、香港联交所，特别是最近刚刚出台的注册制新规的要求，结合其自身的情况进行综合研判。
问题4：管理层好，今年看到地产行业在复苏，我也观察到万科在1、2月份也没有拿地动作，募集资金到位之后，接下来公司在拿地、收并购方面会不会有更积极的策略？
刘肖：1、2月份我们也广泛参与了很多项目，有一些是摇号没有摇中，有一些还在谈判过程中，所以体现在披露上没有获取项目。基于我们对政策、行业和市场更积极的判断，随着后续股权融资的到位，在确保安全的前提下，我们会以更加积极的态度去捕捉新的项目机会。但我们同时也会坚持公司长期以来的投资原则，包括量入为出，也包括合理仓位。从量入为出来看股权融资到位确实也给投资带来了更多的空间。从合理仓位来看，公司在建的以及还处于规划中的，在手的资源大概有1.2亿平方米，我们21年结算面积是3600万平方米，所以总体来说在手资源能够满足未来两到三年的发展，投资的强度或投资的节奏看起来可相对从容一点。
另外刚才祝总在回答的时候也讲到我们特别重视投资质量，去年投资兑现度是83%-86%，回报率也较好，去年36个新增项目有27个已开盘，而且兑现度较好。我们仍将坚持投“特别好”的项目。一是要在我们客户基础比较好的片区或市场容量比较稳定的片区投资，二是要在我们比较有把握去做好产品好服务的地方投资，包括去看团队的兑现度，也看我们的产品是否相对成熟；三是经营回报好，财务指标达标，今年我们特别重视股东IRR。坚持这些投资原则和纪律，包括投资标准，才能让股权融资给我们带来更多的投资空间，真正把它作为“金种子”支撑公司业务的发展。
问题5：我的问题是关于公司未来三年的股东分红，目前的规划是分配的利润不低于当年实现的可分配利润的30%。从历史来看2020年度分配的比例是35%，2021年度是50%，未来会不会降低到30%？公司关于分配比例是怎么考虑的呢？
朱旭：刚刚我也向各位股东汇报了未来三年的股东回报规划，计划每年以现金分红的方式，分配的利润不少于当年实现的可分配利润的30%。公司上市这么多年以来一直都是坚持稳定的现金分红政策，这次披露的未来三年的股东现金分红规划是底线要求，我们会争取把股息分红像以往一样维持在35%左右，为长期投资者规划现金流提供一个比较好的预期，即使极端情况下我们也会守住分红30%的底线。
（注：万科我不光吃粮食-不要总盯着低价增发这个小事，我们更承诺了以后要多生蛋。万科不仅仅是股票，也是一只承诺持续分红的永续债券。那能够媲美央企和茅台的优质资产。你们这帮大A散户只知道投机炒作、短线激情，哪里懂我万科勤俭持家的不易，也不要怨我屈尊去伴海外大款啊，他们懂我啊、他们想和我长相厮守啊）
问题6：我想问一下祝总，两个问题，第一个问题是去年12月有一个联席总裁的任命，分别协助总裁负责开发经营和经营服务，我想问一下这个联席总裁的任命是出于什么样的考虑？第二个问题是万科几个业务里面，您选择了下沉直管泊寓，选择它的原因是什么，以及想要达成的目标是什么？
祝九胜：联席总裁的事情第一大原因是基于我本人的经历、以及时间精力非常有限，我干了20多年的银行，中间经过一年的空档后入职万科，我这种背景对不动产方方面面的认知、能力、技能是有不足的，好在身边的其他合伙人能够相互补位、相互补台。我们内部对公司业务进行研讨的时候，我们认为万科基本盘还是开发业务，这占了公司90%的收入，占了95%以上的利润来源，如果这部分没抓好的话基本盘就不稳。同时我们新选择的赛道即经营服务类业务，要坚定地做下去。两年前我们内部开会时就分为两组，即A组和B组，那时候开会是**管一组，我管一组，从日常经营管理来说，两年前的这种安排既是解脱自己，也是为了自己好。
去年，我跟**出了一个主意设置联席总裁，这样让张海一心一意把开经本部的事情做好（注：万科重新开始重视开发业务并积极获取土地。2022年12月，上海区域首席合伙人主做开发业务的张海擢升为公司联席总裁，表明万科现在开始要主动拿地，对住宅开发业务也不像之前收缩发展，希望开发业务有健康正向增长。），另一个联席总裁朱保全在物业行业耕耘了十几年，又把万物云带上市，对经营服务业务的手感特别好，能够给B组业务更多支持。此外，过往一年多整个行业碰到一些挑战，在融资上压力也挺大，刚好我可以配合韩慧华多花点精力，配合她把融资的弹性、结构、期限、渠道多样化等几个方面做一些优化，其他的事情就是配合郁亮**在大的策略、方向和执行方面做一些工作。
这个安排一方面是让公司经营管理能够更好，事人能够更匹配；另外一方面也是我个人有点小私心，确实管不过来，时间精力不许可，这是基本的考虑。在对外正式宣布之前，我们内部按这个分工已经试运行了超过一年，效果很好。
为什么选择泊寓？首先是在我们的经营业务里面难度最大的就是泊寓，因为我们选择得比较早，我们早年大量采用了二房东的模式，从业主那整租过来，然后再租出去。从2017年开始三股力量推动这个市场，资本的力量，**的力量和中介的力量推动了这个市场的发展，当时租入租金都比较高，导致经营难度非常大，对业务提出了很大的挑战。
其次是我们在内部战略探讨的时候也有观点提出要不要坚持做这项业务，或者能不能跟其他的同行玩家联手来做。我是少数派，认为要做就自己去把这条路趟开，在确定能不能坚持做下去的时候，我认为可以坚持做下去，主要依靠自身力量泊寓也做得下去，当然也离不开方方面面的支持。我们内部默认的规则是谁主张某个方向那你就自己去找人或自己去干。
长租公寓的客群比较年轻，从了解年轻人这个角度，年龄大一点的合伙人或高管也必须能够了解年轻人，能够抓住年轻人，否则公司没有未来。
注：江湖我九哥，头最铁！心直口快！活的通透！活得明白！
问题7：管理层好，我了解到建行近期与万科联合成立了一个住房租赁投资基金，规模大概100亿元左右，想请问郁总成立这个基金是不是给泊寓的资产退出找到了一种解决思路？这个基金和国家在推的保租房Reits又是什么关系，未来万科是不是会成立更多这样的基金？
郁亮：这是我们去年比较成功的一件事情，我印象很深刻，那时候谈的时候是在北京疫情最严重的时候，之所以这种情况下双方还紧锣密鼓地推动这项工作，一定有不一样的意义。大家知道建行是在推租赁住房方面花力气最大的金融机构，万科恰好是长租公寓行业第一，运营效率也是最好，两家机构在一起一定要做一些大的事情。就像您刚才所说的，我们希望给泊寓的资产找到解题思路。我们做长租业务、做经营性业务最大的苦恼是不能够光有投入而没有退出渠道，这个基金安排提供了一种退出渠道。
从行业来说，未来房地产要进入新的发展阶段，新的发展阶段一定会有租购并举，这也是区别于上一个发展阶段很重要的特点。泊寓的政策和经营环境方面，从建行跟我们成立这个基金，到Reits，包括下一步可能在金融品种方面会有长期低息的经营性贷款等，这些对于我们租赁住房业务发展一定有很大的支持作用。未来基金不排除也会收购非万科的项目，我们的经营能力和服务能力是足够的，可以支持把经营业务做得更大。和建行合作成立的住房租赁投资基金无论是对于万科发展长租公寓，还是对租购并举时代探索房地产发展新模式都是意义很大的。我们也非常感谢建行对我们的支持和信任，希望合作的范围、合作的深度越来越大。
注：当时代红利退潮时，要去创新、要去开辟新天地-开创租购并举的新时代，谈何容易啊。买地卖楼-一下子能够兑现未来70年的收益，多刺激啊；建楼租赁-完全相反啊，一下子投资很多钱，然后花70年时间慢慢收回投资，我都不能再活70年！我干这傻事！如果没有像建行这样的接盘侠，我就绝不干这个事情啊。万科是市场化经营、追求盈利的商业机构，不做社会保障工作，那是d和**的事情，不会入戏太深的！和建行合作可能项庄舞剑意在沛公，深层次的原因和目的不去揣测了。
附录：《全国人大代表、中国建设银行董事长田国立：发挥国有大行市场稳定器作用助力实体经济高质量发展》田国立表示，要推动住房租赁业务高质量发展，发挥建设银行在住房租赁领域的先发优势，持续推进住房租赁战略，探索“租购并举”的良性发展模式。具体举措包括：完善“投贷管退”闭环发展的住房服务新体系，通过住房租赁基金、住房租赁贷款、住房运营服务等产品和服务，畅通住房租赁领域资金循环，促进存量资源的盘活和流动；加大对保障性租赁住房的支持力度，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给；倡导普及“长租即长住，长住即安家”的新理念，为构建房地产市场发展新模式贡献建行智慧。
韩慧华：公司4、5月份要到期的美元债我们去年就已经在做偿付安排，现在整体的资金方案都已经准备好了，我们会确保4、5月份美元债安全偿付。我们会通过境外信用银团、双边贷款以及公司的自有资金去偿还。
第二个问题是关于公司最近的融资动作比较多，现金流安全的问题。上一轮问答过程当中总裁已经讲到了，万科的资金安全不存在任何问题。从另外一个角度来讲，无论什么样的环境下，万科依然能够保持比较畅通的融资渠道，能够以相对比较低的成本去市场上融资，这个也侧面体现了万科的财务安全、信用安全。当然这也是得益于公司这么多年坚持稳健的策略、保持行业领先的信用水平，所以才能得到金融机构、资本市场的大力支持，特别是在去年比较低迷的市场下，在大家信心比较脆弱的时候，万科是为数不多能够完全依靠自身的信用在市场上发债的房企。我们在境外组的大规模银团也完全是信用银团，背后也是万科的财务安全在支撑。在融资上，我们始终坚持融资是为高质量的业务发展服务的。在保证安全的前提下，我们也希望借助现在市场比较好的窗口做一些融资的置换，包括债务结构的优化和成本的优化，来提升整体的财务安全性。
第三个问题，上两周我也有关注到，首先这肯定是一个不实的信息，公司所有的境内外债券，无论是本还是息都是在正常偿付，提到的那笔美元债本身的付息期就是2月27日，公司不存在任何债券逾期的情况，也不存在员工操作失误的情况。
注：提问的水平太低了，**和总裁都是搞财务出身的，搞了一辈子财务工作，你问他们财务是否会出问题，你是来踢场子的吗？怎么回答你！直接打回去就是了！大A投资者水平太低，惨不忍睹！
三、参考资料
1.20230309：万科2023年第一次临时股东大会实录
2.20230305：雪球-万科为什么低价配股，谈谈我的看法
3.关于万科近期增发的整理、思考与困惑
https://xueqiu.com/8193203711/243404433
成立近一年，万科（上海）商用置业扬帆启航
划重点
从26个商用项目，看懂万科（上海）商用置业2020年度大事记。
来源|赢商网（ID：winshang）
作者|和贺文
图片来源|万科（上海）商用置业有限公司
2020年，疫情大考下，商业、办公楼租赁市场难掩疲态，不少租户、业主限于困境中。与此同时，不乏个别实力派保持着高质量发展的良好态势，后疫情时期仍在持续发力，带动了所处板块的全面复苏。
赢商网注意到，截至2020年底，上海虹桥万科中心办公出租率稳定在95%，多家主力租户如三菱电机空调影像设备（上海）有限公司、西蒙电气（中国）有限公司等实现扩租，更成功引入邓白氏中国区及其在华运营主体总部、韩国优利德（中国）集团等新租户；
金桥万创中心完成了多个主力租户的续租签约，整体出租率高达99%以上；
在杭州，坤和万科·黄龙万科中心、奥体万科中心等在营项目实现新增租赁达7.73万方，净吸纳量达7.06万方，占杭州写字楼市场全年净吸纳量的1/3，已成功签约蚂蚁金服、蘑菇街、君合律师事务所等优质企业，在此之前还与新东方杭州总部、华为浙江第一家智能生活馆完成签约合作，率先抢占杭州市场上少有的大面积客户，实现了产业头部企业带动的圈层氛围。
◎ 蘑菇街入驻杭州坤和万科·黄龙万科中心
戴德梁行提供的2020年第四季度上海商务园区市场报告也指出，商务园区市场受到的冲击依旧存在，不少业主为维持出租率或缩短楼宇面积空置期，相应地调整租金预期。
在此背景下，虹桥万科中心、金桥万创中心、坤和万科·黄龙万科中心商办、产业项目为何能逆势而行，签约众多重量级租户呢？答案与其背后的操盘手紧密相关。
经查询发现，这三个项目竟同属于万科上海区域的资产，由成立不到一年的万科（上海）商用置业有限公司（以下简称“商用置业”）运营管理。
沪杭两城，26个商用项目
据悉，商用置业是万科上海区域主要业务模块之一，通过开发运营大型商办综合体项目，发掘和塑造城市空间价值，为城市注入活力。
目前，商用置业在上海、杭州两地运营26个商用项目，分别布*于上海徐汇中城、徐汇滨江、漕河泾、虹桥商务区、五角场、张江科学城、金桥等重点片区，以及杭州黄龙、亚运板块、未来科技城、良渚、紫金港科技城云谷板块、拱墅区中心等核心板块，经营建筑面积超200万平方米，产品类型涉及TOD大型城市综合体、购物中心、标准办公、产业园等多种业态。
◎ 杭州奥体万科中心启幕
其中，上海虹桥万科中心、徐汇万科中心、滨江万科中心、杭州坤和万科·黄龙万科中心、奥体万科中心、良渚万科中心、江南万科中心均为大型写字楼综合体，是集合办公、商业、文化等多种业态的城市级或区域级商办产品；
上海金桥万创中心、上海张江国创中心、上海虹桥万创中心、杭州LOFT49、镓谷科学园/云创芯谷是与城市发展同频共振的产业园项目。
◎ 上海虹桥万创中心效果图
◎ 杭州良渚万科中心效果图
◎ 云创芯谷效果图
正紧锣密鼓打造中的位于上海青浦区的上海万科天空之城，与地处杭州未来科技城的未来天空之城，均属于大型TOD综合体项目，可谓万众期待，在整个华东市场占有重要战略地位；
于2020年竣工的新闵万科中心，更是一处产业链创新空间平台，将打造为国内先进采筑行业的超链中心，形成一套基于城市产业发展逻辑的战略模型。
◎ 上海天空之城效果图
◎ 新闵万科中心效果图
多元开花，与城市共生长
26个商用项目，无疑为商用置业提供了一套施展组合拳的广阔空间和复杂课题。事实上，在刚刚过去的2020年，商用置业也低调扎实地按下了一个成功的元年开启键。
在上海，万科天空之城已经成功迎来CGV影城、浦西首个NEOBIO奈尔宝儿童乐园、DreamBox造梦盒子剧场等优质品牌的签约入驻。
◎ 上海万科天空之城效果图
◎ “越潮上，跃未来”上海万科天空之城运动理念发布会
◎ 徐汇万科中心效果图
而滨江·光合新座迎难而上。在整体商业市场处于萧条及信心不足的条件下，经过快速部署行动，也在过去的一年成功与多家品牌租户签约，并将在2021年伴随着地铁18号线和14号线昌邑路站的开通实现高端社区商业的全面升级，崭新亮相。
◎ 滨江·光合新座万圣节巡游活动
◎ 滨江·光合新座亲子跳蚤集市
整个项目还迎来了华东首家暴风岛沉浸式密室逃脱、杭州首家ShanghaiBrewHouse美式工业风格运动酒吧、城西首家竹哩日本料理等特色品牌的进驻，彰显年轻、个性、品质的消费趋势。
◎ 万科·黄龙万科中心三期鼎力新作——EF座全新面世
◎ ShanghaiBrewHouse
◎ 杭州坤和万科·黄龙万科中心两周年庆
备受关注的LOFT49创意城市先行区正式开放，这座聚焦工业设计、文化创意、智慧经济三大产业的产业园区，是杭州拱墅区文化创意产业中心关键“一核”，拱墅区运河文创会客厅系列活动将在此落地。赢商网了解到，2020年，整个商用置业经营稳健，业绩持续上升趋势。
◎ 第四届发条节-城市创新者大会分会场在LOFT49召开
◎ 杭州LOFT49
◎ 虹桥万科中心圣诞节巡游
从这些项目的战略布*及健康的运营成绩中不难发现，商用置业对于长三角区域重点城市极为重视，承接万科集团“城乡建设与生活服务商”的战略要求，商用置业也将跟随城市发展的步伐，不断为企业及消费者升级商务与生活品质。
存量增量并举，打造商业生活共同体
打造成功的商业作品，离不开清晰的定位与模式，而清晰的定位，多源于对市场环境与客户的洞察。
当下，是90后、00后Z世代消费主力的时代。个性化的消费崛起后，整个商业市场逐渐进入了“场景的红利”。可以看到，工作、学习、游戏、文化、体育、娱乐、教育等空间正呈现融合状态，不同业态的边界被打破。
商用置业正是捕捉到了这一点，在打造各类产品方面，积极打破壁垒，跨界融合，为客户塑造生动场景体验。
基于此，商用置业运营之下的项目，无论是办公楼、商业配套，还是产业园区、大型综合体，都将呈现出有颜值、有温度、有态度、有品质、可持续的经营特点，且各业态之间相融相生，商用置业将致力于成为商业生活共同体的引领者和打造者。
商用置业既保持新锐的态度，为行业带来有态度的作品，又实行“多点突破”的策略，增强品牌影响力。这也是商用置业能够操盘不同品类、不同产品的重要能力之一。
赢商网还了解到，在多样化产品进军增量市场之外，商用置业还将运用同一个理念，对不同类型的存量资产进行改造和提升。简言之，商用置业将实行增量市场与存量市场并举的策略，不断体现万科在经营性业务层面的优秀能力。
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