reits怎么拼读？
1、“reits是房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。”
2、reits读音：英[ˌriːˈɪts]美[raɪts]
REITS是什么意思？
REITS是不动产投资信托基金的缩写，是一种通过在股票市场上发行股票资金购买和运营不动产，享受租金、资产升值和出售财产带来的收益率的投资工具。REITS的优势在于其高回报、流动性高、分散化投资、风险低等特点，因此备受投资者的青睐。 REITS投资可以帮助投资者分散风险，通过在房地产市场中稳定投资产生长，提高其总回报并减少个人需要在不动产中投入大量的现金。随着REITS市场的逐渐发展，REITS将成为一个独立的资产类别，投资者的选择也将更多样化，同时，REITS的监管也将进一步完善。
reits是什么？一文读懂火爆的新基金
今天，第三批reits正式开始申购，很多人都在参与主要原因是第二批参与认购的同学盈利至少20%以上。具体参与的申购方法，笨鸟上篇有细写：第三批REITS来啦！如何参与？
第二批中关村上市第一天涨幅30%，越秀reits涨幅23%
所以在已经参与过的同学的带领下，更多的人都想参与其中，分一杯羹。但是还是有很多同学比较迷惑，reits是啥呀？今天笨鸟就来细致地聊一下reits。
REITs是什么？
REITs全称RealEstateInvestmentTrust,简称REITs（读音瑞子），中文翻译是“房地产投资信托基金”，是房地产证券化的重要手段。说白了，就是把房地产项目变成一个可以投资的基金产品，由专业的管理人员来运作房地产项目，通过项目运作来赚取资金，分给所有投资者。目前在美国、香港和新加坡都已经是较为成熟的投资产品了。
比如越秀（H00405）是香港的reits，包含很多广州越秀区的地产项目
可以把reits简单理解为：基金经理把募集到的资金，去投资了一个地产项目，然后请专人来运作地产项目，把运作的利润分配给所有投资者。
REITs靠什么挣钱？
美国的reits，分为权益型和抵押型。权益型是直接投资并拥有房地产，主要靠房地产的租金来赚取收入；而抵押型主要是靠房地产抵押房贷来赚取利润。
而A股市场比较特殊，主要投资基础建设，所以和外部市场不太一样，笨鸟觉得主要分为产权型和经营权型。产权型主要持有的物业，靠物业及配套设置的租金赚取收入，包括有物流园和产业园；经营权型主要是特许经营权，靠特许项目的收入产生利润，到期后可能无偿移交给相关单位（净值归零）。
REITs的特点有哪些？
一、高分红：reits有强制分红制度，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。
好的reits分红稳定上涨
二、投资门槛低：房地产投资所需资金庞大，即使是买一套住房，也要几十万甚至上千万，而reits投资最低几百元就能参与，A股reits是100股起买，最低不到400元就能参与，香港reits1000股起买，最低3000元就可以参与，美股reits1股起买，100美元即可参与。
目前价格最低的博时，320多元即可参与
三、流动性好：相对房地产项目，买卖的周期长，短则数月，长则半年甚至更久；而买卖reits和买卖股票、基金一样，在交易时间内随时可以成交。
四、交易费率低：相对房地产买卖的中介费、税费等3%-10%左右的费率，reits的交易佣金其他基金差不多，大多reits的认购费率在0.4%-0.6%之间相对费用低廉。
REITs的风险有哪些？
笨鸟觉得任何投资都有风险，不提及风险的投资，就是骗子。所以需要看看reits风险有哪些。
一、价格波动风险：说白了，就是买高了，在高价买入可能被套，这个是所有场内投资都有的风险。
二、基金运作风险：作为一个上市交易的产品，可能会违反相关的法律法规而导致停盘、暂停上市甚至终止上市的情况，当然这种情况发生概率极低。
三、管理风险：在基金运作的过程中管理人管理不当，导致收益下降，甚至出现亏损的情况，这种情况会直接导致收益率下降很多，从而影响基金的内涵价值。
四、净值归零风险：特许经营权运营型的reits，随着年限的增长，在剩余期限内如本基金未扩募新资产，则已持有资产的账面价值逐年降低，进而导致基金净值逐渐降低甚至趋于零。这个只存在于经营型reits
到期后有权被无偿收回
五、其他风险：包括税收政策变化导致收益下降、地震台风、疫情等因素导致项目损失或者收益减少等。
以下是目前A股所有的reits，祝大家好运~
欢迎关注我，我是笨鸟：投资是一个知识变现的过程。以上分享，不作为投资建议或者意见~
没那么简单丨深读REITs税收新规 | 资产界
蒋阳兵，资产界专栏作者，北京市盈科（深圳）律师事务所高级合伙人，盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士，具有独立董事资格，深圳市法学会破产法研究会理事，深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长，深圳律师协会破产清算专业委员会委员，深圳律协遗产管理人入库律师，深圳市前海国际商事调解中心调解员，中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话：18566691717
刘韬律师，现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士，中国政法大学在职研究生，美国注册管理会计师（CMA）、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域：公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。刘韬律师自2010年至今，先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业（有限合伙）、光大徳尚投资管理（深圳）有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务，为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计，不良资产处置及诉讼等业务。近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼，公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。专业领域：企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。
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王彬：法学博士、公司律师。在娱乐满屏的年代，我们只做金融那点儿专业的事儿。微信号:fuxianbubin
作者：胡喆等
来源：大队长金融（ID:captain_financial)
新年新气象，《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政策的公告》（财政部税务总*公告2022年第3号，以下简称“税收新规”）的颁布，当然是个好消息。
税收新规全文一共就五条，其中讲具体操作的就前两条，就这两条也规定地极其直接——第一条告诉你重组用划转，适用特殊性重组，重组阶段不交所得税；第二条告诉你，自持部分实际转让前不交所得税，非自持部分待REITs募集完毕收到钱再缴。
简单、直接、高效，财政部和税总的支持力度，不可谓不大。
只是，往往越简单的文件，落到实操中，我们就越要关注他的来龙去脉、细枝末节，以便真正将监管机构的支持，落到实处。
第一条讲划转：
“一、设立基础设施REITs前，原始权益人向项目公司划转基础设施资产相应取得项目公司股权，适用特殊性税务处理，即项目公司取得基础设施资产的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定；原始权益人取得项目公司股权的计税基础，以基础设施资产的原计税基础确定。原始权益人和项目公司不确认所得，不征收企业所得税。”
在特殊性税务重组适用的鼻祖文件59号文（《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》，财税[2009]59号）里，其实是没有“划转”这玩意儿的。
59号文说，重组一共有6种：企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立。这6种里面，如果你符合59号文第五条的全部条件，那么只有股权支付的部分才能适用特殊性税务重组。
到了109号文（《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》，财税[2014]109号），才通过打补丁的方式，把“划转”这种原来只适用于国有企业的重组优惠概念，纳入了原来59号文的特殊性税务重组范围。
换句话说，结合59号文、109号文和116号文（《财政部国家税务总*关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》，财税[2014]116号），理论上非货币性对价构建的重组行为，只要符合相应的条件，都有适用于特殊性税务重组的机会——换股、分立、划转……
那么第一个问题来了，是不是现在，公募REITs要适用特殊性税务重组，在重组阶段，只能使用划转这一个工具了？答案当然不是，只是总*的特别提示里没有提到其他的任何形式，会不会是因为已经意识到了，之前的各种税筹方案都存在这样那样的擦边球，所以希望定于一规？我们且拭目以待。
但是，109号文对于划转的适用，是有条件的：
“对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择按以下规定进行特殊性税务处理：
1、划出方企业和划入方企业均不确认所得。
2、划入方企业取得被划转股权或资产的计税基础，以被划转股权或资产的原账面净值确定。
3、划入方企业取得的被划转资产，应按其原账面净值计算折旧扣除。”
那么问题来了，第一条中所说划转，是否仍然需要满足109号文所上面所列示的所有条件，特别是100%直接控制的居民企业之间以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间这一条的约束？从逻辑上看似乎如此，毕竟划转是一个特殊的交易模式，在一般商业条件下，没有划转这种交易形式，如此特殊的定义条件怎能随意更改？但是文字中只字未提，实践中就可能百花齐放。
109号文说了很多划转需要符合的条件，但唯独没具体说，怎么划转。
直到2015年40号公告（《国家税务总*关于资产(股权)划转企业所得税征管问题的公告》，国家税务总*公告2015年第40号）的颁布。
40号公告，终于把怎么划转说清楚了，划转就分四类：
需要讨论的问题是，40号公告的要求是：
“一、《通知》第三条所称“100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产”，限于以下情形：”
所以，是不是在公募REITs中，划转也只有这四种处理方式，相关操作和会计处理，是否也必须遵循这四类选择？特别要注意的是，在实践中，上述第二类母公司向子公司无偿划转的会计处理，是存在一定的税收不确定性风险的。
当然，耐心的看下去，划转还有别的问题，比如，土地增值税怎么办？下文分解
第二条讲递延：
“二、基础设施REITs设立阶段，原始权益人向基础设施REITs转让项目公司股权实现的资产转让评估增值，当期可暂不缴纳企业所得税，允许递延至基础设施REITs完成募资并支付股权转让价款后缴纳。其中，对原始权益人按照战略配售要求自持的基础设施REITs份额对应的资产转让评估增值，允许递延至实际转让时缴纳企业所得税。
原始权益人通过二级市场认购（增持）该基础设施REITs份额，按照先进先出原则认定优先处置战略配售份额。”
首先值得肯定的是，原先划转安排下的所得税递延条件中的时间要求，即“企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权”已经比较确定被豁免了——逻辑也清楚，其实本来12个月的要求就是一种合理商业目的的佐证，既然我现在知道你后面想干嘛了，那么也就不用12个月，随时转给REITs就行了。问题来了，这个豁免是跟着第一条做的，在划转前提下的豁免，还是如果我第一步做的是59号文重组也可以？从表达来看似乎没有例外，然而，深思下来未必如此，毕竟109号是个特殊政策，对所得的权益延续的要求也比较模糊，而59不是。
暂且假定总*和财政部的递延是给所有形式的重组的，换句话说，从开始干重组到公募REITs发行收入落袋为安，这中间的现金流很确定是被省下来了（且自持那部分肯定也是递延到实际转让时再缴了）。这也是税收新规最大的亮点之一。
但值得注意的是，原来如果我们做特殊性税务重组，116号文还有这么一个工具：
“一、居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。”
这一条明显是可以适用于划转（上面说了，四种类型的划转，会计处理肯定都是非货币性的）的。而且据了解在部分地区的实践中，递延超过3年以后，有些地方实际上就按照整体递延到下一次转让理解了（但不多，实际上逻辑也不那么通）。
那么问题来了，对于某些在税收新规之前，可能有机会适用整体递延或5年分期递延的特殊性税务重组的公募REITs，是不是意味着在新规项下，非自持部分的所得税也是一律在完成募资并支付股权转让价款后一次性缴纳呢？
从逻辑上来看，似乎这么理解是通的，问题是就是不明确。
第二条中，对于递延享受的主体，写的是“原始权益人”，即根据54号公告（《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号）的要求，“原始权益人是指基础设施基金持有的基础设施项目的原所有人。”此外，原始权益人还将作为公募REITs项下资产支持专项计划的资产卖出方角色。
这对于比较简单的单层结构是适用的，但在实践操作中，如果涉及多层公司、多个持有人等较为复杂的情形，那么递延的享受是否适用于整个重组过程中的所有相关方，以及如何证明前序重组过程有多少是为了公募REITs设立之目的呢？
此外，发起人如果和原始权益人并不是同一人（例如，原始权益人股东或其他方式的实际控制人），那么发起人自持战配份额，原始权益人是不是可以适用该政策呢？
以上种种，都是后续需要在实践中不断探索的问题。
所得税固然常常是最大的一块，但土增税也不小。
所以，在考虑所得税的税务筹划的时候，也需要考虑重组方式对于土增的影响。
在2018年颁布的57号公告（《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》，财税[2018]57号）中，企业分立直接适用免征土增税的规定，是被直接进行正向列举的，除了以房屋土地出资的豁免外：
“三、按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。”
当然，土增税不同地区的政策差异还是挺大的，有些地区只要是同一股权（股东构成相同）下，资产转移就免征徒增税（把划转也纳入了），但有些地区就不一样。这就是为什么，在很多土增税政策地方口径不那么确定的项目上，会用分立比划转用得多一些——因为确定性高。
那么，同一项交易，能不能在所得税上叫划转，在土增税上叫分立或者投资？中国税法考验智慧的地方就是实践中的多种多样如何通过文件和步骤加上沟通来实现。
营改增以后，在36号文（《财政部国家税务总*关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，财税[2016]36号）的附件二即“营业税改征增值税试点有关事项的规定”中明确规定了整体转让逻辑项下的增值税免征优惠：
…5.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。”
注意，上面的一并转让，列举的方式是合并、分立、出售和置换，并没有直接进行“划转”这一列举。
但从原理出发，应该可以认为，划转的过程中，只要仍然符合债权、负债和劳动力“一并转让”的基本原则，从目的解释来看，该等优惠应该是一并适用的。这里面又有一个关键词，那就是“与其相关联”，这个又该如何理解呢？问题太多，除夕夜里，就不一一讨论了。
看了上面那么多，还有一个极大的问题需要讨论，那就是总*的这个文件究竟是基于什么条件，如果我资产转移都完成了，但是我发行REITs没有成功，可以享受优惠？说到这个问题就不能不说，我们在看的又是一个文件式的优惠，每一个特殊的东西出台，都会有一个打破原有规则体系的特殊规定，但我们又都得回到体系里去看文件最终的适用和解释，包括那些享受递延纳税的主体，究竟是要按59的规定去备案，还是直接认定所得不征税（或者免税，须知二者并不相同）
凡此种种，我们一方面会发现，其实要理解税收新规，最重要的是要理解公募REITs的税收新规和原有的洋洋洒洒一大堆特殊性税务重组的规定之间到底怎么建构逻辑关系。另一方面，还是得回到实践中去，看看具体的操作和申报流程如何管理。
税收新规最重要的作用之一，在我看来，实际上是把特殊性税务重组中的“合理商业目的”给讲清楚了——换句话说，只要你是做公募REITs，那么你就肯定是具有合理商业目的了，不用再证明自己了。
至于其他的条件，其实59号文和109号文等涵盖的那些比例问题之类的东西，相对比较明确，是否符合往往也都是能看得比较清楚的。
于是实践中的问题就变成了，那些老规定里面针对划拨的各种条件、规定、操作等等，我到底是要完全符合呢，还是我可以超然于世外呢？我超然于世外，那我又如何界定我做的是一个标准动作的划转呢？
未来的交易一定会给出答案，但因为做交易的也是你我，所以我们更要对于这里面的应然逻辑深思熟虑。
因为，真正有生命力的规则，不仅仅是说出来的，更是走出来的。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
本文由“大队长金融”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题：没那么简单丨深读REITs税收新规
大队长金融，读懂金融监管。微信号:captain_financial
怎么解释REITs
REITs
r预盾育按代例eits到期投入的本金可退回吗?
reits基金的封闭期是20—99年，意思就是reits基金的封闭期最短的20年，最长的99年。众所周知，封闭式的基金在封闭期内是不能赎回的，但是reits基金在封闭期内是可以卖出的，不然持有某reits基金，等到90年以后再卖出，持有者都不知道到哪里去了。
reaser怎么读
早寒有怀(孟浩然)
restrictions怎么读
restrictionsn.管制;约束(restriction的名词复数);制约因素;带限制性的条件（或规则）;[例句]Officialshaveeaseduponthepressrestrictions.官员们已经放松了对新闻界的限制。[其他]原型：restrictionrestriction英[rɪˈstrɪkʃn]美[rɪˈstrɪkʃən]n.限制，限定;拘束，束缚;管制;[其他]复数：restrictions
r维能施eits在哪里购买？
REITs是不动产投资信托基金，可以在一些证券市场上购买，比如美国、加拿大、新加坡、香港、日本等发达经济体的证券市场。具体而言，可以通过以下三种渠道购买REITs：1.通过证券交易所在线购买。REITs在许多证券交易所上市交易，例如美国的纽约证券交易所和纳斯达克交易所，也可以通过在线经纪服务商购买。2.通过证券经纪人或金融顾问购买。可以在银行或金融公司开设证券交易账户，并与证券经纪人或金融顾问联系，购买适合的REITs。3.在线购买REITs基金。在线投资平台和基金交易所提供一种便捷的方式，让投资者能够轻松地调查和购买REITs基金。需要注意的是，购买REITs需要合规的投资资质和投资知识背景，并应该注意相关的税务和收益规定。因此，投资者应该在购买前进行充分的调查和风险评估，并咨询相关专业人士的意见。
reits怎么读 英语reits怎么读_高中知识_零二七艺考
1、rents英[rits]美[rats]，信托投资基金;房地产信托;投资基金;房地产基金;投资信托。
2、[例句]REITsisahottopicintheaspectofChineserealestatefinancialinnovationinrecentyears.房地产信托投资基金（REITs）是近年来中国房地产金融创新的一个热点议题。
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