保利科技和保利地产是一家公司吗？
不是。但它们的上级母公司，同为央企中国保利集团。
ABB在中国有那些子公司
你这个问题太大了，1，电力产品部：北京ABB高压开关设备有限公司重庆ABB变压器有限公司合肥ABB变压器有限公司上海ABB变压器有限公司西安ABB电力电容器有限公司厦门ABB开关有限公司厦门ABB华电高压开关有限公司厦门ABB电器控制设备有限公司厦门ABB输配电自动化设备有限公司中山ABB变压器有限公司天津ABB开关有限公司大同ABB牵引变压器有限公司2：电力系统部北京ABB贝利工程有限公司上海ABB工程有限公司3：自动化产品部西安ABB大功率整流器有限公司ABB高压电机有限公司北京ABB电气传动系统有限公司北京ABB低压电器有限公司ABB新会低压开关有限公司上海ABB工程有限公司上海ABB电机有限公司厦门ABB低压电器设备有限公司南昌ABB泰豪发电机有限公司4：过程自动化部重庆ABB江津涡轮增压系统有限公司5：机器人业务部上海ABB工程有限公司我现在只能提供这么多了，其余的问题，关于各个企业的性质以及生产的产品，太复杂了，暂时无法回答。
【公司快评之七】保利、华润、金茂为何称为“央企三杰”？
很多朋友看了，颇不以为然。因为，在2017年的房企销售排行榜上，保利地产、华润置地、中国金茂的数据，表面看起来差距有点远。
保利地产3000亿级别，华润置地差不多是它的一半，而中国金茂又差不多是华润置地的一半，如果画成圆柱形，就是明显呈现错落有序的排列。
单论销售数据，保利地产最应该不服气，比俩小弟强太多了；但作为上市公司，如果拿最核心的财务指标净利润来比较，就有点意思了。
2016年，保利地产实现营收1548亿，净利润124.22亿元；华润置地扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币162.7亿元（约合135亿元人民币），净利润高于保利地产。
这一年的净利润，中国金茂相差比较大，46亿元。但别着急，请接着往下看。
2017年上半年，保利地产净利润为56.51亿元，同比增长13.9172%；2017年上半年，扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币32.5亿元（约合27亿元人民币），同比下降48.1%；中国金茂净利润24.99亿元，同比增长93%。
其中的变化，令人眼花缭乱吧。但别急着下结论，这只是半年报，很多收入是要到年底才确认结算。
比中国金茂销售额高出半头的央企子公司，至少还有两家，绿城中国和鲁能集团，攸克君为何将保利地产、华润置地与中国金茂而不是其他两家并列在一起？除了核心财务数据的可比性，主要还有两个原因。
第一，这几家企业都是个性鲜明，产品非常有特色，已经或正在大规模发展持有型物业。
保利地产以住宅开发取胜，且作为第二梯队的领先企业紧紧咬住第一梯队。它还加快了商业地产的布*。早在2016年保利地产就宣布，5年后将实现经营管理商业物业面积逾1000万平方米，包括购物中心、酒店、社区商业三大板块共七个自主品牌。
华润置地则多年来都是住宅、商业齐头并进。是持有型商业（投资物业）面积最多的房企之一（去年底仅次于万达、凯德商用）。至2017年6月底，华润运营中的投资物业总面积达574万平方米，包括已开业万象城13个，五彩城/万象汇8个，其他购物中心2个。投资物业的租金收入达40.1亿港元。
中国金茂其实是先有商业再介入住宅开发领域。不必说，上海的金茂大厦赫赫有名。住宅则以金茂府、金茂悦系迅速成为地产界的知名高端品牌。
中国金茂目前的销售规模虽小于前面的大哥、二哥，但它战略签约、可能介入的一级开发项目，规模之大，令人瞠目。比如，占地约371万平方米，总建面约649万平方米的青岛市北区滨海片区项目；总体量约为135万平方米的济南高新东区创意岛项目；总占地面积33万公里的泉州市南安石井园区项目；总占地面积336万平方米的温州瓯江口项目；整体规划700万平方米的武汉市新港投合作项目；规划用地501万平方米的长沙月亮岛文旅新城项目等。
第二，它们均采用了与房地产市场相匹配的灵活的经营机制，有着强大的品牌影响力。
不管我们平常怎么称房地产是“政策市”，但说到底，房地产仍然是市场化程度最高的行业之一。拿地，卖房，就是靠本事，拼实力。都说央企传统守旧，效率低，但这三家央企的市场化经营机制，与其他民营、混合所有制房地产企业一样灵活。
品牌影响力，不仅指产品，更指传播效能。不错，由于央企管得严，讲纪律，保利地产、华润置地、中国金茂的总部领导，很少出来；但它们的区域公司企业品牌传播都搞得有声有色，与媒体、公众互动频繁，知名度甚高，尤其是在北京这样的舆论高地。
作为与消费者关系密切的房企，市场经营机制与品牌影响力、传播力，缺一不可。当所有房企都是市场化竞争机制时，后者就显得格外重要了。
低调不是躲闪退避的代名词。中海地产就是个典型的例子。哪怕你的销售额比华润置地、中国金茂都要高得多，哪怕你的净利润甚至超过了保利地产，对不起，你只能单列，“央企三杰”，没你的位置。
（预告：下篇评万达）
// 延展阅读 //
《【公司快评之一】碧桂园的快餐模式可以休矣》
《【公司快评之二】当然，万科早已不再是那个万科》
《【公司快评之三】除了卖房还做什么？恒大想好了吗？》
《【公司快评之四】融创的下半场，是5年以后》
《【公司快评之五】华夏幸福：寻找第二波周期红利节点》
《【公司快评之六】中海地产，你快醒来！》
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保利集团有哪些子公司
中国轻工集团公司、中国工艺（集团）公司、中丝集团等。根据查询中国保利集团官网得知，2017年8月，中国轻工集团公司、中国工艺（集团）公司整体并入中国保利集团公司，成为其全资子企业，不再作为国资委直接监管企业。2019年7月8...
大家知道保利旗下的地产公司吗？
知道保利旗下的地产公司。保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。总部位于广州。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市
博胜集团旗下有几家公司的？
据我所知博胜在北京、广州、长沙、深圳、江西、上海等全国各地都有分公司，均属于博胜集团旗下的公司。
保利地产这半年：拿地扩张、中航整合与回款率降至82%
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报告期内，保利地产实现营业总收入544.71亿元，同比下降1.23%；实现归母净利润56.51亿元，同比增长13.92%。
观点地产网8月29日晚，保利地产公布的2017年上半年年度报告显示，1-6月实现签约销售金额1466亿元，同比增长33%，达到上年全年签约金额的70%；实现签约面积1054万平方米，同比增长28%。
从区域分布来看，保利地产继续深耕城市群策略，珠三角、长三角、京津冀三大城市群保持核心地位，上半年累计实现签约金额932亿元，占比达64%。
同时，受武汉、成都、重庆等城市热销影响，中西部区域销售金额占比较上年同期提升9个百分点至28%。
回款率降至82%保利现金余额643亿元
观点地产新媒体查阅公告显示，报告期内，保利地产实现营业总收入544.71亿元，同比下降1.23%；实现归母净利润56.51亿元，同比增长13.92%。
上半年，保利地产利润率水平有所回升，毛利率和净利率分别为30.80%和13.15%，分别较去年末回升1.80和2.12个百分点，主要是受结转区域和产品结构的影响。
保利地产方面披露，公司销售回笼金额为1207亿元，回笼率较去年同期下降4个百分点至82%，原因是受行业按揭贷款收紧的影响所致。
财务方面数据显示，今年上半年，保利地产新增有息负债768亿元，净增有息负债588亿元。截至期末，有息负债余额1710亿元，新增有息负债综合成本5.05%，存量有息负债综合成本4.75%。
同时，截止6月30日，保利地产账面现金余额643亿元，资产负债率为78.83%，较去年末上升4.06个百分点。
另一方面，保利地产一年内到期的短期债务仅为176亿元，仅占有息负债的10%，且显著低于账面现金。
虽然账面现金看上去并不算多，但保利地产却表示，与各大金融机构建立了长期、稳定的合作关系。截至目前，银行贷款授信额度3297亿元，剩余未使用额度1925亿元。
至于拿地，保利地产保持了长期的积极作风。据中报显示，上半年来，保利地产通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目59个，新增容积率面积1693万平方米，同比增长122%。
保利地产于今年前六个月新进入城市7个，其中，长三角区域新布*徐州、芜湖、盐城；京津冀区域新布*衡水；珠三角落子梅州。截至报告期末，全国城市布*增加至75个城市。
现在保利地产共有在建拟建项目386个，规划总建筑面积16991万平方米，待开发面积7045万平方米，其中一二线城市占比约为68%。
证金公司持续增持险资低调身居前十大股东
在中报公布的保利地产前十名股东持股情况中，中国证券金融股份有限公司的持股适量已经达4.35%，位列第二大股东。而今年第一季度末，证金公司在保利的持股比例尚为3.39%。换而言之，3个月中，证金公司增持了1.14亿股。
据最近多家公司发布的中报显示，证金公司举牌了不少房地产企业。
比如，证金公司就新晋成为万科的第九大股东，持股比例为2.1%；其也在第二季度增持中国建筑56335.2091万股，导致其持有中国建筑2.23%股权，成为该上市公司的第三大股东。
据此前报道显示，自今年年初以来，“国家队”的资金流向备受关注，其也确实频频流向不少房地产企业。有分析认为，这也表明房地产正在回归正常水平，包括保利地产在内的几家房地产企业未来发展获得稳定的预期。
不过，尽管证金公司在持续增持保利地产，但康泰人寿系在保利地产中的持股比例依然保持在5.31%的水平。
去年6月23日，保利地产宣布，成功向四名特定对象以8.19元每股的价格共计募集资金90亿元，除大股东保利集团认购10亿元外，泰康人寿独揽60亿元。
借此，泰康人寿将合计持有保利总股本的7.35%，成为其第二大股东，而这也是泰康人寿其首次举牌上市公司，举动十分低调。
对于当时的举牌，外界大多持看好的态度，分析认为，此举意味着能让保险资金实质性进入实体企业，其保险长线资金优势也能与保利在地产开发方面形成业务与资金的互补，而寿险、养老保险等产品的客户资源、养老地产开发业务也能与保利的养老产业展开合作。
现在看来，泰康人寿系的持股数量虽有所下降，但也仍在保利地产的前十大股东中占据两席。
中航整合基本完成内外重组利好保利扩张
在披露中报的同时，保利地产还发布了另一则公告，进一步披露与中航工业地产业务的整合事项。
保利地产表示，截至目前，双方相关房地产业务整合工作已基本完成，公司指定由全资子公司广州金地房地产开发有限公司和保利（江西）房地产开发有限公司采用协议转让方式，分批收购相关公司股权及在建工程。
所涉及房地产项目20个，主要分布在广州、南京、成都等15个城市，项目规划容积率面积约910万平方米，交易标的总金额不超过88亿元，定价以国资监管部门备案的评估值为基准，并以现金方式支付对价。
保利地产指，后续公司经营层将根据董事会的授权，在上述整体交易范围内，按照双方协议及整合工作的需要，完善相关工作。
2016年9月12日，保利集团与中航工业就双方房地产开发业务整合事项已签署《中航工业集团公司与中国保利集团公司之房地产业务整合框架协议书》，计划按照“成熟一批交易一批”的原则，由保利地产分批收购中航工业旗下房地产开发业务的项目公司股权及在建工程。
今年2月，中航地产曾发布公告指，予保利地产的20.3亿资产已全部完成过户，涉及项目总规划容积率面积为331.02万平方米。
最近，另有消息指出，保利地产和保利置业之间的整合也正在顺利推进之中。
此外，还有一个整合也对保利地产充满利好——8月21日，***国资委网站发布消息称，经报***批准，将把中国轻工集团公司、中国工艺(集团)公司整体并入中国保利集团公司，成为其全资子企业，随后保利地产的股价上扬了好几天。
对于保利地产来说，母公司和其他央企之间的整合重组也为其带来推动作用，有业内人士称，比如保利地产可以获得土地资源的整合以及企业规模的快速扩大。
通过保利集团内部之间的重组，以及外在央企间的整合，保利地产或获得极大的利好。
东方证券就曾在研报中表示，在当前房地产行业竞争格*不断提高的背景下，保利地产以快速、低成本实现规模布*来抵御行业周期性、区域性的影响，积极推进除单项目收购之外的整体收购，借助大股东的力量整合其他央企，将实现弯道超车。
中信建投也公开表示，积极进取的扩张策略和央企整合助力保利地产资源整合，这都将有力保利未来的发展。
【东方地产|重读蓝筹】保利地产：城市群战略初显成效，央企整合提档加速
城市群战略初显成效，央企整合提档加速
——保利地产首次覆盖报告
核心观点
公司是全国化布*的典型房企，核心城市群的布*初显成效。公司土地储备遍布国内73个城市。截至2016年末，公司待开发面积达到6344万平米，能够支持公司未来2~3年的开发需求；新增拓展项目达到112个，创历史新高。2016年公司销售额达到2101亿元，其中在珠三角、长三角、环渤海三个核心城市群的销售额分别达到612亿元、470亿元、320亿元，三大城市群的销售占比超过70%。同时公司已经成立了3个平台公司，聚焦在核心城市周边的卫星城市，打造蛛网式的城市群布*。
央企整合破冰，有望实现弯道超车。自2010年国资委提出“78家央企退地”后，在保留的16家央企中，公司属于销售规模最大的开发商，也承担着央企整合的重要任务。去年公司已经以20.3亿元收购了中航工业集团旗下中航地产的9个项目，新增土地储备331万平米。公司还将继续整合中航工业集团旗下的其他地产业务平台，通过并购整合实现低成本快速扩张。后续公司也将借助保利集团的背景逐步整合一些其他的央企地产资源。
房地产基金助力主业规模扩张，房地产社区服务抢占存量市场先机。公司的房地产基金累计管理规模600亿元。目前信保基金主要以投资公司项目为主，在拿地和开发方面为公司提供资金支持，有效地为公司降低杠杆率。另一方面，公司的社区服务版块已经布*了物业管理和养老地产，其中全资子公司保利物业管理面积8871万平米，已申请新三板挂牌。
财务预测与投资建议
给予买入评级，目标价12.20元。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为1.22/1.53/1.92元。运用可比公司估值法，可比公司2017年平均估值为10X，我们给予估值10X，对应目标价为12.20元。我们同时用RNAV对公司估值，每股RNAV为13.75元，目前市价较RNAV折价30%。
风险提示
房地产市场销售可能低于预期。
房地产融资持续收紧。
1地产业务重整旗鼓，有望迎来盈利拐点
1.1行业集中度再提升，公司稳扎脚跟
目前房地产市场的马太效应愈来愈明显，大型房企的销售稳居前列并且与中小型房企拉开明显的差距。根据国家统计*以及克而瑞的数据显示，大型房企的销售市占率逐年提升。2016年，前十大房企的销售金额和销售面积分别为22022亿元、19726万平米，占全国商品房销售金额和销售面积的比重分别为18.7%、12.5%；2017年1-4月份，前十大房企的销售金额达到9765亿元，占比大幅提升到了29.4%；销售面积达到7861万平米，占比提升到18.9%。自2013年以来，销售规模达到千亿级别的开发商一直维持在7家，直到2016年，前12名开发商都达到了千亿级别，前五大开发商销售额已经超过了2000亿元。房地产行业的集中度进一步提升，在规模上无法突破的中小型房企将面临较大的压力。
公司销售不断攀新高，在行业内的地位稳固。公司2016年全年销售金额达到2101亿元，同比增长36%；销售面积达到1595万平米，同比增长31%。根据克而瑞的销售榜单，公司一直都保持在前十的位置，在2016年开发商销售井喷的情况下，仍然稳扎脚跟，成为全国第五名的龙头房企。
公司聚焦刚需住宅产品，去化率提升明显。公司坚持普通住宅产品的定位，从成交结构中看，2016年住宅类产品占比达85%，其中144平米以下普通住宅占比达94%。2016年，公司当月新推去化率上升至66%，较2015年提升11个百分点；全年公司累计可售货量的去化率为84.6%，较2015年提升8.5个百分点。
1.2全国化布*的典型房企，精心拓展核心城市群
1.2.1土地储备丰厚，拿地扩张势头再起
公司是全国化布*的典型房企，土地储备分布在27个国内省份及海外。截止2016年末，公司拥有在建、拟建项目361个，项目总建筑面积为15617万平米，同比增长16%；其中待开发面积为6344万平米，同比增长16%，可以支持公司未来2~3年的开发需求。2016年新开工面积为2039万平米，同比增长45%。以截止2016年末以及2017年新增土地储备的权益建面计算，共计12499万平米，其中广东省的土地储备面积占比达到29%，位居首位、四川省达到11%。公司除了掌握了大量的国内土地资源之外，在澳洲和美国分别拥有23.97万平米、1.69万平米的土地储备（按权益建面计算）。
拿地扩张重振规模，新拓展项目数量大幅增加。前几年公司拿地扩张受到央企去杠杆的影响。2008年7月，国资委中央企业负责人会议上，针对部分央企扩张过快的现状，提出中央企业投资规模必须严格控制在合理负债率之内，自有资金比例原则上不应低于40%。2011年12月，国资委主任王勇在央企负责人会议上再次要求各大央企严格把握投资方向，严控借贷规模和资产负债率。公司遵循国资委降杠杆的要求，近几年负债率下降显著。2016年公司真实资产负债率为41.5%；净负债比率下降到55.2%。但在去杠杆的同时在一定程度上影响了公司大规模拿地。从2016年开始，公司重新大力拓展土地储备，新增拓展项目达到112个，较2015年翻了一倍；新增容积率面积达到2404万平米，同比增长84%，创历史新高，其中一二线城市占比达到70%。从新增面积和当年销售面积比来看，2016年的拿地力度有明显增加。扩张所投入的资金也较以往有明显增加，全年土地获取总成本为1214亿元，同比增长85%，占当年销售额的58%。
1.2.2聚焦三大城市群，深入推进核心区域的发展
核心城市群的布*初显成效，珠三角表现尤为亮眼。2016年，公司在珠三角、长三角、环渤海三个核心城市群的销售额分别达到612亿元、470亿元、320亿元，三大城市群的销售占比超过70%；另外在中部和西部的销售均超过200亿元。珠三角城市群作为公司的大本营，共布*了16个城市，销售额占到总金额的29.1%。
公司在深耕大本营的同时，积极开拓长三角和京津冀城市群的布*。由于公司的大本营在广州，因此对珠三角城市群的布*已成规模，而长三角和京津冀较之仍然有一定差距。目前公司在长三角的土地储备权益建面占比为10%，京津冀占比为6%，后续的提升空间较大。2016年公司在浙南、苏北、京津冀分别设立了3个平台公司，重点布*围绕长三角和京津冀的三四线城市，例如温州、台州、盐城、徐州、廊坊、保定等。
1.2.3公司是受益于粤港澳大湾区的典型房企
粤港澳大湾区的规划发展将广东省内的9个城市聚拢在一起，将单体城市变为集群城市，形成有效“湾区经济效应”。粤港澳大湾区指的是由广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群。2009年完成的《大珠三角城镇群协调发展规划研究》首次把“湾区发展计划”列为空间总体布*协调计划的一环。2010年粤港澳三地**联合制定《环珠三角宜居湾区建设重点行动计划》，以落实上述跨界地区合作。2017年3月5日召开的十二届全国人大五次会议上，*****李克强在**工作报告中提出，要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。未来湾区的发展着力点是形成城市及产业群的聚合度和协同效应。从这9个城市的数据来看，GDP总额达到6.79万亿元，其中广州、深圳、佛山GDP位列前三；总人口数达到5874万人，排名前三的分别是广州、深圳、东莞。从地理位置上看，深圳、珠海、中山是大湾区的中心区域。
公司在粤港澳大湾区的土地资源丰厚，资产增值可期；同时将能够有机会为湾区的开发建设助力。截至2016年，公司已经在珠三角城市群布*了16个城市，项目数量达到106个。在粤港澳大湾区未开发资源1615万平米，未来随着大湾区的产业集群的优势扩张，土地储备的增值空间很大。除此之外，在湾区建设的不断推进中，公司将不仅扮演一个地产开发商的角色，还有更多的机会帮助完善湾区的产业建设、资源整合等。
1.3加快并购脚步，打造央企地产整合标杆
央企退地推进力度加大，给公司带来规模扩张的良好机遇。2010年3月18日，国资委提出除16家以房地产为主业的企业外，另外78家不以房地产为主业的央企要加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。但除了同年中远集团退出远洋地产之外，整个央企退地的进程十分缓慢，直到2015年中冶集团并入五矿集团、2016年中海地产收购整合地产，大型央企的整合才有了实质性的推进。16家央企按2016年的销售金额统计，保利地产、中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口位列前五。保利作为16家央企中规模最大的房企存在整合其他房企的可能性。
公司完成了对中航地产旗下项目的收购。目前公司通过非公开市场拿地取得了较多低成本资源。在2016年新获取项目中，并购和合作方式获取项目占比达到75%。2016年9月6日，国资委主任肖亚庆在中央企业产业重组合作整合座谈会中表示，要加快推进中央企业间产业重组合作整合，推动中央企业进一步优化资源配置。中航工业集团签约将房地产业务全部划转给保利集团。截至目前，公司已经完成了对中航地产的8个房地产项目公司和1个在建工程项目的收购，共计出资20.3亿元，增加土地储备331万平米，可售面积215万平米。该9个项目中除了两个成都的之外，其余的均在弱三四线城市，我们认为公司通过与中航整合，借中航背景资源进行后续扩张的优势大于标的资产带来的增值空间。目前公司已经借助中航在天津、珠海、三亚获取3个项目，新增待开发资源150万平米。
公司弯道超车，积极推进除单项目收购之外的整体收购，还将借助大股东的力量整合其他央企。在当下房地产行业竞争格*不断提高的背景下，以快速、低成本实现规模布*来抵御行业周期性、区域性的影响，奠定龙头地位。公司大股东保利集团已经于2017年3月与中国轻工集团公司签署了重组框架协议。按照该协议，中轻集团整体产权将无偿划转进入保利集团。公司后续还将积极寻找和推进与其他央企之前的并购整合机会。
2一主两翼齐发力，多元化结构促增长
2.1完善资本布*，摆定金融棋*
2.1.1房地产基金大鳄，助力主业规模增长
房地产行业的金融属性日益见涨。目前行业整体的发展速度趋缓，未来房地产市场的分化现象将愈发明显。此时，房企的投融资能力将十分重要，而房地产基金规模也将呈现较为明显的规模增长。从金融机构人民币贷款投向来看，截至2017年一季度，房地产开发贷款和个人购房贷款余额占比分别达到了26%和17%。房地产的金融属性持续加强。购房者使用银行贷款购房，房款流向开发商，开发商同时向银行贷款用于支付土地价款和建安成本，货币流向**及上游供应商，最后又作为存款回到银行系统的循环中，再作为贷款创造了货币流动性。从融资渠道上看，债券融资相对简单，而股权融资包含公司层面和项目层面。公司层面包含定增及配股；项目层面包括与其它房企或私募基金合作，形式更加灵活。
中国房地产基金规模持续高增长，公司的信保基金管理规模位列行业第一。根据基金业协会数据，2016年末我国人民币房地产基金募集规模达到6273亿元，同比增长91%；新增募集基金数量为641个。目前人民币地产基金市场已有超过1200个基金实体，总管理规模超过一万亿元。房地产基金行业在近两年实现了跨越式的增长。在当前房企融资受限的背景下，房地产基金能够快速有效地帮助房企维护资金链。公司于2010年6月联合中信证券成立信保（天津）股权投资基金管理有限公司。2014年信保基金管理公司由公司的联营企业转为公司的子公司，保利持有基金40%的股份。信保（天津）股权投资基金管理有限公司是信保基金的GP。信保基金管理公司成立当年，基金募集规模就超过了24亿元，2016年公司房地产基金累计管理规模达到600亿元，处于行业第一的水平；实现净利润4亿元。
信保基金以投保利地产的房地产项目为基础，更多的合作体现在联合拿地上；信保基金的参与帮助公司实现快速扩张，同时帮助公司降低资产负债率。截止目前，基金管理公司已经拥有超过40个基金，主要是投向公司的住宅地产项目。从信保基金管理公司成立开始，便投资了保利地产的多个项目，包括南京保利紫晶山、武汉保利中央公馆、沈阳保利香槟花园等。在联合拿地上，信保基金管理公司先与保利地产联合拿地，再由基金管理公司引入基金受让股权，获得后续资金的支持。除此之外，2012年10月，公司与信保基金、四川遂宁市河东新区管委会签署合作协议，拟投资55亿元在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。
2.1.2设立保利资本，涉足跨界产业投资
公司参与设立股权投资基金公司，已经投资了多个房地产衍生市场的项目。2015年12月，公司出资2400万元与保利投资（保利集团的全资子公司）、中金公司、珠海泰辉共同设立了保利资本，分别持股30%、30%、35%、5%。保利资本作为一个资本运作平台，经营范围包括房地产开发基金、商业不动产投资基金以及股权投资基金。在股权投资方面，保利资本将依托地产主业聚焦大消费、教育、医疗、物流、产业园运营，并锁定了一批产业契合度比较高、市场预期比较好的投资项目。2017年，保利资本已经参与投资了三个项目：对长租公寓品牌麦家公寓进行了A轮融资；对复恒科技进行了战略投资，用于研发公寓房源管理系统；参与对1918智能网联产业园的首期投资8000万元。这三个项目均为房地产衍生市场的标的，前两个为长租公寓，后一个为产业园。其中1918产业园是广州首个经**批准立项的人工智能产业聚集园区。
保利资本拟投资滴滴出行，未来将继续突破房地产的*限，实现跨界投资。2016年6月，保利资本发起设立珠海利晖股权投资合伙企业（有限合伙），预计规模不超过25亿元人民币，公司及保利投资分别拟出资不超过5亿元人民币。保利资本担任GP。珠海利晖基金拟投资滴滴出行公司1.46%的股权，开启首单股权投资。滴滴出行是一家行业领先的互联网出行共享平台,凭借其卓越的商业模式与技术优势，依托中国潜力巨大且发展迅速的共享出行市场，享有较大的发展潜力。基金的主要收益来自于滴滴出行股权价值的增值，并通过上市退出或协议转让等方式收回收益。
2.1.3参与设立粤港证券，打造广东首家粤港合资全牌照券商
公司出资3.5亿元参与设立粤港证券，大股东为广东省人民**。2016年5月，公司全资子公司保利物业管理有限公司与广东粤财投资控股有限公司、深圳市泓景投资有限公司、高信证券有限公司、恒明珠证券有限公司、伟禄美林证券有限公司共计6家发起人共同签署《粤港证券股份有限公司发起人协议》，拟以1元人民币／股现金认购股份的方式共同发起设立粤港证券，合计出资35亿元，其中保利物业拟出资3.5亿元获取10%的股权。粤港证券的初始股东可分为内资股东和港资股东。粤财投资将成为粤港证券的大股东，实际控制人为广东省人民**。另外泓景投资和保利物业均拥有房地产业务背景；而三家港资股东均为证券公司。粤港证券拟落户于广东省自由贸易实验区广州南沙新区片区。
粤港证券有望成为广东省内的首家合资全牌照券商，公司的房地产金融业务将获得质的飞跃。在2013年，内地与港澳签署了《关于建立更紧密经贸关系的安排》（CEPA）补充协议，允许内地证券公司对港澳地区进一步开放，允许符合条件的港资、澳资金融机构分别在上海、广东、深圳各成立一家两地合资全牌照证券公司，港资澳资持股不超过49%，内地股东不要求从事证券行业。2016年3月，全国首家CEPA框架下的合资全牌照证券公司申港证券获核准成立，持有全牌照的券商可以在国内经营大部分受规管证券业务。因此，依托广东自贸区建设以及粤港两地金融合作，此次的投资将有望促使公司大步迈入金融行业，一方面将获得极为可观的投资收益和资本增值，另一方面有望在券商这个领域抢占先机，成为千亿房企中第一家涉足证券行业的公司。
2.2布*房地产后市场，社区服务版块多点开花
2.2.1保利物业管理面积千万方，申请新三板挂牌
公司全资子公司保利物业申请新三板挂牌。2017年2月，公司全资子公司保利物业递交新三板挂牌申请，股票采取协议转让方式。保利物业成立于1996年6月。2016年10月25日，保利物业完成股改，董事长为保利地产副总经理胡在新。
保利物业基本实现全区域覆盖，管理面积将近一亿平米；综合实力名列前茅。截至2016年，公司管理和服务的项目合计381个，在管面积达到8870.96万平米，在管业主户数达到62万户。目前公司在管项目中82%是通过招标方式获得的，较大部分是来自于关联方保利地产的项目。公司管理的物业类型包括住宅、写字楼、商铺、别墅、停车场等，覆盖广州、北京、上海、天津等全国60多个城市。公司在管的单个项目面积超过70万平米的物业管理项目有23个。另外，广州、佛山、成都和重庆等在管项目分布较为集中的重点业务区域，因规模效应可以产生较高的盈利能力，为公司带来了巨大的市场客户资源开发潜力。根据中国物业管理协会和中国指数研究院共同发布的《2016中国物业服务百强企业研究报告》显示，保利物业在物业服务企业综合实力排行中位列第三。
保利物业业绩增长迅速，随着社区增值服务业务收入的增加，利润率也有所提升。保利物业2016年营业收入达到25.48亿元，同比增长32%，其中传统物业管理服务的收入占到92%；归母净利润达到1.4亿元，同比增长74%。2016年公司净利润率达到5.4%，较上一年增长了1.3个百分点。公司综合毛利率为19.26%，毛利率水平较上年略有提升，主要原因为毛利率较高的资产管理经营服务收入在社区增值服务中的占比有所上升，从而令公司社区增值服务毛利率相应上升。分结构来看，社区增值服务的毛利率水平（48.1%）则远高于物业管理服务（16.6%）。若横向比较，保利物业的综合毛利率在几家上市物业管理公司中处于相对较高的水平。
2.2.2保利和熹会布*养老全产业链
公司推行“三位一体”的中国式养老产业模式，形成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，健全覆盖多层次养老需求的全面服务体系。我国现有的三种基本养老模式分别为家庭养老、社区居家养老和机构养老。其中家庭养老是最传统的养老模式；社区居家养老是指老年人住在家中，以社区为中心，养老服务由社区为依托的各种社会力量来提供的一种兼顾家庭和社会的养老模式；机构养老亦可成为“集中养老”，将老人集中起来，进行全方位的照顾。公司的机构养老所对应的是保利和熹会。和熹会是保利安平旗下养老服务专用注册商标，保利安平基于保利地产开发居住社区的优势，对和熹会进行全国布*及连锁化经营的部署，创建和熹会社会化养老服务标准体系，为老年人提供高品质养老服务，并在此基础上整合养老产业上下游资源。社区养老则是对应保利和院健康生活馆，汇集健康管理、康复护理、休闲娱乐、生活服务等功能。同时与三甲医院合作，开通绿色医疗通道，并依托和院健康生活馆为线下支撑，以健康云为平台，通过O2O线上与线下相结合的方式，为保利和院会员提供全方位的健康管理与服务。
盘活酒店地产库存，提供医养结合养老服务，来布*全产业链。目前公司正在运营的和熹会共2家，分别在北京和浙江嘉善西塘。其中北京保利和熹会是第一个项目，正式运营于2012年，养老运营建筑面积约2.2万平米，有居住单元200套，由保利西山林语社区内酒店进行适老化改造而成。和熹会是“医养结合”型养老机构，定位中高端养老市场。最早定位自理老人，后来在运营中发现刚需是介助、介护，从而开始向非自理型老人转变。目前北京和熹会以高级知识分子及高收入家庭老人居多。北京“和熹会”内设小型医院，有北京大学第一医院挂号系统，并安排医生定期会诊。内部还设有日间照料中心，可辐射周边五公里区域。除此之外，公司也已经锁定了成都、广州等15个养老机构、26家社区生活馆。
会籍收入平衡投资开发成本，服务费用补贴运营开销。和熹会的收费模式为“会员费+月费“。会员费是押金制的，随退随走。2014年“和熹会”将原来10万元增加会员费档次为5万元、10万元、20万元三挡会费，不同会员享受原定床位费75%、60%、50%的优惠。下调会员费后，入住率有明显提高。月费用主要包括床位费、伙食费、服务费三项，需要每月缴纳，其中每种费用根据选择的不同类别收费略有差异。
3首次覆盖给予买入评级，目标价12.20元
3.1盈利预测：2017-2019年EPS分别为1.22/1.53/1.92元
我们对公司2017-2019年盈利预测做如下假设：
1)公司作为龙头房企，随着行业集中度的不断提升，我们预计2017-2019年公司销售面积符合增速为18%、19%、20%。预计公司2017-2019年房地产合同销售额分别为2551、3150、3921亿元，结算收入分别为1756、2133、2633亿元。
2)由于未来大型房企之前的竞争越来越激烈，在产品品质差异不大的情况下，随着宣传推广力度加大，未来销售费用可能会有所提高。同时，公司为了拓展长三角和京津冀区域，可能会继续新增平台公司并挖掘人才，因此管理费用率会略有提高。预计公司2017-2019年销售费用/销售额为1.9%，管理费用/销售额为1.3%。
3)预计公司2017-2019年的所得税率维持25%。
3.2公司估值：给予目标价12.20元
由于公司是房地产行业的龙头，2016年销售规模达到2101亿元，排名第五，因此我们选取了销售规模排名靠前的A股地产公司作为可比公司。我们利用PE对公司估值。可比公司2017年平均估值为10X，我们给予估值10X，对应目标价为12.20元。
我们同时利用RNAV对公司进行估值，每股13.75元。目前股价较RNAV折价30%。
风险提示
房地产市场销售可能低于预期。公司主营业务是房地产销售，房地产市场景气度会对公司地产销售产生影响从而影响公司经营与业绩。
房地产融资持续收紧。若地产融资进一步收紧可能会影响公司新获取土地储备的进度。
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保利美居是保利集团旗下的子公司。。根据查询天眼查官网得知，保利集团是一家大型国有企业，业务涉及多个领域，包括房地产开发、物业管理等。保利美居作为保利集团旗下的子公司，主要负责家居装饰、家居用品等业务，与保利集团有...
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