有人知道第二批什么时候开始发售吗?
9号晚上
中国上市的reits有哪些
中国上市的reits有鹏华前海万科REITs、富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT、浙商沪杭甬REIT、华安张江光大园REIT、东吴苏园产业REIT等。
reits什么时候在二级市场上市交易？
根据最新消息，部分公募REITs基金会在在2021.6.21(下周一)上市交易，即在人们可以自由交易公募REITs基金。
REITs(Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金)，作为公募基金的一种，公募REITs相较于目前市场上的公募基金，最大的差别在于其底层资产为不动产，且每只公募REITs通常只针对特定范围内的个别不动产项目，故底层资产的估值波动会对其二级市场表现带来较为直接的影响。同时，又由于底层资产的多样性，相较传统的封闭式基金来说，公募REITs更加多元。
reits基金在封闭期限结束之后，就会上市交易，上市之后，投资者可以在二级市场上买卖它。不同的公司所发行的reits基金其封闭期限有所不同，比如，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施(reits)，其封闭期为600个月，富国首创水务封闭式基础设施(reits)，其封闭期为316月，浙商沪杭甬杭徽(reits)，其封闭期为240个月。
因此，投资者在购买reits基金时，应结合其资金的流动性，选择一款与其相匹配的reits基金。
第2批新股上市后第1天买入第2天是不是可以卖出！
可以的，还可以再买回来呢
reit来自s第二批什么时候上叫次市
第二批公募REITs将在11月29日启动公众投资者认购。公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，其投资逻辑与投资股票和债券不同，属于风险适中、收益稳定的一类资产。从基金发售公告上看，华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT两只公募REITs面向公众投资者的募集时间只有11月29日至11月30日短短两天时间。公众投资者可以通过场外直销及代销机构认购，也可以通过券商走场内认购方式。而从投资门槛上看，上交所的场内认购多数是1000元为最低认购门槛，深交所的场内认购是1000份为最低认购门槛，每只公募REITs场外的最低认购门槛均为1000元。扩展资料：第二批公募REITs为何能够继续延续第一批时的认购热情，博时招商蛇口产业园REIT基金经理胡海滨认为，主要有以下三方面原因：一是二批REITs的资产质量也非常不错，与首批REITs相比不相上下，投资者较为认可；二是首批REITs二级收益表现出色，更多投资者开始关注REITs的投资价值；三是银保监会明确了保险资金可以参与REITs投资，有更多的机构投资者可以参与REITs申购。“对比第一批公募REITs，第二批公募REITs无论是战略配售，还是网下投资者认购，都可以用’火爆’来形容。”富荣基金资产配置部总监王甲同表示，主要原因：首先，第二批公募REITs项目虽然是二期发行，但也是基础设施公募REITs细则实施以后，最早一批报送发改委审批项目，资产质量较好，有的项目从区域位置、现金流增长率、折现率取值等方面看甚至比一期发行项目更好，市场认可度高；其次，第一批公募REITs上市后整体市场表现比较好，9只产品平均涨幅超过15%，这对二批项目形成有效带动；另外，按照发改委586号文的规定，申报公募REITs项目预计未来3年净现金流分配率原则上不低于4%。根据第一批公募REITs项目目前的市场价格看，产权类项目的分红率已经低于4%，特许经营权类项目IRR也因为产品二级价格上涨而降低。第二批公募REITs项目按照不低于4%分红率发行，上市后的溢价效果明显；第一批公募REITs项目推出时，发行认购时间短，很多保险资金、银行理财资金并未走完流程。相比之下，第二批REITs项目发行时，机构投资者经过几个月论证，已经充分做好了投资准备。此外银保监会也发文允许保险资金投资公募REITs，市场主力资金登场公募REITs投资，市场需求量增加。
观点分享丨「REITs大家谈｜之二」REITs底层资产如何筛选和运营？
经济观察报记者符小茵 7月，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT先后拿到上市通行证，中国公募REITs队伍再一次扩容，其中红土创新深圳人才安居REIT也是国内首单保租房REITs。
从2021年6月21日首批9只上市以来，中国版公募REITs已经满一周年。一年的时间很短暂，但对中国版公募REITs来说，却弥足珍贵，经历了十余年的酝酿、助推和创新，首批9只基础设施公募REITs成功上市运行，接受市场考验，并取得不俗业绩。
与此同时，REITs相关的法律、法规不断完善，更多的资产项目、类别入列。在REITs上市一周年之际，首批9只公募REITs基金限售份额迎来解禁，带来了一个更加复杂、成熟、活跃的市场。
站在这样一个关键时点，经济观察报联合REITs联盟邀请6位REITs的深度参与者，一起讨论领域共性话题，展望未来发展前景。
本文为系列第二期，主题是公募REITs的底层资产要如何筛选、评估以及运营？
探讨嘉宾包括：
越秀房托董事长、执行董事兼行政总裁林德良
中国REITs联盟执行会长王刚
嘉实基金董事总经理、中国证券投资基金业协会资产证券化业务专业委员会委员王艺军
中航基金不动产投资部总经理宋鑫
北咨基金直投业务负责人刘红涛
北京金诚同达律师事务所高级合伙人王明凯
林德良：我觉得这个发展的过程可能跟香港一样。香港2005年刚刚有REITs产品的时候，也经历了一个逐步从散户认知到机构投资者认同的过程。直到第5、6年的时候，机构投资者才慢慢买入，刚开始还是散户比较多，是当一个理财产品。
所以我觉得对REITs产品，大家不用急，随着对它监管以及评价标准的完善，大家会逐步了解、认知、认同它。现在REITs产品刚刚在内地落地一年，五年后我们再谈，可能会发现它比香港的15年进步得更快。
王刚：实际中国的REITs是跑步进入到世界REITs舞台的，第一批就上了9个，估计明年6月21日的时候，翻一倍都不止。
因为现在各地REITs都在招标招投行，当然这也是一个要警示的问题，因为现在REITs有点投行化，或者说还没有完全跳出ABS的圈子。从问题上来说，这一块我们法律的框架还有待完善，到底投资人大会起什么作用？决策机制怎么走？证监会和交易所怎么审批？这些制度我们都要去见证或者去验证。
除了投资者教育，实际上我们现在花很多精力在做原始权益人的教育。因为现在全国都铺开申报REITs，很多人都想参与到这趟列车中来，但是这个车现在也没挂几个火车头，并且随着试点展开，以后门槛会越来越高。
中国REITs的底层资产是以基础设施为主，这些基础设施很多都是**平台里的，所以有很重要的一块教育就是ToG（对地方**机构的教育）。指导各个省、各个市怎么做REITs产业的规划。REITs产品的规划，可能也是今后比较重要的工作。我们刚完成从0到1，接下来要做千亿级市场，再冲刺万亿级市场，还有很多系统的工作要去做。
宋鑫：中航首钢生物质REIT项目的底层资产是中航基金的股东之一首钢集团的，所以这个项目从筛选到整个集团内部过会到去做答辩，再到投资者交流、日常运营管理，我们都深层次介入了。
我下午面试了一位应聘者，我们招的其实就是一个负责运营的基金经理，这位应聘者现场问我两个问题：第一，金融机构为什么要招一个有产业背景的人？第二，来了之后具体负责什么？
我的第一个回答是，按照监管要求，现在每上一个新项目都需要两个有五年以上基础设施运营经验的人。
第二个回答是，从实际运作上来看，需要做这么几个工作，第一点，未来产品上市之后，因为目前国内的REITs都采用外部管理机制，所以这个职位需要跟外部管理机构沟通业务，保证项目底层资产运营顺畅；第二点，希望在底层资产实际运营过程中，这个职位能就提质增效或者说降本增效、技术革新提出专业化意见，并传达给运营机构。
因为REITs本身是资产的上市，所以日常需要跟监管层、投资者进行沟通。另外有一点，遇到新事物新情况的时候，大家首先会想现在是公募持有人持有的，我们得先问问基金管理人这个事情能不能干。
日常运作中确实如此，上了REITs后改变了项目上的一些管理机制。总结一句话，确实相当于管理一家上市公司。
这可能也是每家公募基金管理人的感受，压力大，责任重。因为从法律上来讲，第一责任人就是基金管理人。所以这确实对做金融的人来讲是一个很大的挑战。但是我相信，随着时间的推移，包括基金管理人对这一块的投入重视，包括跟运营机构的磨合，未来基金管理人会做得越来越好。
之前也有一个话题，到底是内部管理好，还是外部管理好，国外大部分都是内部管理，我相信随着国内基础设施REITs的运行逐渐成熟，外部管理的优越性也会逐渐体现出来。
王艺军：中国版公募REITs的底层资产分为产权类和特许经营权类，尤其是特许经营权类，全世界REITs市场里都没有这样的特殊类别。这一块，说实话，我们也是在市场上不断地观察各个指标，看看怎么能发现更有效的评估。
从我个人观点上来看，产权类的对标就很清晰，比如国内的物流、仓库、产业园，海外的工业地产，它的派息、估值，无论是PB还是PV，都有相对清晰的逻辑。
但是对于特许经营权类，因为它有特许经营期限要求，到期之后，大多数根据合同要求，都是要无偿转交给地方**的，所以特许经营权类可能跟整个项目的内部收益率IRR相关度更高。但IRR这个指标不够直观，而且可能每一家都不尽相同。这一块如何用一个更有效、更直观的指标来观察和衡量，确实也是一个问题，虽然追本溯源，我还是坚持认为，用IRR来看经营权类的REITs产品是比较合理的。
虽然REITs从投资角度来说，在国内比较新，很多逻辑还没有非常清晰，但是我们还是可以秉承从底层资产分派的稳定性和成长性来观察的逻辑，包括观察资产所属行业的成长性、市场供求关系等，做到长期持有。
刘红涛：关于怎么去看特许经营权类和产权类REITs项目的投资价值，其实很凑巧，北咨基金作为战略投资人恰好这两类资产都投了，简单来讲，我觉得这两类资产特异性不太一样，都有优势的地方，但是也有相对不稳定的地方。
特许经营权类最大的优点，因为是跟**相关的一些项目，所以收入稳定性会比较好。比如首钢的垃圾处理厂，整个北京有将近1/6的垃圾都通过这个项目来处理，所以它有很强的收入稳定性。但是相对不足的地方是，到期之后一般情况下都是要无偿移交给**，有价值归零的趋势。
至于产权类项目，它给投资人最大的想象空间就是项目产权价值的增值，尤其是一些好地段的项目。问题是，外部环境波动对它的影响也比较大，比如疫情可能影响出租率和租金的收入。所以我们在看项目的时候会综合去看这两类项目在收入稳定性以及未来底层资产价值变化的可能性。
北咨基金为什么决定去投资首钢绿能REIT呢？我们也是基于几个方面的考虑：第一个，这是国家推出来的REITs试点，是经过发改委和证监会层层把关优中选优的项目，并且它是第一批试点项目中，唯一原始权益人和底层资产都在北京的项目，而我们本身也在北京，对这个项目比较了解。
另外，我们在做这个项目的时候，对整个项目审批的流程和风控要求是比较严格的，也请了外部的专业机构，包括律师事务所和会计事务所进场做尽调。
总结看来，一个REITs项目是否值得投资主要看这几个方面：第一，是否属于国家宏观经济政策支持的产业领域；第二，原始权益人的实力如何，我们所投资的两单REITs，是北京非常有实力的两家国有企业；第三，收益稳定性如何；再就是运营团队管理水平；最后也会看在发行过程中REITs最终的定价是否合理，首批REITs项目的定价相对于它的评估值来讲溢价的浮动还是比较合理的，基本上都是控制在10%以内。
王明凯：中国REITs的立法酝酿十多年，内地是从2009-2010年开始研究制定REITs的立法，到2020年是内地公募REITs元年，而过去的一年，可以说是中国内地公募REITs规则建立和完善的一年。
在具体实践过程中，规则的建立和完善可以总结为三个方面：第一个，就是底层资产的合法合规性，也就是项目的合法合规性；第二个，资产交易过程中，资产的重组过渡到公募REITs转让的合法性；第三个方面，主体包括原始权益人以及整个交易过程中所有参与机构的资质合法性。
其中最重要的还是聚焦于底层资产的合法合规性。基于我们REITs产品的特性——介于股和债之间、产生现金流稳定，底层资产项目合规性的主要关注的点就是整个项目的产权是否清晰、资产的范围是否明确，还有相关的经营权是否明确。从立法的原则上来讲，公募REITs产品的收益应该是有稳定的现金流，并且这个现金流是来源于终端的使用者付费，而不是来自于**的补贴。
另外一个，从运营的角度比较关注的，就是底层资产跟原始权益人以及原始权益人关联方之间是否存在着同业竞争、关联交易的行为。应该说从法律尽调的角度，原则上是要做全面的尽调，重点的核心围绕两个点，一个是项目资产的权属，另一个是经营或者业务经营的资质业务往来的合规性。
reits存来自续期是什么意思？
reits一般是采取封闭式管理,存续期,是指reits基金运营的时间。封闭式基金(close-endfunds)是指基金的发起人在设立基金时,限定了基金单位的发行总额,筹足总额后,基金即宣告成立,并进行封闭,在一定时期内不再接受新的投资。基金单位的流通采取在证券交易所上市的办法,投资者日后买卖基金单位,都必须通过证券经纪商在二级市场上进行竞价交易。封闭式基金是有存续期的,就是他在哪一段时间可以继续存在,当存续期结束以后,将被清算。比方说某个基金的存续期是到08年1月1日,那么当这个时间到来的时候,基金将卖出手上的股票,变成现金,按净值扣除相关费用以后分给基金持有人。但是现在的封闭基金普遍都是采用了转开放的方式,实际操作中现在没有被清算的,以前曾经有过,我记得君安受益就被清算了,你可以在网上找他当时清算的资料。经过证监会批准设立的封闭式基金,其存续期不得少于5年。封闭型基金有一定的期限,期满后,投资者可按持有的份额分得相应的剩余资产,在封闭期内还可在交易市场上变现。具体情况请按你所购买的基金的招募说明书办理。封闭式基金是指在存续期内基金份额固定不变、在交易所上市交易但不开放申购赎回的基金。主要有以下几个特点：1、可上市交易。基金份额在交易所上市,投资者可通过任意证券公司以撮合成交价格买卖基金份额；2、存续期内不能申购、赎回。封闭式基金通常有5－15年的存续期,存续期满后基金管理人将召集持有人大会商议后续事宜（终止、续期或转换为开放式基金）。
第三批REITs来了，前两批平均涨幅30%...
也不知道是不是居家办公的原因，2022年1季度结束得感觉特别快。二季度伊始，我们回顾一下各类基金在一季度的表现：
超过一半的平均收益率为负，这也很直观地反映了大多数人的感受：
但其实，有一类表现相对优秀的资产并没有被统计进来，那就是既不属于股票、也不属于债券的：
根据市场公开数据统计，2批REITs基金今年的平均涨幅为：+2.9%。
如果我们把数据往回统计到从上市开始，那么结果会更加让人ohmygod：
第一批平均涨幅达到了30%+，第二批则达到了35%+。
绝对涨幅已经很哇噻，和这两年惨淡的股票型基金再一比，更是一个天一个地。最高涨幅达到60%，最差的是微跌-0.01%。
REITs基金是何方神圣？为什么表现这么优质？简单介绍一下，如果已经了解过，可以直接滑到加粗标黄的部分开始阅读。
普通投资者参与的价值主要体现在：
1、参与门槛相对较低，可通过公募基金参与基础设施投资机遇。
2、对于优质项目，投资者有机会享受到优质资产的价值提升和运营收益。
3、REITs具有扩募及强制分红机制，可以实现长期资产配置。
4、与其他资产相关性较低，有助于优化投资组合。
第三批REITs基金将于4月7日起发行，如果参与的话，下面是需要注意的：
一、打新
如果只是因为前两批上市后的涨幅而考虑配置，也就是打新策略，那么：第三批应该还是会有溢价，可以参与。
但是，参与前，先看2组数据：
2021年5月，第一批9只公募REITs发售，19亿面向公众投资者发售，近490亿元认购，配售比例均低于15%。
2021年11月，第二批9只公募REITs发售，4.5亿面向公众投资者发售，超200亿元认购，配售比例均低于3%。
配售比例的意思，就是说如果申购100万元，最后能配售到的金额=100万*配售比例。越低说明有越多的资金被浪费了几天利息。
更多保险和银行理财子资金参与+第一、二批明显的赚钱效应+第三批只有1只+是央企发行的第1支+前两次观望而这次准备进场的资金，都表明这次，配售比例会更低。我拍个脑袋至少市场申购300亿，那按照公告披露的7.049亿元额度，也就是最多2%出头的配售比例，很可能低于2%，注意提前多准备资金。
题外话：这会是又一次见证国民储蓄水平的机会，见证之后我们也应该对未来股票市场更乐观：场外资金足够雄厚，会有资金流入进来抬高水位。
二、长期持有
如果觉得现在理财产品收益不高、有大笔的理财需求，想要找到新的对抗通胀的方式，那么可以考虑长期投资REITs基金。
但是，不要在刚上市的时候买，这时候贵了些，哪怕是长期持有，也要尽量降低成本，等市场稍微冷静之后再布*。
前两批的REITs基金主要是产业园区、仓储物流和高速公路。相对来说，高速公路因为受疫情影响比较直接，是三个类型中溢价最小的。
注意事项有优先级：
1、一定要从场内买，也就是用证券账户买。只有这样才能处于相对主动的位置，不论是套利还是持有；
2、目前已经上市的reits，相对于资产价值都有一定程度溢价，也就是虚高，所以你需要首先记住第一条的注意事项——用证券账户在场内买；
3、溢价上涨是大概率，但不是绝对，所以也没必要allin；
4、首日涨跌幅上限为30%；
5、战配投资者的锁定期一般是一年，也就是说第一批上市的REITs，即将于6月开始解禁，到时候市场多出来的供给如果不能被有效消化，溢价会减少，会跌的；
多关注我，讲投资不绕弯！
抵押型REITs什么意思
一、什么是REITs房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。二、REITs的分类REITs因为是一种信托型基金，所以其有着以基金方式划分的类别，即权益型和抵押型权益型REITs，直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润，当前全球大部分REITs都属这一类。抵押型REITs，将募集资金以金融中介的角色，透过贷款给房地产开发商、经营者赚取利息收入，有时也会向其他银行购买不动产贷款或不动产贷款抵押受益证券，放在投资组合贷给房地开发经营者。三、我国现有的REITs1、准私募房地产信托基金:先有资金池后投项目 在REITs呼之欲出之际,信托公司联合房地产商推出了一些基金化运作的房地产信托产品。先有资金池,再投具体项目是近年信托公司创新的类REITs产品。 平安信托最近推出一款“平安财富·睿石房地产投资(信托)基金”。其投资范围将涵盖房地产市场以及房地产相关领域金融市场。 结构分析:某股份制银行私人银行部产品经理对记者表示,目前已经存在的房地产信托投资基金与真正意义上的REITs还有相当大的区别,如果一定要跟REITs比较,那只能是部分相似。这种信托基金实质上类似于主要投向房地产行业的私募基金。 风险:普益财富研究员魏可向记者表示,此类产品一般采用分级设计,采用分级设计的信托产品,对于优先受益人来说,产品采用的结构化设计相当于受托人可以更大的折扣率处置标的公司股权,这就降低了处置股权的难度。但是,处置股权将使受益人无法按时获取信托收益。另外若回购方违约,仅可通过处置股权一种方式保障受益人利益,途径单一,也增大了产品投资风险。 收益:信托公司人士透露,这类与私募基金类似的房地产信托产品多数属于承诺型产品。信托公司承诺投资者寻找合适项目进行投资。投资者的钱并不用马上打到信托公司账上,而是先付一部分定金,等到具体项目确定后,投资者所投的钱才会全部到账。如果信托公司采用的是这种方式,那么投资者在等待项目期内还可以运用这笔资金进行其他短期灵活投资,降低资金的流动风险。目前房地产信托产品的年收益率在7%-10%之间。 适合人群:房地产信托产品收益较高,投资标的区商业业态发展、经营态势和商业收入的稳定性变动都可能影响信托计划的资金和收益偿付,适合风险承受能力强的投资者。2、银监会抵押型REITs:非上市流通或面向机构投资者 去年8月,由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的《房地产集合投资信托业务试点管理办法》已经基本勾勒出这一款式REITs的雏形。从公开资料看,银监会版本的REITs类型属于抵押型。 以浦东新区上报的REITs方案为例。发起公司为陆家嘴(600663)集团、张江集团、外高桥(600648)集团、金桥集团等浦东4家国有企业,这4家企业将提供年租金收入可达4.7亿元的工业地产,把这些物业未来10年的租金收益权打包设立信托,然后由发行人委托主承销商,在银行间市场向符合条件的机构投资者发行该信托的租金收益凭证,募集资金总额将达35亿元。 结构分析:用益信托工作室首席分析师李旸表示,这四家地产公司作为信托发起人,将这些商用物业的租金收益、按揭利息等作为标的委托主承销商募集基金。投入基金的投资者获得该信托的每年租金收益、按揭利息等收益凭证,每年按份额分得租金和贷款利息收入。地产公司则可继续持有物业的所有权。期满后地产公司再将物业回购。 风险:北大纵横管理咨询集团合伙人、房地产专家张健表示,从目前公开出来的REITs方案来看,这些产品几乎没有风险。原因是这些地产很早就被地产商买下来,租金早以比买入时上涨多倍。 收益:由于国内REITs还没出来,在国内没有先例可参考。由于收入一部分是贷款利息,因此利率变化对其影响极大。而投资项目的租金收入情况则要看经济环境以及个体项目素质。投资者可以调查公司的房地产目前租金与市场水平的差距,项目的素质(如地段和租户的背景等)是否良好等。 投资者群体:业内分析,银监会版本的REITs可能会屏蔽风险承受能力过低的个人投资者,主要面向国内金融机构,保险资金也可能列入其中。3、上交所权益型REITs:上市交易关注资产评估价值 上交所正在研究的权益型REITs是可上市的品种。相关人士预计初步方案将在今年下半年成型,且权益型REITs的交易地点已基本确定为上海证券交易所。 这种版本的REITs可以参考国内企业在海外发行上市的产品。如长江实业发起、在新加坡上市的置富REITs,是亚洲第一只跨国REITs(第一个持有香港资产的新加坡房地产投资信托),共集资19.9亿港元。 结构分析:权益型REITs发行人向投资者募集资金,随后用于收购写字楼、购物中心等,这些经营性物业所产生的租金收益等现金流会按投资比重分配给投资人。REITs可直接持有物业,也可透过特殊目的公司(SPV)持有物业。 风险:张健表示,投资REITs之时,投资者要关注宏观经济的指标。当失业率增长了,GDP增长下滑了,租金收入下滑了的时候就要警惕了。如果长期的经济循环是出现下滑的情况,对于REITS的投资就有潜在的风险了。 由于可以上市,REITs在二级市场的买卖价格可能会与评估价值有所偏离。当买卖价格高于或低于评估价值很多时,投资者就需谨防市场风险。 收益:REITs红利回报率一般在7%-8%。回报主要是租金和资产升值。但在二级市场上,REITs价格的波动受买卖供求关系影响会偏离评估价值。这跟买卖股票并无差异。从国内房地产到海外发行上市的REITs最近三年的回报来看,股息回报率基本维持在6.5%～7.5%之间浮动。按照相关规定,REITs必须每年将至少90%的应纳税收入分配给股东。 适合人群:海外案例看,REITs面向大众发行,主要是对REITs有所了解的稳健型投资者。
公募基金reits第二批什么时候上市
公募REITs是除股票和债券外的第三大类资产，既有股性，又有债性，其投资逻辑与投资股票和债券不同，属于风险适中、收益稳定的一类资产，值得投资者关注，下面就来给大家介绍一下公募基金reits第二批什么时候上市?公募基金...
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