无锡万科翡翠之光什么时候交房？
无锡万科翡翠之光将于2024年6月交房。无锡万科翡翠之光总占地面积约12万方，总建筑面积约43.4万方，其中住宅约24万方，商业约10万方。项目自身有10万方商业配套
万科A能涨到多少？
万科A地产龙头.后市会有较好表现,拿住了.
2022万科的每股净利润是怎么算出来的？
2022年万科的每股净利润是指公司2022年实现的净利润除以公司总股本数得到的结果。具体计算公式如下：
每股净利润 = 公司实现的净利润 / 公司总股本数
其中，公司实现的净利润可通过公司2022年年报或中报中披露的财务数据来获取，公司总股本数则是公司所有已发行股票的数量。需要注意的是，如果公司在2022年中期或年末进行了股权融资或股份回购，公司总股本数会发生变化，计算每股净利润时应考虑这些变化。
万科A怎么搞?万科A上涨空间大吗?万科A股票会分红吗?
开始研究万科A之前，大家先来了解一下这份房地产行业龙头股名单，点击就可以领取：宝藏资料：房地产行业龙头股名单一、从公司角度来看公司介绍：万科企业股份有限公司成立于1984年，通过三十多年的发展，公司已经成为国内城乡...
2021年净利润同比下滑45%，分红减少33亿，郁亮业绩会现场道歉：万科如何看待房地产后市？
作者 | 木盒
2022年万科年报——优秀已随风而去，平凡接踵而至
雷军在几年前说过“站在风口下的猪都能飞起来”，换一个理性文明点的表达就是“时势造英雄”，当人或者企业在时代大势之下的努力，往往会事半功倍。万科就是在地产的黄金20年里造就的优秀公司，当2018年在房地产行业还处在众人皆醉的阶段时，万科是最清醒的那个，并喊出了“活下去”的口号。万科清楚地知道，属于房地产的黄金时代就要过去了。
在行业下行大趋势之下，万科尽自己最大的努力经营，但是优秀的万科已经随风而去，平凡接踵而至。不过，在房地产行业中万科依然是最优秀的企业之一。让我们一起看看万科2022年年报中相关的内容。
一、无奈的业绩
下图是最近几年万科主要的经营指标。2022年营业收入为5038.38亿，同比增加11.27%；归母净利润为226.18亿，同比增加0.42%；扣非净利润为197.62亿，同比下降（11.7%）；经营性活动现金流净额为27.5亿，同比下降（33.13%）；净资产收益率为9.48%，同比下降0.30个百分点，比2020年下降了11.65个百分点。
从这份业绩来看，万科的业绩除了营业收入同比增长之外，其他的指标都是同比下降或者基本持平的状态。其中，扣非净利润比2020年下降超过50%，净资产收益率比2020年下降超过11个百分点。如果说2020年的万科业绩表现出及其优秀的话，那么2022年这份年报表现出来的只有平凡。
除此之外，房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为 19.8%，较 2021 年下降 2.0 个百分点。这是因为万科从2018年提出活下去后，并没有在业务上进行收缩，相反还是会高价拿地，这直接导致毛利率进一步下滑。2019年到2021年高价拿的地，这几年会陆续结算，理论上来说，万科的毛利率应该还会有下滑的趋势。
二、下行的房地产行业
房地产行业在以肉眼可见的速度下滑，我们可以看一组数据，全国百强房企销售额同比下降 42%，2021年房地产销售额为16万亿，整个2022年房地产销售额也就10万亿左右。与此同时，整个行业的融资能力大幅度削弱，很多房地产企业资金链断裂，例如恒大、融创、正荣、佳兆业等等，对上下游企业造成巨大的冲击。
信心比黄金更重要，当下的房地产行业更多的是让人没有了信心。倒闭、暴雷、烂尾、降价等等信息，整天围绕在消费者的耳边，从而让很多人都不敢买房。而卖不出去的房子导致开发商现金流更加吃紧，融资端现在全面收紧，导致中小房企和杠杆高的房企暴雷倒闭。因此变成了一个无限负反馈的循环。
三、万科多元的业务
万科的主营业务是房地产开发，除了房开业务之外，还有更多的业务在经营着。这其中最大的业务还是房地产开发业务。2022年实现销售面积 2,630.0万平方米，销售金额 4,169.7亿元，同比下降 30.9%和 33.6%，相比较行业的平均水平，我们能够看到万科还是高于行业的平均水平。
万科的第二大业务就是万物云，这一块资产是目前公认的万科最优质的资产之一。2022 年，万物云实现营业收入 303.2 亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长 26.1%，其中社区空间居住消费服务收入 167.5亿元，占比 55%，同比增长 24.4%；商企和城市空间综合服务收入 111.8亿元，占比 37%，同比增长 28.3%；AIoT及BPaaS 解决方案服务收入 23.9 亿元，占比 8%，同比增长28.8%。
不起眼的冷链物流业务是万科的第三大业务，2022年实现经营收入 35.6 亿元，同比增长 17.9%，其中高标库营业收 入 21.6 亿元，同比增长 4.6%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）14.0 亿元，同比增长 46.7%。
第四大业务就是租赁业务，2022年租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入32.4亿元，同比增长12.1%。
第五大业务是商业业务，营业收入 87.2 亿元，同比增长 14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入 54.8 亿元，同比增长 4.8%，整体出租率 93.2%，同比下降 2.1 个百分点。
第六大业务是酒店与度假业务，2022 年实现业务收入 2.8 亿元，同比增加 11%
除了以上业务之外，还有一些业务万科并没有列出来，例如教育业务和养猪业务。在如此多元的业务之下，万科基本上每个业务都面临着竞争压力，从下表中，能够看到万科的毛利率全面下降。
四、分红的同时巨额融资
万科的资产负债结构是非常好的，甚至比很多制造业的企业都要好。目前万科的净负债率为 43.7%，这几年万科通过各种手段和工具，将综合融资成本降低到4.06%，这也是郁亮一直都在努力做好的事情。
因此，万科有能力给到股东足够的分红。2022年万科预计会向股东派发80.63亿，占当年总利润的35.65%。这在目前的房地产行业中很难看到，因为很多企业的资金链都处在摇摇欲坠的情况下，根本没有任何能力分红。
但是万科现在并不仅限于分红，与此同时进行巨额融资。 2023 年 3 月 9日，以每股 13.05 港元的价格，向不少于六名承配人，成功配发及发行总数为 300,000,000 股之新 H 股，分别占本次配售完成后全部已发行 H 股约 13.60%及全部已发行股本约 2.51%。配售所得款项 总额约为 39.15 亿港元。
2023年万科还会向特定对象发行股票不超过 110,000万股（含本数），即不超过本次发行前公司总股本的9.46%、不超过本次发行前公司A股总股本的11.32%；募集资金150.00亿元。
这将近200亿的股权融资，直接导致了现阶段股权被稀释10%左右，更重要的是这些都是低价配股，真的非常有损中小股东的权益。万科拥有足够的银行授信额度，但是依然还是利用股权融资，真的让投资者看不懂。
五、万科的估值
综上分析，我们会发现万科当下的状态，由于房地产行业的急剧收缩和目前消费者信心的缺失，导致行业和公司面临着很大的困境。万科依靠前期积累的优势只能让自己在行业下行情况下活下去。同时万科也非常努力地开阔自己的业务线，争取让公司更加多元化和新的增长点。
虽然郁亮执掌万科以来，一直被中小股东嫌弃，但是不可否认的是，郁亮一贯谨慎的形式风格，让万科在接下来的困境中更加容易反转，更重要的是，郁亮等一众管理层也都是万科的小股东。
万科当下的股价为15.15元，总市值超过1800亿，市盈率为8，相比较曾经姚老板入*时的高点，当下确实腰斩不止了，当下这样估值的万科确实不贵。不过，面对逐渐平庸的万科是否值得投资就是另外需要探讨的问题了。
不过房地产行业由于是资金密集度高且毛利率低的行业，如果不是很有研究房地产行业的人，最好还是不懂不买为好。
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万科历年分红时间？
2007年以来，万科累计分红如下：2007年12月31日，以总股本687201万股为基数每10股派1元(含税，税后0.9元)转增6股，公司总股本变成1099521万股；2008年12月31日，以总股本为基数，每10股派0.5元(含税，税后0.45元)；2009年12月31日，以总股本1099521万股为基数，每10股派0.7元(含税，税后0.63元)；2010年12月31日，以总股本1099521万股为基数，每10股派1元(含税，税后0.9元)；2011年12月31日，以总股本1099521万股为基数，每10股派1.3元(含税，税后1.17元)； 2012年12月31日，以总股本1099555万股为基数，每10股派1.8元(含税，税后1.71元)；2013年12月31日，以总股本1101497万股为基数，每10股派4.1元(含税，税后3.895元) ；2014年12月31日，以总股本1103751万股为基数，每10股派5元(含税，税后4.75元).
万科A说10转6派1，什么时候登记股权？
万科现在还没出股权登记日通告,要等万科召开股东大会并通过分配方案后,送交审批通过后才会出股权登日通告,根据以往的经验,下个星期会出召开股东大会的时间,估计股权登记的时间应该是在4月末5月初.
你会买1960亿的万科吗？
8月30日万科发布的半年报显示，2022年H1万科实现营业收入2069.2亿，同比增长23.8%，实现归母净利润122.2亿，同比增长10.6%。
那么问题来了，万科真的“触底反弹”了吗？万科的盈利能力和股东价值创造能力如何？万科的股票值多少钱？
带着这些问题，木杉对过去16年的万科年报进行了深度分析，本文会用约7800字剖析万科的业务和盈利能力，并计算出合理估值和理想买/卖点。
01黄金时代与白银时代
众所周知，万科是一家有着38年历史的房地产开发商，是我国房地产行业的见证者和行业标杆。
万科的业务绝大部分是房地产开发，即建造并销售商品房。以2021年为例，万科营业收入4528亿，其中房地产开发相关收入4299亿，占比94.95%，物业服务收入198亿，占比4.38%。考虑到收入规模和利润贡献率，房开以外的其他业务可以忽略不计。
过去的二十年是房地产的黄金时代和白银时代，也是万科的黄金时代和白银时代。两者的分界点是2014年——在2014年年报的致股东信中，王石提出房地产正式进入白银时代。
白银没有黄金好，但依然值得我们怀念，因为它已经在2021年离我们远去。接替白银的不是青铜，而是黑铁。就在今年年初，王石的继任者郁亮在年会讲稿中指出地产行业将步入黑铁时代。
2014年以前的房地产是货真价实的黄金时代。这个时代的房地产参与者，不管是买房人、开发商还是房企员工，大都赚得盆满钵满，实现财务自由不是梦。
从2006年到2014年，万科的营业收入年化复合增长率达到恐怖的30.02%，8年时间增长了8.2倍，归母净利润复合增长率也达到27.20%，8年增长6.9倍。
图1：万科2006-2021年营业收入（合并口径）变化
图2：万科2006-2021年归母净利润变化
进入白银时代，营收和利润增速都有显著下滑。2014年以后，万科营业收入年化增长率降为17.51%，7年增长3.1倍；归母净利润年化增长率则降至5.25%，7年仅增长1.4倍。
白银时代的营收增速比黄金时代低了12.51个百分点，但也不算太差，毕竟没有多少行业的营收可以多年保持15%以上的增长速度。
真正要命的地方在于增收不增利，归母净利润的增速比2014年前低了21.95个百分点，5个点的利润增长率怎么看都算不上优秀。这个问题在2021年的年报展示得淋漓尽致：2021年的营业收入比2020年增长了8%，但是归母净利润相比2020年却大幅减少45.7%，几乎腰斩。
归母净利润的增长速度跟不上收入，主要有两个方面的原因：
（1）营业成本的增加导致利润率降低，这个在后文会进一步分析；
（2）少数股东权益的增加，越来越多的合作项目、合作方越来越高的权益占比导致万科合并口径的营业收入中归属于上市公司股东的权益占比越来越低。
图3：万科2006-2021年少数股东损益和权益占比变化
少数股东损益是要分给少数股东的利润，少数股东权益是净资产中归属于少数股东的部分。2006年以来少数股东损益和权益都在稳步上升，2021年已达到40%，代表万科卖100块的房子有40块是归属于项目合作方的。
总的看来，2006年以来的黄金时代+白银时代，万科的营业收入增长了25倍，复合平均年化增长率24.02%；净利润增长15.7倍，复合平均年化增长率20.16%；归母净利润增长9.8倍，复合平均年化增长率16.44%。
房地产市场又猛又持久的增长周期已然结束，黑铁时代正式来临，万科在接下来的5年、10年能交出什么样的答卷呢？让我们拭目以待。
02万科是怎么赚钱的
房地产开发商经营的主要路径如下：
Step1：花钱买地，形成存货；
Step2：花钱买原材料，增加存货；
Step3：花钱请施工单位盖楼，增加存货；
Step4：获取预售许可证；
Step5：卖期房，获得银行存款并增加“合同负债”；
Step6：施工单位继续建房子，直到竣工；
Step7：交付房产，将“合同负债”结转为收入，对应的存货结转为成本。
销售收入由6部分构成：地价款，建安成本，税金及附加，期间费用，企业所得税，净利润。
接下来让我们分解万科2021年的房产开发收入。
（1）确认房开业务的收入和营业成本：2021年万科房开业务结算收入4022.7亿，结算面积3116.5万㎡，则单方收入12908元/㎡。由于营业收入是不含税（增值税）的，结算的实际销售均价为12908*(1+9%)=14069元/㎡。
毛利率23%，那么结转的营业成本=4022.7*(1-23%)=3097.48亿，毛利润=925.22亿。
（2）确认土地成本：房地产开发周期一般两到三年，选取前三年的拿地均价估计结转的地价款。2018-2020年万科年报披露的新增权益地价平均值为6130元/㎡。进行价税分离后得到实际结转成本中的地价款=6130÷（1+9%）=5624元/㎡，乘以结转面积3116.5万㎡得到结转土地成本=1752.67亿。
（3）确认建安成本：建安成本=结转营业成本-土地成本=3097.48-1752.67=1344.81亿，除以面积得到单方造价=4315元/㎡（含资本化利息成本，不含税）。计容单方造价4315元/㎡，这个成本属于正常水平。
（4）计算税金及附加：毛利率23%，扣除税金及附加后的毛利率为17.8%，则税金及附加=4022.7*(23%-17.8%)=209.18亿。
这个结果跟合并报利润表中的“税金及附加”210.56亿非常接近，说明房开以外的业务产生的税金及附加可以忽略。税金及附加的大头是土地增值税181.39亿，城建税、教育费附加和房产税都在10亿以内。
（5）计算所得税：合并报表的所得税为141.53亿，近似按照房开业务的收入占比进行拆分，得到房开业务所得税费用134.38亿。
（6）计算净利润：同样按照房开业务的收入占比拆分，得到净利润361.47亿。
（7）计算期间费用及其他：根据上述计算结果，用收入进行扣减倒推得到期间费用220.19亿。期间费用包括管理费用、销售费用、财务费用及研发费用。
至此，我们可以清晰地知道万科4022.7亿收入的构成：
图4：万科2021年房地产开发结转收入构成部分
按照单位面积计算：购房者以14069元/㎡的价格购买万科的商品房，其中1162元是增值税。万科按照12908元计入收入：土地成本5624元，建安费4315元，税金及附加671元，期间费707元，企业所得税431元，万科赚到的净利润1160元。
2021年万科房产开发销售业务的净利润率为8.99%，而合并报表净利润率是8.41%，说明少量的其他业务盈利能力低于房开业务。
图5：万科2006-2021年毛利润率和净利润率变化
整体看来，随着激烈竞争带来的地价上升以及原材料涨价，万科的净利润率处于下降的趋势。2021年的8.41%创造了净利率历史最低记录，比阶段性低点——2008年的11.32%、2016年的11.79%都更低。
毛利率的变化趋势与净利率类似，其中2006年到2014年黄金时代的平均毛利率为36.11%，白银时代的平均毛利率则为31.09%，降了5个点。
不管你是否接受，地产行业的高利润时代已经落下帷幕，房地产从金融业到制造业的转身，已经逐渐变成既定的事实。
03净利润与经营现金流、分红
在地价和房价坐火箭的年份，开发商赚了很多钱，但是开发商好像还是一直缺钱的样子，股东得到的分红也只是利润的少部分，那么钱都去哪儿了？答案是变成了存货（土地和房产）。
所以在考虑开发商的盈利能力的时候，除了看净利润，还应该关注经营现金流和分红情况。
经营现金流是比收入更能反映房企当年经营成果的指标，因为预售制的存在使得营业收入的确认比实际销售延迟，但经营现金流的变化则实打实体现了当年的现金流入流出。
有一些房企在2020年以前，销售额和净利润年年增长，但是经营现金流净额却连续多年为负，这样的企业赚的是纸面富贵，在黑铁时代来临的时候他们要么暴雷了，要么在暴雷的路上排着队。
其实，这种利润增长而现金流不增长的现象不难理解。比如把房子卖给施工单位抵工程款，增加了开发商的收入和利润，但是开发商拿到钱了吗？没有，开发商的收入以负债（应付工程款）的减少来实现。施工单位拿到钱了吗？也没有，施工队老板拿到了房子。唯一拿到真金白银的，那就是税*了，作为视同销售，该交的税一分不能少。
在现金流管理这块，万科毋庸置疑是优等生。
从2009年以来，万科已经连续13年经营现金流净额为正，根据2022年半年报的数据，预计今年实现正的经营现金流净额也是大概率事件。
图6:万科2006-2021年累计经营现金流净额和净利润变化（亿元）
2013年及以前，累计净利润远高于累计经营现金流净额，而且差距在扩大，这主要是因为规模在快速增长，拿地变多，赚的钱形成了经营现金流入，但大头又在当年拿地花出去了。
2014年以后，累计现金流与累计利润的差距在缩小，更多的现金留在了公司而不是花出去。到2017年累计经营现金流净额和累计净利润基本相当，之后的几年两者相当接近。
2021年是特殊的一年，这一年的合并净利润是381亿，但经营现金流净额只有41亿。我想这大概是因为去年的回款环境很差，银行按揭贷款收紧导致回款周期变长。
总而言之，目前而言万科的经营现金流金额和净利润的关系是健康的，个别年份的异常更多体现的是宏观环境的变化。
接下来看分红情况。
不同的行业和企业，同样的净利润代表的意义是不一样的。房地产这样的资本密集型行业，股东不能指望企业每年把净利润都分掉，因为都分了企业就没有钱拿地了，没钱拿地了就不能再赚钱了。
万科从2006年到2021年的16年间共创造了2807亿归属于上市公司股东的净利润，在此期间累计分红932亿，累计分红率33.21%，不到三分之一。
图7：万科2006-2021年累计归母净利润和分红变化（亿元）
其中，2006-2014年共创造归母净利润768亿，累计给股东分红172亿，累计分红率22.40%；2015-2021年累计归母净利润2039亿，累计分红760亿，累计分红率37.29%。白银时代的分红率较黄金时代有显著上升，正是公司规模和收入增长放缓，资本性投入占比需求减少的结果。
就分红率而言，万科代表了房地产公司的普遍情况——不是不想高分红，是做不到，高分红必然意味着低增长。除非缩表降规模一直持续下去，否则我找不到开发商的分红率持续上升的理由。
04股东回报关键指标：ROE
ROE，净资产收益率，全名ReturnonEquity，代表单位净资产创造的净利润，是企业为股东创造回报能力的关键指标。
ROE=净利润÷净资产。选取年初、年末净资产的平均值作为分母，计算出平均净资产收益率。
图8：2007-2021年万科平均净资产收益率变化
2008年万科的ROE跌落谷底，达到12.76%，那一年发生了什么大家都清楚，从那以后万科的ROE整体处于上升趋势，直到2018年达到23.34%的高点；2018年之后三年ROE快速下探，到2021年创造新低10.25%，比2008年更差。
ROE变化的背后代表了什么？
根据杜邦分析的公式，ROE=净利润率*总资产周转率*权益倍数。
这个公式将ROE进行了具象化分解：净利润率代表产品的吸引力和溢价能力；总资产周转率代表管理层的运营能力，房地产行业有一批以高周转闻名的企业；权益倍数是总资产和净资产的比值，代表企业的杠杆水平，大家都知道地产是一个高杠杆的行业。
万科2021年的三项指标分别为：净利润率8.41%、平均总资产周转率0.24、平均权益倍数5.13。
图9：2007-2021年万科净利润率变化
图10：2007-2021年万科平均总资产周转率变化
图11：2007-2021年万科平均权益倍数变化
净利润率前面已经分析过，2021年是历史新低，未来不会再差太多，但是回暖的趋势目前还不明显，向制造业转型的房地产行业，应该要接受低位的销售利润率。
万科的总资产周转率在2017年以前持续下降，2018年以来稳定在0.22-0.24之间。随着总资产规模的扩大，资产周转率的下降是正常情况，其边际效应会降低。我想目前这个水平应该会维持较长一段时间。
权益倍数则在2018年以前单边上升，意味着资产负债率的上升。虽然比大部分同行好，但从绝对比率来说万科依然是高杠杆企业，这是房地产的特色。万科在2021年底的资产负债率是79.74%，2022年中报显示的资产负债率则为79.16%。在缩表的年代，万科未来的资产负债率和权益倍数大概率会缓慢下降后保持稳定。
总而言之，2018年以前，万科的销售净利率基本稳定，总资产周转率单边下降，而杠杆率则单边上升，两者对冲导致ROE水平基本稳定且略有上升。而2019年以来，销售净利率急速降低，总资产周转率保持平稳，杠杆率也在降低，结果就是ROE快速坠落。
展望未来，几年内净利润率不会有实质的改善，杠杆率只能降不能升（在地产调控政策大方向不变的情况下），想要提升ROE则只能努力提升总资产周转率了。估计加快周转不是那么容易的事，只有购房者加快买房步伐，房企加快工程建设进度快速竣工和交付才能实现。
有的事，不是自己努力就能实现的，对于万科的管理层而言，也会有心有余而力不足的时候吧。
***强烈声明***
本文是木杉的个人思考，文中任何计算或观点，均可能充满木杉个人的偏见和错误，不构成投资建议。
请坚持独立思考，切勿因为木杉的判断做出投资决策！切记。
05万科估值1：股利贴现
基于前面4部分内容的分析，接下来我们尝试对万科的股权进行估值。
一个企业的价值等于未来所有自由现金流折现之和。自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本支出＋营运资本增加）。
自由现金流代表的是能够供股东自由支配的现金，对于房地产开企业来说，因为只要开门营业就需要大量的资本投入，资本支出和营运资本增加额占净利润的比例会很高，所以理论上来说房企的自由现金流必然是远小于其净利润的。
预测未来的自由现金流非常难，对利润的预测有难度，对资本支出和营运资本增加的预测则更难。如果有好的方法，希望大家留言告诉木杉。
木杉决定采用股利近似代替股权自由现金流。2012年到2021年的10年，万科平均每年给股东分红88.05亿，鉴于10年的周期够长，就算未来十年镜像倒退到起点也能保证年分红达到这个数，我们可以大胆预测平均每年88.05亿的分红在未来是可持续的。
现在的无风险收益率大概在3%~4%的范围，保守起见选择4%，即代表在几乎没有风险的情况下，100块钱一年可以获取4块钱的投资收益，那么每年88.05亿的投资收益对应的估值为88.05÷4%=2201.19亿。
即当下万科的股权价值合理估值为2201.19亿。投资人想要获利需要在2201.19亿下方买入，个人将理想买点设置为合理估值的70%，即1540.84亿；理想卖点设置为合理估值的1.5倍，即3301.79亿。
万科总股本为116.31亿，估值除以总股本得到每股合理估值18.93元，理想买点13.25元，理想卖点28.39元。
06万科估值2：净资产法
对地产股的估值常用的方法是市净率法，即用公司的净资产代表公司股权价值，这种方法的本质是考虑公司的清算价值，体现了巴菲特早期的“捡烟蒂”思想。
地产公司的资产负债有一些需要调整的地方：主要是存货和合同负债。存货是以历史成本入账的，不能反映公允价值；合同负债代表尚未结转收入的销售额，其实利润已经产生了，但是因为没有结转为收入就没有在报表上体现为利润。
我们用万科2022年上半年的合并资产负债表进行计算调整。
关键假定：（1）销售毛利润率采用2021年和2022年H1的平均值21.14%；（2）销售净利润率也采用2021年和2022年H1的平均值8.58%。
第一步，获取净资产数据，报表中2022年6月30日归属于母公司的所有者权益为2342.35亿元。
第二步，计算合同负债结转收入应增加的净利润。6月30日的合同负债金额为5876.06亿元，则未来合同负债结转收入将增加的净利润=合同负债*净利率=5876.06*8.58%=504.06亿。
第三步，计算存货全部销售将增加的净利润。6.30万科的存货账面价值10230.27亿；第二步合同负债结转收入的同时应结转对应的成本，减少存货的账面价值=合同负债*（1-毛利率）=5876.06*（1-21.14%）=4633.58亿；剩余可售存货账面价值=10230.27-4633.58=5596.68亿，这部分存货未来销售可以带来的收入=账面价值÷（1-毛利率）=5596.68÷（1-21.14%）=7097.41亿；可售存货销售带来净利润=销售收入*净利率=7097.41*8.58%=608.83亿。
第四步，计算净资产调增值。第二步和第三步共产生净利润1112.89亿，根据2021年利润表，少数股东损益占净利润的40.83%，则1112.89亿净利润应调增归母净资产=1128.89*（1-40.83%）=658.50亿。
第五步，计算净资产调减值。合并资产负债表中存在53.96亿的商誉，这部分是全部归属于母公司的，全部调减；还有86.84亿长期待摊费用，主要是是已经花出去的装修费，计入了资产价值但需要在后期摊销，按照股东权益比例调减=86.84*（1-40.83%）=51.39亿。
第六步，汇总得到调整后股权账面价值=2342.35+608.83-53.96-51.39=2895.51亿。
考虑到房产类资产变现的难度，在上述账面价值的基础上乘以难度系数0.8，得到万科的股权合理估值2316.41亿。同样将理想买点设置为合理估值的70%，即1621.48亿；理想卖点设置为合理估值的1.5倍，即3474.61亿。
除以总股本得到每股合理估值19.92元，理想买点13.94元，理想卖点29.87元。
估值方法1和方法2的计算结果非常接近，两者相差5%左右，方法2计算的估值略高。鉴于方法1是考虑持续经营的保守估计，方法2的本质是计算清算价值，个人还是更倾向于用方法1的股利贴现法。即合理估值2201.19亿，理想买点1540.84亿，理想卖点3301.79亿。
现在的市值1954亿（9月2日收盘价）并不在我的理想买点以内，目前自然是不买的了。当然，还有一个原因是现在没钱。
如果未来某一天有钱了，且在理想买点以内会不会买呢？我的答案是看情况，因为市场上有很多投资机会，等我有钱的时候也许别的投资机会更有吸引力。
07半年报解读
最后看看万科8月30号发布的那份半年报。其实没有多少新鲜事，今年上半年地产什么行情大家都心知肚明。简单说3点吧。
1.销售端，上半年全口径销售额2,152.90亿，同比下降39.3%；销售面积1,290.70万㎡，同比下降41.1%，销售金额和销售面积双双大幅下降，这是外部环境变化的结果，几乎所有规模房企都面临销售额的大幅下降。另外销售均价16680元/㎡，与2021年均价16487相比略有上升。
2.投资端，上半年一共拿了19块地，新增权益建筑面积213.1万㎡，新增权益地价248.3亿。如果下半年继续这个节奏，那么全年新增权益建面将低于500万㎡，权益地价在500亿以内，而2021年这两个数分别是1901.4万㎡和1401.5亿。
值得一提的是，5年前的2017年，万科新增权益建筑面积达到峰值2768.1万㎡，新增权益地价也达到峰值2188.9亿元，单方均价7908元/㎡同样是历史峰值，2018到2021年的拿地均价都在7000元/㎡以内。
3.营业收入和归母净利润，分别同比增长23.8%和10.6%。这个其实也没有多少可说的，因为2021年的低基数摆在那里，2021年归母净利润同比2020年降低了45.7%。2022年要同比增长84.3%才能回到2020年的水平，同比增长49.9%可以回到2018年的水平，同比增长24.5%能回到2017年水平，情况一不用想也知道绝无可能，情况二几乎没可能，情况三大概率没可能。
另外别忘了我们的老朋友“合同负债”，这个项目虽然列报为负债其实不是真正的负债，合同负债代表了已销售尚未结转收入的“潜在收入”，对房地产公司来说起到类似蓄水池的作用。
从2006年到2021年的16年间，万科的合同负债从81亿增长到6369亿，没有任何一年是同比下降的，年化复合增长率达到恐怖的33.77%！甚至比营业收入的增速还高出不少。
（注：2017年以前未引入新收入准则，财报没有“合同负债”项目，而是统一归入“预收账款”项目，由于预收账款含税，我将2006-2017年的预收账款除以1.09进行价税分离，得到替代的合同负债。）
值得一提的是，今年上半年万科的合同负债破天荒地减少了492.5亿（2022.6.30与2021.12.31的合同负债差），有史以来第一次！如果合同负债余额相比去年年底不降低，我想你知道营收和净利润的情况会是怎么样的。
***再次强烈声明***
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