【财税】土地买卖要交哪些税？税率是多少？
9%的增值税（出让方），按增值税缴纳7%的城建税和3%的教育费附加；
按产权转移合同所载金额缴纳0.05%的印花税（双方）；
按合同成交价格缴纳3%（有的地方是5%）的契税（双方）；
按取得收入减除规定扣除项目金额后的增值额缴纳土地增值税（出让方）。
注：根据《财政部税务总*海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总*海关总署公告2019年第39号），2019年4月1日起，转让土地使用权增值税税率为9%。如果纳税人为增值税小规模纳税人的，根据财税〔2016〕36号附件1第十六条规定，增值税征收率为3%。
纳税人转让土地使用权是否适用增值税简易计税方法？
根据《财政部国家税务总*关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条第（二）款第二项规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
纳税人转让土地使用权有哪些增值税优惠？
（一）《财政部国家税务总*关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3
1、第一条第（三十五）款规定，将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征增值税；
2、第一条第（三十六）款规定，涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税；
3、第一条第（三十七）款规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
（二）《财政部国家税务总*关于落实降低企业杠杆率税收支持政策的通知》（财税〔2016〕125号）
第二条第（六）款规定，在企业重组过程中，企业通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力，一并转让给其他单位和个人，其中涉及的货物、不动产、土地使用权转让行为，符合规定的，不征收增值税。
土地增值税税率是多少?
土地增值税税率采用四级超率累进税率，即：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率为30%；
增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，适用税率为40%；
增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，适用税率为50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%。
在我国怎么购买土地使用权？
（一）以出让的方式获得土地使用权
1、出让的方式有招标、拍卖、挂牌还有协议。
2、出让的年限：国有土地使用权的出让高年限：居住用地为七十年，而工业用地则为五十年，如果是、科技或者体育等的用地为五十年，若是商业或者旅游、娱乐等的用地则四十年，而其他综合的用地为五十年（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例全文》第十二条）。
（二）以协议的方式获得土地使用权
协议出让指的是土地使用权的有意受让人向土地的代表提出有偿使用土地并，由国有土地的代表跟受让人进行谈判，协商使用的有关事宜的一种出让方式。但是目前这种方式已很少用。
（三）以划拨的方式获得土地使用权
1、年限：以划拨的方式来取得土地使用权，除了有法律或者的法规另有规定之外，对于使用期限是没有限制的。但因使用者的某些原因而停止使用土地的，国家应当无偿收回并依法出让。
2、规定：划拨的土地使用权一般不能转让、出租或者抵押，但如果符合条件是允许的。擅自转让、出租或者抵押划拨土地使用权的，将没收非法的收入，并据其情节的轻重处以罚款。
（四）以转让的方式取得土地使用权
1、转让方式有出售、交换还有赠与等。
2、年限：使用年限为出让合同所规定的使用年限减掉原来使用者已使用土地的年限后所剩余的年限。（来源：会计网）
个人用土地对外投资要交哪些税
●下载：土地增值税清算相关政策规定（课件）
●下载：建筑业税负测算表
●下载：2021建筑业涉税风险分析（课件）
●下载：大企业税收风险分析典型案例汇编
●下载：个税计算表（带公式）
●下载：现行税费优惠政策汇编
●下载：税收基础知识课件
●下载：《实务案例》
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2023房地产危机中的十大税收商机专题班
广州 5月25-26日（2天）
本次会议规模：限100人。
课程背景
课程收益
1.困境中找到正确解决问题的方法
2.专家零距离交流做好新税收规划
3.学习新知识把握新方法掌握新技能
培训对象
讲师简介
陈萍生老师
课程内容
一、开发项目股东的税收优惠处理
【最高法院判例1】项目公司开发地产按合同约定还是公司股东收益分配利润？
【最高院判例2】房地产开发投资合作协议因违约解除后预期收益不可要求违约方赔偿
1.股东分配税后利润的征免税政策
2.合同项目股东非公司股东分红可否免税？
3.项目股东如何合作开发？
【案例分析】葛洲坝地产拟向平安信托以股权信托融资15亿
1.税务上的明股实债要符合什么条件？
2.明股实债的利息如何纳税？利息支出如何税前列支？
【案例分析】粤海置地采纳项目跟投方案获合伙企业265万
1.房地产跟投的主要形式
2.跟投分红的应税与免税操作
四、规避以房抵债的高税收陷进
【案例解析】以房抵债的最高境界恒大将366亿项目抵给国企
1.高价以房抵债的税收处理
2.低价抵债抵房的税收处理
3.以房抵债与债务重组
4.如何签订抵债合约
【案例解析】华夏幸福美元债重组迎来关键一步
1.债务重组的一般性税务处理
2.债务重组的特殊性税务处理
3.房地产企业的债务重组选择
【案例分析】企业支付个人利息未扣缴个税处90万罚款
1.民间借贷涉及的增值税和个人所得税
2.个人利息税前列支的合规处理
3.个人利息税前列支的筹划方案
【案例分析】华安张江光大REIT因税务成本过高，拟终止反向吸收合并
1.企业或个人股权转让税收政策解析
2.专项不动产REITs融资案例解析及税收优惠新政
【案例分析】前销售人员成立咨询中心提供咨询服务金额高达500万
1.员工式销售与外聘式销售的个税处理
2.企业各种无票支出的税收优化
【案例分析】最高人民法院税务行政诉讼第一案—销售价格偏低涉税案
1.折扣销售、捆绑销售、实物赠送销售的各项税收处理
2.折扣销售最优方案分析
【案例分析1】悦心健康 以土地房产向全资子公司划转增资
【案例分析2】广州粤泰集团股份有限公司关于控股子公司分立的公告
1.商场、酒店项目整体收购的主要方式：直接销售、股权收购、分立销售、**回购、划转销售、被合并销售
2.低价销售、平价销售和溢价销售的税负分析
3.土地增值税等各项税收最优方案的税负比较与选择
课程说明
【培训地点】广州 •湖天宾馆
【本次会议费用】3980元/人（含培训费、资料费）
报名登记：佟天成老师 010-81596840
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土地平价转让要交哪些税
有关流转税方面答复：《营业税税目注释》第8条规定转让土地使用权的行动征收营业税，税率为5%，根据财税16号文件规定，你单位转让受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。纳税人减除土地使用权原价时应出具真实有效**。有关财产行动税方面答复：1、土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权，须缴纳土地增值税。2、契税。受让方应依照转让价格（或评估价格）缴纳契税，税率为4%.3、印花税。根据《财政部国家税务总*关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）文件第3条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。税率为万分之5。4、城建税、教育费附加和地方教育附加。内资公司应按实际缴纳的营业税税额分别乘以规定的税（费）率计算缴纳城建税[7％（纳税人所在地在市区的）、5％（纳税人所在地在县城、镇的）、或1％（纳税人所在地不在市区、县城或镇的）]、教育费附加（3％）和地方教育附加（1％）。有关企业所得税方面答复：根据《中华人民共和国企业所得税法》规定，你公司再次转让土地使用权获得的收益，应并入你公司应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
房地产开发全过程重点涉税环节分析 - 知乎
房地产开发全程的主要环节包括：公司筹建环节、设立项目公司环节、征地拆迁环节、资金筹资环节、开发环节、预售环节、竣工销售环节及土地增值税清算环节，本文主要就房地产开发全过程重点涉税环节进行分析。
一、筹建期间的确定
筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。
这里需要注意的是，房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。
开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。
根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。
开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。
企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%计算，在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5‰比较，以低者作税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起分3年摊销。
一、项目公司设立
项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。
经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。
开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补亏损。
可根据项目实际情况，新设项目公司（一般成熟的房地产公司都会采取一个项目设立一家公司的操作）
1.项目公司结束后，可及时注销公司，同时分散投资风险；
3.可在项目公司之间对费用类企业管理性支出进行调整；
4.如果不想自行开发，可按项目进行股权转让；囤地的一般都是会考虑设立独立的。
1.开发资质不能提升，不能满足开发面积持续增长，对融资产生一定影响；资质办理这是个难题。
4.各项目间未分配利润数不能相互抵减、增值税进项税额不能相互抵减；
因为计入开发间接费用的工程人员等费用，在土地增值税清算时可以加计扣除，因此项目公司人员配备方面可以将工程、设计、研发等与项目开发相关人员的费用尽可能计入项目，当然公司架构设计、运营须得到人力、行政配合；方案确立后，应全力推进，同时应关注税收政策变化，并及时调整应对方案。
开发间接费用总额有限制，只能说是在尽量做大总额的方向去努力，这个在后面的文章当中会专门讲述。
房地产企业应按建设主管部门的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。
地产公司的股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价并可依法转让的非货币财产作价出资；实操过程有很多公司存在用土地使用权作价入股的情况，按照土地性质的不同这里主要分为三种情况讨论：
1.以划拨土地使用权出资的，使用人应向市、县人民**土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；
2.城市规划区内集体所有土地应先依法征为国有土地后方能作为出资；
3.农村和城市郊区集体所有土地(除法律规定属国家所有外)应经县级人民**登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。
4、一般的商住用地作价入股的情形，此种情形不受限制。
销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。以不动产为对价换取被投资企业股权，即土地使用权属发生变更，属于取得“其他经济利益”的情形，应缴增值税。
1、对于普通的商住用地，在资产入股时，大多数地方的税务部门会认定为是只涉及股权转让为没有涉及土地使用权发生转移的情形。一般来说不会涉及土增税的缴纳问题。
2、关于房地产项目非商住用地的情形，出资入股涉及的土地增值税问题。《财政部、国家税务总*关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）曾规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
该文的执行期限到期后（2015年1月1日至2017年12月31日），《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）继续延续了上述处理思路，具体条文为“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”
上述出资入股的形式在后期开发过程中可能面临两个问题：
一是出资入股至非房地产企业的过程中虽然暂时避开了土增税，但后续转为房地产开发企业可能遇到审批层面的障碍；
二是已享受房产、土地投资作价入股暂不征收土增税的，在投资作价之后从事房地产开发清算时，其应按作价入股前取得该土地实际支付的金额进行扣除。也就是说，收购方应当提前考虑土地票的成本，以及增值率的问题。
企业发生非货币性资产出资，应视同有偿转让不动产，应按公允价值确定收入额，居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征印花税（税率0.05%）。
以土地使用权出资，视同土地使用权转让，以土地、房屋权属作价投资、入股，权属发生变更，应缴契税。
分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除；超过同期金融机构贷款利率不得税前扣除。
对于统借统还贷款或关联企业贷款后转给房地产开发企业使用而产生的利息支出，在计算土地增值税时，不得据实扣除，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。
通俗讲，就是不征土地增值税，但是可以将资金财务成本按10%计入税前抵扣项。
一、筹资环节涉税环节要点
（一）过高的资产负债率（一般超过50%）、较低的流动比率（一般小于100%）；
（二）关联方借款超过税法规定债资比的借款利息可能无法税前扣除（一般企业2:1，金融企业5:1）；企业集团（母公司注册资本在5000万元人民币以上，并至少拥有5家子公司、母公司和其子公司的注册资本总和在1亿元人民币以上、集团成员单位均具有法人资格）或集团中核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息业务。
企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或集团内下属单位签统借统还贷款合同并分拨资金，并向集团或集团内下属单位收取本息，再转付集团，由集团统一归还金融机构或债券购买方。
1.增值税
在统借统还业务中，企业集团或集团中核心企业及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平，向企业集团或集团内下属单位收取的利息免增值税，统借方向资金使用单位收取利息，高于支付给金融机构借款利率水平或支付债券票面利率水平的，应全额缴增值税。
这个问题其实是不用考虑的，一般公司都会采取措施筹划掉。
企业利息支出按以下规定处理：企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款证明文件，可在使用借款企业间合理
因筹资引起的股权变动（如股权融资引起的股权让与担保及股权退出问题），申报股权转让收入低于股权对应净资产份额等情形应特别留意，避免因操作不当引起纳税调整或其他争议，比如被投资企业拥有土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的，申报股权转让收入低于股权对应净资产公允价值份额的；申报股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付价款及相关税费的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入的；申报股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入的；不具合理性的无偿让渡股权或股份。
二、税务机关对价格明显偏低股权转让核定方法
股权转让收入按每股净资产或股权对应净资产份额核定。
被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，主管税务机关可参照纳税人提供的具有法定资质的中介机构出具的资产评估报告核定股权转让收入。6个月内再次发生股权转让且被投资企业净资产未发生重大变化的，主管税务机关可参照上一次股权转让时被投资企业的资产评估报告核定此次股权转让收入。
1.参照相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转让收入核定；
2.参照相同或类似条件下同类行业企业股权转让收入核定；
3.企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入实现。转让股权收入扣除为取得该股权发生成本后，为股权转让所得。企业计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中该项股权可能分配金额；
4.符合条件居民企业之间股息、红利等权益性收益免税。
资本公积转增资本，未发生应税行为，不属增值税征收范围。
评估增值未发生所有权转移，不缴纳土地增值税。
从评估增值次月起按评估增值后房屋（无论是否计入固定资产）原值缴房产税（年度应缴房产税=新固定资产原值×70%×1.2%）。
一般来说，自然人股东非股票溢价形成的资本公积转为资本或以现金或股份及其他形式取得资产评估增值数额，按“利息、股息，红利所得”项目征20%个人所得税。
一、增值税
房地产企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向**部门支付的土地价款后的余额为销售额预缴增值税，向**部门支付的土地价款”，包括土地受让人向**部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。（部分地区可以扣除的拆迁补偿费用仅含货币支付的部分，回迁房及置换房等不得扣除）。
向**支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证，房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税可以按受益原则计入房地产开发成本。
拆迁补偿费用，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能证明拆迁补偿费用真实性的材料。
房地产企业在开发项目竣工前，所缴的土地使用税按受益原则可以计入房地产开发成本部分。
凡在土地使用税开征范围内使用土地的单位和个人，不论通过出让方式还是转让方式取得的土地使用权，都应依法缴土地使用税。
年应纳税税额=(实际占用的土地面积（平方米）×适用税额÷12)×应税期限（月）或：年应纳税税额=【(实际占用的土地面积（平方米）—尚未利用的土地)】×适用税额÷12)×应税期限（月）。
开发产品交楼后，可以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用税应纳税额。
房地产企业以出让、受让方式取得土地，须签土地使用权出让合同、土地使用权转让合同。对其应按产权转移书据征印花税。
以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
土地、房屋权属以下列方式转移，视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征税：
（4）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
因此应以取得该土地使用权支付全部经济利益为契税征税依据。以项目换取方式承受土地使用权或以土地出资，均属契税征收范围，不得因减免土地出让金，而减免契税。
（1）合作建房指一方出地，一方出资金，共同建房，建成后按约定方式分配房屋。合作建房涉及到房地产权属转移的是出地方，实质上是出地方以转让部分土地使用权换取部分自建住房。双方分配自建住房环节不涉及房地产权属转移，不征契税。
(2)回迁安置房建造支出指房地产企业受让土地使用权时，按《国有土地使用权出让合同》约定在受让的土地外配套修建房屋，建成后无偿转让回迁安置户，或由**按约定价格回购，其发生建设支出。回迁安置房建造支出属房地产企业为承受国有土地使用权支付的经济利益，应征契税。
（3）融资性售后回租业务指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务企业后，又将该项资产从金融租赁公司租回行为。融资性售后回租业务中，承租方出售房地产给金融租赁公司时需将房地产过户到金融租赁公司名下。
对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税，即融资性售后回租业务中，房地产企业将房地产出售给金融租赁公司时，金融租赁公司应缴契税；房地产企业回购前述房地产的，免征契税。
以土地（房地产）作价入股进行投资或联营从事房地产开发，并按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为取得土地使用权所支付的金额据以扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。
对被拆迁人按国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税，拆迁补偿费不属使用**范围，不需开**。
设计、开发阶段是开发商委托设计公司和建筑公司进行项目设计、施工修建的建设阶段。
一、印花税
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准如下：
（一）大城市1.5元至30元;
（二）中等城市1.2元至24元;
大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，按照***颁布的《城市规划条例》中规定的标准划分。人口在50万以上者为大城市;人口在20万至50万之间者为中等城市;人口在20万以下者为小城市。
各省、自治区、直辖市人民**可根据市政建设情况和经济繁荣程度在规定税额幅度内，确定所辖地区的适用税额幅度。经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%.经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。
新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：
(1)征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;
(2)征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
年应纳税税额=(实际占用的土地面积—施工许可证上注明的配套公共服务设施建筑面积÷总可售建筑面积×实际占用的土地面积）×适用税额÷12×应税期限。
开发产品完工交楼后，可以按照交楼面积折算成站地面积，扣减土地使用税应纳税额。
年应纳税税额=[实际占用的土地面积×（1—廉租房或经适房建筑面积÷总建筑面积—预售（销售）许可证可销售面积÷项目总可销售面积）×适用税额÷12]×应税期限。
开发商分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊，属多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选其一：（1）占地面积法 （2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法
房地产企业的开发项目达到规定开发程度，取得《商品房预售许可证》后，出售在建中的开发产品，收取预收款项，称为预售，计入“预收账款”核算：按合同规定预收款项；
诚意金、订金作为预付款性质，是当事人一种支付手段，不具有担保性质，如合同履行则冲抵房款，不履行不适用“定金双倍返还罚则”，非合同约定，仅按《订房单》或《承诺书》或类似凭据约定收的，不受《合同法》约束和保护，仅具有暂收应付性质，因此在“其他应付款”核算。
一、增值税
1、营改增后，房地产企业采取预收款方式销售开发的房地产项目，在收到预收款时按3%预征率预缴增值税。
2、房地产企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。
（1）开票系统中有6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设601“预付卡销售和充值”、602“销售自行开发的房地产项目预收款”、603“已申报缴纳营业税未开票补开票”。
（2）第一，期房销售交房前收到预收款，选6“未发生销售行为的不征税项目”下602“销售自行开发的房地产项目预收款”编码开票，并在税率栏填“不征税”，开普通**，不得开专用**。开**次月按3%预缴率预缴增值税，不需纳税申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服务厅手工清卡。
交房后，需将之前开的税率栏为“不征税”的普通**收回红冲后再重新开税率栏带实际税率的增值税**，并于次月纳税申报。此处原开的“不征税”普通**如不收回红冲，对方有重复入账问题。
此项要求在各地执行过程中，部分地区从工作量等角度考虑并不实际收回原有**，有一定的争议存在。
第二，现房销售由于预收房款后会马上交房，可直接开税率栏带实际税率的增值税**，并申报。
选6“未发生销售行为的不征税项目”下603“已申报缴纳营业税未开票补开票”编码开票，并在**税率栏填“不征税”，开普通**，不得开专用**，开**后不用申报。如系统清卡不成功，需在申报期去办税服务厅手工清卡。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
预缴土地增值税=（当期收取的价款和价外费用-当期增值税额）×预征率
预征率在各个地方有所不同，一般来讲是按4%的预征率征收的，例如：
《深圳市地方税务*关于土地增值税核定征收有关问题的通知》（深地税发〔2009〕460号）对普通标准住宅销售收入核定征收率为6%，对非普通标准住宅销售收入核定征收率为8%，对写字楼、商铺销售收入核定征收率为10%，对其他类型房地产销售收入核定征收率为5%。
1、企业销售未完工开发产品取得收入，应先按预计计税毛利率（由各地按物业形态区分各不相同，一般为10%-20%）分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
完工产品销售收入确认用竣工、使用、确权三者孰早原则：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
2、企业通过正式签《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得收入，（收入的确认以交房、业主正式取得使用权为标准确认收入的实现）应确认销售收入实现，凡纳入开发产品价内或由企业开**的，应全部确认销售收入；未纳入开发产品价内并由企业外其他收取部门、单位开**的，可作代收代缴款项管理。
房地产开发项目竣工验收主要包括产权办理及收入确认。
一、产权办理
房地产产权办理是产权转移的过程，即房屋权属登记，是房地产交易过程中不可或缺的重要环节，也是将预收房款结转销售收入关键标志，从而实现确认营业收入实现。
收入确认条件：（1）企业已将商品所有权上主要风险和报酬转给购货方；（2）企业既没保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没对已售出商品实施有效控制；（3）收入金额能可靠计量；（4）相关经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生成本能可靠计量。
房地产开发企业土地开发、建造、销售住宅、商业用房及其他建筑物符合以下条件视为已完工:开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案、开发产品投入使用、开发产品已取得初始产权证明。
产品完工后及时结转收入、企业可以在汇算清缴前任意选择时点结转收入。因此预售收入结转为实际收入是一个汇算清缴的年度问题，开发产品销售收入的范围为产品开发过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他基金利益，值得注意的是，企业代收的各种基金、费用和附加，凡纳入开发产品价内或由企业开具**的应确认未销售收入并由企业之外的其他部门收取、单位开具**的，可作为代收代缴款项。
同时应将完工产品成本结转主营业务成本，财务一般程序:1、结转销售收入和销售成本；2、完成与施工方竣工结算，确认竣工结算报告并向施工方支付工程结算价款。
工程竣工决算期限注意项目：应防止项目完工但无法取得进项税票抵扣，销售完毕，进项留抵无法退税。
收入、成本确认后，应汇总附加税金、预缴土地增值税（或清算已缴纳土地增值税）、期间费用，其他业务利润、营业外收支等，计算实际利润，将其与预计毛利额之间的差异，计入完工产品年度应纳税所得额，计算应补缴企业所得税。
企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率（项目位于省自治区、直辖市和计划单列市所在地不得低于15%、地级市城区不得低于10%、其他地区不得低于5%、经济适用房、限价房、危房改造毛利率不得低于3%）分季（月）度计算出毛利额，扣除期间费用、附加税金、土地增值税后计入当期应纳税所得额，值得注意的是，作为项目企业所得税汇算清缴时，企业必须出具相关利润计算差异调整情况的税务鉴证报告以及税务机关需要的其他资料。
实际操作中，以竣工证明作为主要标志的完工标准太早，开发企业由于未进行最后结算，有些建安**尚未取得。会引起实际发生成本无法扣除（出包工程未办理结算取得全额**，在证明材料充分的前提下，其**不足金额可以预提，但最高不得超过合同金额10%），因此部分地区以取得备案表或土地和商品房移交，以将**账单提交买主时作为完工产品结转标准。
企业用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产行为视同销售，应于开发产品所有权或使用权转移或与实际取得利益权利时确认收入，确认收入采用的价格包括：本企业近期或最近月份同类开发产品销售价格、由主管税务部门参照当地同类开发产品市场公允价值、按开发产品成本利润率确定，成本利润率不得低于15%，具体由主管税务机关确认。
企业新建开发产品在尚未完工或办理初始登记、取得产权证前与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日按租金确认收入实现，企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品会计成本与计税成本、已销售开发产品成本与未销开发产品计税成本界限，一般来说计入期间费用对所得税有益，而计入开发成本，由于可以加计扣除，对土增税有益，且是永久性差异，因此企业可以将开发间接费用计入开发成本（国税发（2009）31号文）
1、客户交定金后，提出解除合同，开发企业按挞定没收定金，交易未成立，未发生不动产转移应税行为，无增值税纳税义务、业主因未按规定期限付款，企业加收延期付款违约金、利息，已发生不动产行为转移，应征增值税；
2、因企业未协调按揭银行导致无法贷款被解除合同，房地产企业支付客户违约金（个人收据），根据国税函[2006]865号，需代扣个税（其它所得，计征20%个人所得税）、但因延期交房或质量问题，支付业主违约金、索赔，不需代扣个税；
3、与建筑企业、供应商：因延误工期或材料质量问题，房地产企业扣违约金或索赔款如取得普票或专票未抵扣进项税，无增值税问题（无需转出）、如取得专票已抵扣进项税，根据国税发[2004]136号，红字**信息表，应作进项转出处理。
一、土地增值税预征
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（对注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算）；
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
（四）与转让房地产有关的税金（土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目）；
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。
四、土地增值税清算时收入确认和收入划分的方法
（一）收入确认方法：
1、确认总可售面积与已销售面积：
总可售面积：建设工程规划许可证、销售许可证、大产权证、测绘表等载明面积；
已销售面积：核对销售合同、销控表、代销清单、视同销售业务文件、开发产品明细账、销售成本明细账；
2、确认销售金额：
销售金额：销售合同、销控表、按揭贷款合同、视同销售文件、销售**、销售收据、预收账款、主营业务收入；
3、确认销售实现时间：
销售合同约定的交款时间、按揭贷款合同约定的付款时间、签订正式销售合同（网签）时间、视同销售业务产权转移的时间。
（二）收入划分方法：
1、划分清算项目收入与非清算项目收入；
3、检查销售收入是否全额入账，有无只开票不入账，一般可与房管*网签系统核对；
4、确认销售退回、销售折扣与折让是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点核实给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联方等情况。；
5、审核按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账，如“其他应付款”，不作销售收入申报纳税的情形；
7、销售不动产过程中收取的价外费用，如天然气初装费、有线电视初装费等收益，是否按规定处理；
8、审核预售环节各项税款申报情况，重点是营改增阶段税额是否重复纳税。
五、土地增值税确认收入时成本检查的方法和内容
（一）成本检查的方法：
1、根据确认的销售面积正确结转相应销售成本；
（1）开发总成本：概预算报告、决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同、建设部门公布的单位定额、当地公布的平均开发成本、工程施工监理记录及监理报告、工程合同台账等；
（2）完工产品开发成本：工程竣工验收报告、成本计算单、完工产品规划面积、完工产品实测面积；
（3）已销产品开发成本：销售合同、视同销售业务文件、交楼记录、单位成本计算表。
（二）成本检查内容：
1、划分清算项目成本与非清算醒目成本；
2、有无利用虚增开支范围、虚提费用标准、虚构开发业务、取得虚假票据等手段虚增开发成本，成本费用支出明显不合理，额度过大的情形；
3、甲供材成本是否重复扣除、是否将已退还**基金重复扣除；
6、是否利用关联方承包或分包，增加或者减少建筑安装成本造价；
7、自营工程建安费用支出是否合理，记账凭证是否合法；
8、同时开发多个项目的、土地价款是否在不同类型房地产项目进行合理分摊；
9、企业实际发生的开发成本、费用是否取得了合法、有效凭证；
10、税金扣除是否符合规定，增值税是否计入税金及附加等。
1、契税
（基准税率3%优惠税率1.5%和1%买方缴纳）征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价×总面积×1%，若买方首次购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；二套房购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价×总面积×1%，若买方首次购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；三套及以上收取计税单价×总面积×3%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
（税率1‰买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。
（税率交易总额1%或两次交易差的20%卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注：税务*会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有发放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且税务*在征税过程中对于增值税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%
交易手续费：2.5元/平方米×建筑面积；
合同印花税：房屋成交总额×0.05%；
增值税：普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55%；2年或2年以上：免征；
非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55%2年或2年以上：差额×5.55%；
个人所得税：普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%；
土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%
3年至5年：房屋成交总额×0.25%5年或5年以上：免征；
买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳）房屋成交总额×0.3%；
契税是应由买方交纳的，交税比例是：
1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。
2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。
1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加⑴公证费40元/平米×产权证面积⑶契税的征收不论房产什么情况都需要征收全额契税其他费用和正常过户一样
2、所需材料：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权证复印件一套⑵不需要经过地税*直接可以过户。⑶房管*需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。
1、继承房产的费用有：⑴公证费40元/平米×产权证面积⑵继承公证费80元/单放弃继承公证80元/人注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过2年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。
2、所需材料：⑴公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。⑵房管*需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。
来源：觅见财税
国有土地出让涉及哪些税费
一、费用方面主要是前期的土地竞买保证金（一般不低于总价款的20%）和土地出让金即成交总价款。二、税的话首先是契税，一般按照出让总价的3%收取。其次如果涉及占用了耕地还需要缴纳耕地占用税。最后是日常使用过程中还有土地使用税（每年缴纳）。另外，做地产开发或工业项目建设都需要很多配套的手续，办理过程中会产生些费用，不过相比之下数目都不大。
我公司在本里滑分斯候他并稳轻省外市有块地，公司拟开发房地产，税收策划及利益最大化考虑。
1、当地设立子公司并取得房地产开发资质，并无偿划转该土地到子公司名下，是否不涉及任何税收?子公司与母公司属于两个法人实体，他们之间的无偿划转（无偿赠送）视同发生应税行为，应交营业税（税率5%），由划转一方（母公司）交纳。除了营业税外，还有附加税。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；2、如果转让子公司股权给其他公司，除母公司企业所得税，是否涉及契税？土地增值税？需要交契税，税率为3~5％。具体税率由省一级税务部门决定。如果是评价转让不涉及土地增值税，如果溢价转让，增加值（交易价-成本）的部分要交土地增值税。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。3、有无其他方式操作使税负更低，领导倾向与其他公司合作？如果赠予或转让，没有可以避税的办法。除非把土地免费给子公司使用，而不办理产权过户手续，但这样土地的成本不能计入子公司的房地产成本，也无法从后续的经营中收回。如果与其他公司合作，等于是用土地投资，这样不用纳税。
我公司将土地投资入股合作建房,办理权属变更时需要交哪些税
财政部国家税务总*对河南省财政厅的批复财税〔2000〕14号文件规定：一、关于甲乙单位合作建房契税纳税人和计税依据的确定问题甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲乙单位合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。因此，据此文件规定，对方应当缴纳契税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（以下简称《条例》）规定，按照产权转移书据以所载金额依照万分之五税率贴花或汇总缴纳。根据《条例》第十六条规定：产权转移书据由立据人贴花，如未贴或者少贴印花，书据的持有人应负责补贴印花。所立书据以合同方式签订的，应由持有书据的各方分别按全额贴花。因此，产权转移书据由立据人各方分别按全额贴花，所以，贵公司与对方公司应当各自分别按全额贴花。
资本公积问题，关于土地溢价
转让时的溢价计入营业外收入
合作开发土地入股，土地溢价部分可以都作新公司的土地成本吗？
可凳雀以，前提是对方已经中粗举进行土地增值税，所得税的纳税申报卖碧
转让公司要交哪些税-企业纳税|华律办事直通车
企业转让要交以下税务：营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税等。
一、项目转让涉及缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税等。
二、企业整体资产转让是指一家企业不需要解散而将其经营活动的全部(包括所有资产和负债)或其独立核算的分支机构转让给另一家企业，以换取代表接受企业资本的股权(包括股份或股票等)，包括股份公司的法人股东以其经营活动的全部或其独立核算的分支机构向股份公司配购股票。
企业整体转让应按以下原则进行税务处理:
1、不征收营业税和增值税。根据《关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》规定:转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围。不应征收营业税。根据《关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》(国税函[2002]420号)规定:转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为。因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。
2、应缴纳印花税和土地增值税。根据《印花税暂行条例》及实施细则规定:企业整体转让属企业全部财产的所有权转让，应根据产权转让所立的书据依万分之五的税率缴纳印花税，但企业因改制签订的产权转移书据免征印花税。
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(即转让房地产)具有法定增值额的应当依法缴纳土地增值税，转让非国有土地使用权及地上的建筑物，其附着物则不缴纳土地增值税。
你好！请问一下有一个公司法人把它们公司的车抵押给我们。法人签署了协议，盖了公章，提供了营业执照，现在它们公司快破产了。我们找他把车取回去，他又没有钱把车取回去。我们准备把车债权处置了！请问我们合法吗？他要是回来找车，车卖出去了找不回来怎么办？我们承担法律责任吗？
我公司销售出去的一批产品产生质量纠纷，第一次开庭我司败诉的，现第二次开庭（要追加执行股东，原因是实缴注册资金没有到位），但是我们在第一次开庭后，公司里把每个股东剩余的注册资金实缴到位了（对方不知道）。但是实缴的方式上：正常公司股东完成注册资金实缴是要股东打钱到公司帐户，再由公司打款出去买原料的，但是这次是由股东个人打款出去帮公司买的原料，付款凭证、原料开票到公司的**凭证、股东会关于认可这个款项是
公司以注册好活的方式发薪不注册不发。怎么主张权益
你好，朋友用我身份证担任有限公司法人和股东，过程中我也配合她各种人脸识别，验证码和签名，但实际上我从未参与公司运作，也没有得到任何利益。现在想让朋友变更法人和股东，朋友不愿意配合，怎么办？
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