越秀地产销售额连续两月大幅下降广州大本营多个项目去化不佳
销售额连续两月大幅下滑的同时，越秀地产在广州的多个项目也去化不佳
7月9日，越秀地产（00123.HK）发布截至2021年6月30日销售业绩，数据显示，公司上半年累计合同销售额（包括合营公司项目的合同销售，下同）473.83亿元，约占2021年合同销售目标1122亿元的42%。
其中5月份和6月份，越秀地产的销售额为80.91亿元和65.40亿元，分别同比下降28%、44%。记者查询后发现，公司位于广州的部分在售项目存在去化表现不佳的情况。
在冲击千亿销售目标的同时，越秀地产拿地幅度也在增大。根据已披露公告，上半年越秀地产新增项目地块17个，权益土地价款约216.49亿元。对比而言，2020年上半年越秀地产新增项目地块为5个，权益土地价款约60.41亿元。
值得一提的是，越秀地产新增土地项目权益比例并不高。2021年上半年新增的17个地块中，仅南京市雨花台区地块为100%实际权益。回看过去也有类似情况，2018年，越秀地产新增土地储备总建筑面积505万平方米，按权益比例计算，应占建筑面积192万平方米，占比约为38%。
7月15日，《中国科技投资》记者就越秀地产相关销售表现以及拿地状况致函公司，截至发稿，对方尚未回应。
销售表现不佳
今年1月至6月，越秀地产累计合同销售额分别为89.40亿元、46.07亿元、114.14亿元、77.91亿元、80.91亿元以及65.40亿元，其中5、6月份同比有所下降，且下降幅度较大。
整体来看，今年上半年越秀地产总销售额为473.83亿元，而在今年3月份的业绩会上，越秀地产曾将2021年的销售额目标定为1122亿元。也就是说，今年上半年越秀地产仅完成目标的42%。
公告显示，2017年至2020年，越秀地产上半年销售额占当年合同销售目标的比例分别为61%、51%、54.3%和47%。
此外，根据中指研究院统计，2020年，越秀地产销售额位列国内房企第42位，与之较为接近的有新希望地产、首开股份、时代中国、海伦堡以及金辉集团等；2021年上半年，越秀地产销售额排名微降至44位。
*图：越秀地产与部分房企销售额及排名对比（数据来源：中指研究院）
从图中数据来看，越秀地产在销售额上一项，仅略高于时代中国，与海伦堡基本持平，较新希望地产、首开股份以及金辉集团有一定差距。
以广州市为代表的大湾区是越秀地产的大本营。年报显示，公司2020年的合同销售额中，大湾区约占66.5%，其中广州市占大湾区的比例又达到了87.64%。
不过，记者依据公司2020年年报中披露的位于广州市的在售项目，在广州市住房和城乡建设*查询发现，越秀地产广州大本营不少项目去化不佳，例如天悦江湾、天宇花园、臻悦府、悦见山等项目，整体去化率偏低；其他如星汇云城、藏珑府、品秀星瀚、智睿花园等部分开盘楼栋销售不佳，与其他开盘楼栋去化反差较大。
*图：越秀地产部分广州市在售项目去化情况（数据来源：广州市住房和城乡建设*）
其中去化率最低的悦见山项目，一号楼与五号楼分别于2020年6月和9月获得预售许可，截至7月14日，住宅已售套数62套，未售套数206套。该项目同时也是越秀地产在广州市销售均价较低的几个项目之一，平均售价为16500元/平方米。
而天悦江湾项目平均售价76200元/平方米，是越秀地产在广州市均价最高的楼盘。目前该项目住宅已售套数323套，未售套数221套，其中5号楼、4号楼、3号楼、2号楼四栋楼取得预售许可的时间分别为2019年12月、2019年6月、2020年5月和2021年4月。
另外星汇云城项目，1号楼与2号楼早在2016年就已经取得预售许可，目前两栋楼合计住宅已售套数151套，未售套数161套；藏珑府项目6至14栋和22栋取得预售许可的时间为2020年5月，目前合计住宅已售套数63套，未售套数117套。
频借道基金扩张
记者在查询前述项目销售情况的过程中发现，这些楼盘所属的项目公司，大部分都是越秀地产与其他房地产企业或是投资机构共同持股，由越秀地产100%控股的较为少见。
其中，星汇海珠湾、星汇云城的项目公司进行股权穿透后，分别为平安不动产有限公司和平安基金管理有限公司；越秀东坡、明珠天悦江湾、臻悦府等项目公司历史股东中，广州明睿十号实业投资合伙企业（有限合伙）、广州越秀仁达六号实业投资合伙企业（有限合伙）位列其中，均是在某一时间段入股后又相继退出。
事实上，早在2013年，越秀地产就首次通过与房地产基金合作的方式购入杭州市江干区一地块。此后，该合作拿地的方式便成为越秀地产拿地的主要方式之一。据记者不完全统计，2019年至今，越秀地产通过合作拿地方式获取的地块数量达21个，涉及广州、深圳、杭州多地。
步入2021年仍是如此。2021年4月份，佛山市越泓房地产开发有限公司（以下简称“越泓房产”）获得广州市荔湾区海龙路兴达地块。据天眼查股权穿透，越泓房产由广州汇弘经济信息咨询有限公司（以下简称“汇弘经济”）持股90%、佛山市越嘉房地产开发有限公司（以下简称“越嘉房产”）持股10%，其中汇弘经济的两大股东分别为广州越秀明睿三号实业投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“三号基金”）和广州明睿六号实业投资合伙企业（有限合伙）；越嘉房产的控股股东为广州市城市建设开发有限公司（以下简称“城建开发”），系越秀地产附属公司。
通过与房地产基金合作，越秀地产成功以“小股操盘”的模式撬动了大量的拿地资金，后续只需在到期后行使认购期权，向房地产基金回购项目股份。仍以兴达地块为例，该地块最终成交价约25.81亿元，越秀地产权益占比9.5%，对应土地价款仅2.45亿元。
IPG中国首席经济学家柏文喜表示，与房地产基金合作拿地的模式，可以最大限度地降低企业在项目前期的资金压力，并且与房地产基金合作拿地，让房地产基金在项目公司中占大股，房企在项目未进入回款期以前就可以将项目公司的负债不予并表，以此来降低母公司的表观负债率。
5月31日，越秀地产就曾发布一则“有关收购广州越璟房地产开发有限公司90%股权”的公告。公告显示，越秀地产将通过城建开发向卖方支付总代价26.21亿元，以拥有广州越璟房地产开发有限公司（以下简称“越璟房产”）100%的股权。
越璟房产拥有深圳鹏跃房地产开发有限公司（以下简称“鹏跃房产”）100%的股份，而鹏跃房产是深圳和樾府项目的开发商。该项目所处地块系越秀地产于2019年6月竞拍获得，当时的成交价格为59.08亿元，对应越秀地产实际权益的土地价款为5.64亿元。
天眼查显示，越璟房产曾发生多次股权变更。2020年2月，越璟房产持股90%的股东广州正嘉经济信息咨询有限公司退出，取而代之的是三号基金；2021年6月，三号基金成功退出，城建开发实现完全控股。这实际也是越秀地产通过与房地产基金合作拿地后的一贯操作。
柏文喜告诉记者，“在项目进入回款期甚至结算期，房企再以项目本身的现金流回购房地产基金所持有的项目股权，这样就可以实现项目业绩并表以美化公司业绩”。
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星汇云城的卖点是什么？
卖点有以下：1)品牌价值：上市品牌，实力企业越秀地产——广州城市名片缔造者（二沙岛、珠江新城、国金等）；国有上市企业，布*全国，深耕广州，物业开发体量累计近600万平方米。越秀企业（集团）有限公司是广州市**在1985年在香港设立的商贸企业，经过20多年的发展，正逐步成为立足珠三角、横跨穗港、辐射海外的多元化大型投资控股集团。越秀集团以国际化为发展方向，加强自主创新，做大做强优势产业，实现可持续发展。树立“诚信、团队、卓越、创新”的企业精神，逐步向国际化，现代化方向迈进。越秀地产拥有广州市华南第一高楼——432米的广州国际金融中心，以及星汇云锦、江南新苑、翠城花园、岭南湾畔、逸泉山庄、南沙滨海花园等建设星汇云城项目，品牌显著，实力雄厚。2)物业：顶级管家，贴心全方位服务30年顶级管家，推行iso14001环境管理体系，采用数字化酒店式管理，设立“一站式”零距离服务，24小时“尊贵服务热线”，365天全天候全程动态流程服务。贵族式优越生活，全方位无忧服务。3)区位价值：繁华广州大道北，南湖豪宅圈广州北拓，逐渐向白云区迈进进程中，是连接广州生活的新中心点；傲踞广州城市中轴的区域北端位置；白云区位于广州市城区的北部，地域宽广，扼广州市东、西、北交通要道，具有极佳的区位优势。构建新的空间发展格*。加快构建“一心三片多组团，一轴两带四廊道”的网格化、组团式空间发展格*。4)交通价值：一条地铁接驳，一个国际机场，多条交通动脉贯通一条地铁：3号线同和站，步行10分钟到达，15分钟到珠江新城；一个国际机场：白云国际机场，国内外速度更快捷；多条交通动线：广州大道、沙太北路、华南快速、机场高速、大广高速等；5)生态价值：三大绿肺环伺，多个生态公园三大绿肺：白云山景区、龙眼洞景区、南湖生态区；多个生态公园：同和倚绿公园、北山公园、永泰公园等；6)规模价值：品质大规模繁华，实力型社区高品质大型社区，全生命产品线覆盖占地面积147736㎡，建筑面积667148万㎡，30栋高层洋房，4000余户，约容纳1.5-2万人。产品覆盖70-160平方，1.4万㎡内部商业、幼儿园、小学，全面满足居住消费需求。7)园林价值：特色园林，私家享受多功能和人性化的设计，创造高品质生活美感。良好的空间环境能够提高社区人们的生活质量，归田源社以自然、流畅、简约的美学符号，融合自然山水轮廓和极具现代感的艺术装置，创造最优自然风水的住宅氛围，使人随着流淌的曲步移景异，感知多次景观所带来的新鲜感和亲密感。8)建筑价值：时尚、简约的建筑风格本采用现代简约、富有时代感的建筑风格，体现星汇云城项目的城市感，拉近星汇云城项目与消费者的心理距离。在立面以素雅色调为主的基础上，通过深色装饰线、构件、等元素丰富立面色调、线条变化，降低高层建筑呆板的感觉，增强建筑的活力，迎合客户喜好。9)产品价值：平层复式产品，罕至户型，双平层复式，超高使用率90-120平方3-4房为主，超高赠送面积，是广州首个6米双平层复式豪宅。
资讯|越秀地产五大商业项目“亮剑”广州黄金旺地
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越秀地产“亮剑”广州黄金旺地的五大王牌项目将于9月8日下午在广州四季酒店全新首发，耀世登场。
首先是越秀金融城项目，位于广州国际金融城起步区金融总部的南侧，总建7.6万㎡，毗邻滨水休闲区，南面可望珠江，是珠江江畔地标性建筑。这座一线江景甲级写字楼由6,000多㎡的商业群楼及7万多㎡的写字楼组成，致力于提升商用的附加值，精心规划了集商业、休闲、娱乐等综合于一体的大型配套设施。项目所在的CBD金融总部聚集区，被称为“东方华尔街”。稀缺性的地段资源、环境资源、和产品优势，决定了项目不错的投资前景。
其次是越秀体育大厦项目，位于原广州锦汉展览中心用地内，由总建筑面积约6万㎡的展贸中心，及总建筑面积约3.7万㎡的2栋公寓组成。紧邻城市主干道解放北路，与中国大酒店隔路相望，地块东侧为越秀公园，北侧为兰圃公园，西南侧为流花湖公园，地铁2号线出口，生态环境绝优，交通便捷，是城西稀有难得的投资与居住两宜之地。
第三是位于海珠区西部的越秀星汇海珠湾，项目地块前身曾为广州造纸厂。商业总建筑面积约31万㎡，其中公寓总建筑面积为26万㎡，商铺总建筑面积4万㎡。280米临江线的新地标，处于3大滨水码头，3大轨交枢纽之上。作为海珠区黄金商圈的龙头腹地，临江地标、承载产业文化的广纸片区，四维立体的交通体系、四大商圈应有尽有，全方位打造海珠滨水商业新核心，一站式实现都会生活盛宴。
第四是越秀星汇云城。项目位于白云区广州大道北与华南快速交界处，是一张黄金中轴城市商业名片。67万㎡高端居住小区，30栋高层住宅，5000余住户，1.2万多㎡全业态社区街区MALL，首二层加内外街商铺，构建集居住、娱乐、商业为一体的高品质大型住宅社区中的精致商业街。成熟的商业MALL双首层的设计概念，有利于人流的均匀分配及整体运营。三条交通要道环绕项目，地铁3号线为广州南北大动脉，4站即可到达天河中心。打造优居生活范本的同时，也带动整体商业的业态、人气，促进整体商业的提升。
第五是位于海珠区西南部，滨水而建的越秀大干围项目，毗邻地铁二号线南洲站，海珠环岛线近在咫尺，且南望珠江，具有难以替代的城市一级景观优势；该项目作为越秀地产广州公司主力项目之一，商业建筑面积约43万㎡，集景观公寓、街区商铺、大型商业综合体及地下商城于一体，将打造成为海珠南部的商业商务核心。
深耕广州30多年的越秀地产，是商业地产的巨子，深谙广粤商业运营之道，一直以造城者的姿态引领广州城市发展。开发范围涵盖住宅、商业、写字楼以及酒店房地产等类型，其项目在广州房地产发展历史中具有里程碑意义；即将面世的五大项目，有着全球500强企业合作资源为保障，有着深度的商业运营实力，每一个项目都被喻为财富的“指南针”。
编号：穗房预（网）字第20170219号—2
（免责声明：本资料中所有图文、数据仅作广告参考并不构成任何承诺和保证，最终以买卖合同为准，解释权归越秀地产所有。）
黄峻
博鳌亚洲论坛智库专家（经济学家）
段传斌
清华北大等房地产EDP总裁班客座教授
谈锦钊
华南城市研究会副会长
广州越秀集团大厦有多高?多少层
广州越秀集团目前办公地点在广州西塔，西塔项目主塔楼高103层，结构高度为432米
广东越秀地产口碑怎么样？
广东越秀地产口碑不错。
越秀地产的档次还是比较高的，如果想要购买越秀的房子是很不错的，越秀地产应该是南方很多楼盘当中的佼佼者了，同时在南方也是非常受欢迎的，目前建造的楼盘也比较多，如果想要购买房子，可以将越秀旗下的楼盘作为首选，房子的质量是很有保障的，而且居住起来也是非常舒适的。另外越秀地产也在不断的发展，所以公司的实力也是越来越强了，现在建造的楼盘大多都处于当地的核心区域，周边的配套也是非常完善的。
越秀集团怎样，这个集团涉及到的业务都有哪些呢？
越秀集团涉及的业务比较广泛，目前它的核心产业主要有都市农业、交通基建、房地产、金融，同时还涉足了一些造纸、发展等传统产业等，形成了“4+X”现代产业体系。
广州越秀星汇云城在什么位置?
越秀星汇云城楼盘位于：白云地铁3号线同和站D出口/华快沙太出口。越秀星汇云城项目位于广州大道北与华南快速三期交汇处，于2014年11月由越秀地产以总价66亿元竞拍获得。项目总占地逾17万_，建筑面积逾67万_，规划建设30栋...
越秀集团怎样，越秀地产也是他们家的吗？
还可以。越秀地产开发的“越秀花苑”、“国际时代广场”都还蛮不错。在赣州算是比较高档的小区了。
广州越秀那个高铁站叫什么？
广州站。
广州站，位于中国广东省广州市越秀区，是广深铁路、京广铁路、广茂铁路、广佛肇城际铁路和广州地铁2、5号线的交汇点，是广州最重要的铁路客运站之一。
广州站比较有特色的是站房正面两侧的“祖国统一，振兴中华”的标语。
越秀地产是在广州国际金融中心的几楼？
在广州国际金融中心的15楼。