越南楼市崩了
作者|边疆塞外
数据支持 | 勾股大数据（www.gogudata.com）
2021年底，越南房地产大鳄新皇明集团以245000亿越南盾中标了胡志明市守添新区组织的一场土地拍卖，折合人民币68万元/平米。
68万是什么概念？
这超越2021年香港地王新海滨3号成交价的31万、以及2019年深圳地王成交的20万，创造了全球最高土拍地价。
之后，人们才惊讶地发现新皇明玩的是金融旁氏骗*。在竞拍之前，一共发行9次债券，总价值10万亿越南盾，买方却是自己。然后把这些债券打包成金融衍生品，许诺高回报卖给普通投资者。竞拍完成后，新皇明却悄无声息退出交易，让大批投资者赔个了底朝天。
为之，越南**震怒，开启了轰轰烈烈的金融反腐风暴。新皇明老板杜英勇、万盛发集团创始人张美兰、FLC集团董事长郑文决相继锒铛入狱。更为劲爆的是，反腐还牵涉到越南国家**阮春福，后被迫离任下台。
有人说，此次大规模金融反腐行动更像是一根导火索，彻底引爆了越南房地产危机。
01
2003年，越南经过修改完善后颁布了第三部《土地法》，对于国家和土地使用者做出了明确规定。之后，越南房地产市场开始起步。
到了2008年，胡志明市房价已经去到了1000美元每平米，而当时普通人的工资不足100美元。到了2012年，该市中端楼盘去到了2000-3000美元，高端楼盘更是去到了4000-6000美元。
不过，2013年胡志明市楼市泡沫破裂，价格腰斩至1500-2500美元。而导火索是**调整信贷条件与规模，并将转售楼盘的征税比例从10%大幅提升至25%。很快，楼市成交冰封，价格大幅下跌，大批坏账产生。
2014年，越南**成立金融机构资产管理公司（VAMC），通过发行特殊债券等方式购买或重组银行坏账资产。此后，整个房地产市场才真正触底。
为了拯救低迷的楼市，越南在2015年7月1日对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，取消了诸多限制。
韩国人率先冲进了越南楼市，大肆买买买。而后的2017年，中国投资客们浩浩荡荡疯狂涌入越南，助推了越南房价水涨船高。
据地产服务与投资公司CBRE统计，2018年，通过该公司在越南购房的客户中，中国占比为45%（中国大陆30%，中国香港11%，中国台湾4%），韩国为22%，美国为5%。
2020年，新冠疫情爆发，美联储无底线大放水，资产负债表在短短几个月扩张5万亿美元。廉价的美元涌向全球，越南是重要一站。
越南股市暴涨，楼市更是一飞冲天。2022年上半年，胡志明市和河内房价涨幅冲进亚洲前10。其中，胡志明市同比大涨20%，均价已经来到了3.5万元/平方米。
癫狂之后，美妙的音乐却戛然而止。
伴随着美联储大幅加息，越南央行也被迫加息，在3个月之内将基准利率提升了200个基点。在此背景下，房地产市场乱象开始暴露。
从新皇明事件开始，越南**掀起了一场金融反腐风暴，开始全面审查各债券发行企业。此后，监管部门又严管信贷审批、加强银行贷款审查、监督债券销售……
越南楼市开始大降温，房子卖不动了。据统计，2023年一季度越南住宅市场供应高达25000套，但成交仅仅2700套，同比爆降50%。
在高利率、重拳监管、楼盘销售萎靡之下，越南房地产企业普遍陷入流动性危机。TanHoangMinhGroup、VanThinhPhatHoldingsGroup、SunshineGroup、Novaland等越南上市房企公开债务违约，寻求延长债券支付期限。
另据越南建设部数据，2023年一季度有超过1800家从事房地产开发和销售的公司因融资困难而暂停业务，较2022年同期大增61%。与此同时，已经有340家企业破产倒闭了，同比大增30%。
6月1日，彭博社报道称，资金问题持续困扰越南房地产行业，目前该国各大建筑商已暂停超1200个房地产项目，总投入额近800万亿越南盾（约合2413亿元人民币）。据越南《青年报》透露，首都河内400个项目被搁浅，胡志明市停滞项目超300个。
越南**犹如热锅上的蚂蚁，今年开始一波地产救市。
一来，监管机构紧急修改了2022年9月发布的关于公司债券的第65号法令的修订令，将有助于房企发行债券。
二来，越南央行开始逐步降息了。今年已经连续3次降息，每次幅度为50个BP。
02
屋漏偏逢连夜雨，越南经济也变天了。
今年一季度，越南GDP增长仅仅只有3.3%，录得2012年以来第二差表现，仅比2020年疫情时最差的3.21%要好一点。
要知道，2022年越南GDP录得8%，创下1997年以来最高记录。且在疫情之前的30年之内，越南经济一直保持着6.8%的平均GDP增长。
从结构上看，一季度越南消费同比增长了3%，算中规中矩。投资仅仅增长0.02%，对于经济的拉动可以忽略不计。
大头的进出口出现了严重下滑。一季度，进出口总额为1543亿美元，同比大降13.3%。4月份出口下滑更为严重，幅度达到17.1%。5月份出口同比下滑5.9%，进口同比下滑18.4%。
出口目的地中，美国是第一大市场，占比大约26%。当前美国经济还未衰退，越南出口就已经跨了。伴随着高利率的累积效应和滞后效应，叠加银行危机持续以及商业地产潜在风险的大背景下，美国经济或难逃衰退一劫。
到那时，越南出口又会如何？要知道，越南经济高度依赖出口，去年出口总额占到GDP总量的91%。
内部方面，房地产暴雷危机，触发上下游产业全面熄火，导致工业产业GDP罕见下滑，是其拖累经济表现的重要因素之一。
祸不单行的是，近来，持续的高温和干旱导致越南出现电力危机，会再次打击经济增长核心引擎——制造业。
宏观经济增速下行，会导致人们收入增长下降，以及严重影响其收入预期。这对于当前已经很脆弱的房地产市场是极为不利的。
这有点像国内，疫情封控以及宏观经济下行，导致人们对于收入预期持续悲观，算是彻底扭转了对于房价可以永远涨的预期。纵使监管机构对房企实施“三支箭”以及在贷款端方面持续降低房贷利率等大力救市政策下，房地产市场有一波小阳春，但很快再度冷却，目前都尚未触底。
03
这些年，越南经济高速增长奇迹靠的是外债，靠的是美元债务堆出来的。要知道，越南过去数十年辛辛苦苦搞出口，一共积攒了800多亿美元外汇储备，而外债规模却高达1400美元以上。
这也决定了越南本身经济很有脆弱性，也容易掉入美元债务陷阱之中。
其实，越南当前遭遇的困境，外资就扮演了非常不光彩的角色。在2020年-2022年初期间，美联储大规模放水，引发外资疯狂涌入越南，大幅推升了股市与楼市的泡沫。
2022年，越南股市遭遇崩盘式暴跌，其越南指数在短短11个月之内一度大跌66%，VN30指数也曾一度暴跌近40%。
如此惨烈的下跌，外资撤离是其重要因素。根据RefinitivEikon的数据，截至去年10月14日的6个月内，国际热钱悄然地从越南金融市场撤离，外国投资者抛售了高达1260万亿越南盾的资产，几乎是2021年同期的5.2倍。
房地产领域，外资热钱流入也非常凶猛。截止到2022年，越南累计登记的外国直接投资总额约为4387亿美元，其中房地产领域的累计直接投资占663亿美元，占比高达15%，仅次于制造业。
外资进入房地产后，自然要爆炒房价。比如，李嘉诚旗下AlphaKingVietnam在胡志明一郡投资开发了集高端购物中心和公寓大楼的地标性项目阿尔法城，并卖出每平方米8000-10000美元的天价。
以上只是直接投资范畴（要成立企业），还不包括去越南直接买房的大量国际热钱。
股市炒高了，要套现撤离。房价炒高了，在美联储大幅加息的背景下，难道不撤退吗？外资要撤，越南又有什么招架之力？
对于越南这样的国家，犹如大海中的一叶扁舟。当全球经济尚好的时候，多劳多得没有问题。而一旦全球进入衰退周期之中，那么随时有掉入大海的重大风险。（全文完）
就房地产而言，越南会是下一个“浦东”吗？
不可能！理由是：
1、经过30多年发展，上海浦东地区各项经济长足发展，人均GDP已与世界发达国家水平相当；而越南经济发展缓慢，至今还是一个欠发达国家，至多是一个发展中国家而已；
2、再说越南房地产，由于本地人购买力并不高，也就是说基于本地的刚需并不强烈。这些年来，主要发展了旅游地产，但旅游地产目前主要购买群体是中国人。未来，随着中国金融管制进一步加强，资金外流将严重受限。而随着我国楼市调控持续稳定深入以及供给侧改革的持续推进，内需将被进一步激活，房价也将稳定，这样更多国人今后将转向在国内云贵川桂以及海南购买旅游地产，特别是海南、广西（北海）旅游地产、产业地产，将是越南房地产业最强劲竞争对手！
越南房价最贵多少钱一平方
根据越南人民宪法,居住用地属越南居民私有。况且越南人口很多,领土狭窄且多山,平原城市房价很贵,具体,河内以北房价大约每平方米1500美元,中部地区8500美元,而胡志明市周围房价大约在每平米1750美元。
越南楼市崩了，暴跌50%,供应25000套，成交仅仅2700套
"越南楼市的崩溃正在引发全面的担忧。随着供应过剩和资金问题的困扰，越南的房地产市场开始陷入冰冷的低迷期。2023年Q1，房产市场在越南供应高达二万五千套房屋，仅成交了两千七百套，同比惊人的下降了50%。
越南房地产市场的崩溃和中国房价情况之间存在一些显著差异。
市场规模和增长趋势：
中国是世界上人口最多的国家之一，拥有庞大的房地产市场。在过去几十年里，中国的房地产市场经历了迅猛的增长，特别是在一线和部分二线城市，房价上涨迅速。
越南的房地产市场相对较小，但在过去几年中也经历了一定的增长。然而，最近的数据显示，越南楼市陷入低迷，供过于求导致房屋成交量下降。
**调控政策：
中国**一直致力于调控房地产市场，采取了一系列措施，包括限购、限贷、调整税收政策等。这些政策旨在抑制房价过快上涨和防止房地产市场泡沫。
在越南，**也采取了类似的调控政策，包括限制外国人购房和对房地产开发商的监管措施。然而，在当前的经济困境下，这些政策似乎难以阻止房地产市场的下滑。
外资影响：
在中国，外资对房地产市场有一定影响力。特别是一些国际房地产开发商和投资者在中国的主要城市进行大规模的房地产项目，推动了房价的上涨。
越南的房地产市场也吸引了一些外资，尤其是来自亚洲国家的投资。越南房地产市场的规模相对较小，外资对价格的影响相对有限。
经济影响：
中国的房地产市场在国民经济中起到重要的支撑作用，对GDP增长和就业创造具有显著贡献。过高的房价和房地产泡沫可能会带来经济风险。
在越南，房地产市场的低迷对经济产生了不利影响。房地产业的疲软会波及上下游产业，导致工业产业和制造业的下滑，对经济增长构成威胁。
房价波动和市场信心：
中国的房地产市场长期以来一直存在房价波动的情况。有时房价上涨迅速，激发了购房投资热情，但也存在房价下跌和库存积压的风险。
越南的房地产市场在过去几年里一直表现强劲，房价上涨迅速。随着供应过剩和资金问题的加剧，市场信心受到严重打击，购房者对投资房地产的热情明显下降。人看法：
越南房价的暴跌对于越南的经济和社会来说是一个严峻的挑战。供应过剩、资金问题以及市场信心的下降都是导致房价暴跌的重要因素。这一情况应该引起越南**和相关利益方的高度关注，采取积极的措施来稳定房地产市场，以避免进一步的经济衰退和社会不稳定。
越南房价暴跌对中国的房地产市场也是一个重要的警示。中国房地产市场在过去几十年里经历了快速增长，房价上涨迅猛。随着房地产市场规模的不断扩大和房价的持续上涨，也存在着一些风险和挑战。
房价过快上涨可能导致房地产泡沫的形成，进而引发经济风险。当房地产市场出现调整或下跌时，可能对金融系统和经济造成不良影响。
过高的房价也给普通购房者带来负担之重，加大了住房问题的压力。这可能导致社会不平等问题的加剧，并对年轻人的发展和家庭的稳定产生负面影响。
只有保持房地产市场的稳定和可持续发展，才能为经济的健康发展和社会的稳定做出贡献。
投资这里的澳洲人注意了，大量楼盘烂尾，风险快速升高！_财富号_东方财富网
一段时间，这是澳洲华人圈里非常热门的话题之一。
前几年许多经济界的网红大V，号称越南买房必暴富。
当年，越南颁布了第三部《土地法》，对于国家和土地使用者做出了明确规定。
2008年，胡志明市房价已经去到了1000美元每平米，而当时越南普通人的工资不足100美元。
2012年，该市中端楼盘去到了2000-3000美元，高端楼盘更是去到了4000-6000美元。
然而好景不长，2013年胡志明市楼市泡沫破裂，价格腰斩至1500-2500美元。
2014年，越南**成立金融机构资产管理公司（VAMC），通过发行特殊债券等方式购买或重组银行坏账资产。
一系列大动作之后，越南的房地产市场才算稳住。
为此，越南在2015年7月1日对《住房法》进行了修改，放宽了外国人在越南的购房条件，取消了诸多限制。
最先登陆越南房市的要数韩国人，随着韩国资本投资越南，韩国人投资者开启了疯狂买楼模式。
2017年开始，中国、澳洲的投资客们也疯狂涌入越南，助推了越南房价水涨船高。
2021年底，越南胡志明市开发区的一块土地被新皇明集团以21.5万亿越南盾竞拍成功，折合68亿人民币，成为了越南的地王。
这块土地仅1万平米，换算下来每平米土地均价高达68万人民币。
而当年香港中环黄金地段拍出的地王每平米土地才34万港币，约合30.8万人民币。
也就是说越南胡志明市的地，比全球最贵的香港还要贵。
2022年上半年，胡志明市和河内房价涨幅冲进亚洲前10。其中，胡志明市同比大涨20%，均价已经来到了3.5万元/平方米。
2022年下半年开始，越南楼市开始大降温，房子卖不动了。
2023年一季度越南住宅市场供应高达25000套，但成交仅仅2700套，同比暴降50%。
指资金问题持续困扰越南房地产行业，目前该国各大建筑商已暂停超1200个房地产项目，总投入额近800万亿越南盾（约500亿元澳元）。
据越南《青年报》透露，首都河内400个项目被搁浅，胡志明市停滞项目超300个。
对许多澳大利亚投资者乃至澳大利亚人而言，越南不仅是一个度假旅游圣地，而且还拥有开放的投资政策、年轻和廉价劳动力等优势。
澳洲南悉尼橄榄球俱乐部前球员，总部设在南悉尼州的MaasGroup建材、设备和服务公司的创始人MesMass在多年前已发现了越南的发展潜力，从而投资办厂。
此外，澳大利亚SunRice集团也于2018年收购了在越南南方的一家工厂，开展了种子生产计划并同当地居民介绍更加先进和可持续的种植模式。
和韩国、中国的投资者情况类似。随着澳洲资本的进入，越来越多的房产投资者也涌入越南。
眼见潮起潮落，潮水落去之时，许多投资者却欲哭无泪。
事实上，过去几年之中，在全球经济整体走势并不明朗的环境下，越南经济一度走出重围，该国房地产也成为最火热的外商投资标的之一。
可是，在收紧的信贷和货币政策的影响以及反腐运动的加持之下，越南楼市开始步入下行区间。
2022年，越南房地产企业发行新债的总额只有269万亿越南盾，较2021年同比大跌64%。
为应对国内、国外的经济压力，越南央行在三个月将基准利率上调了200个基点。
房企的运营困境也传递到了股票市场，房企股票不断遭到抛售，越南VN30指数持续处于震荡下行之势。
除了企业本身的问题，在外国资本大量涌入越南的过程中也滋生了严重的腐败。
去年，越南**曾掀起一场金融反腐风暴，此举引发楼市震荡，多名地产大佬锒铛入狱。
反腐运动也吓坏了投资者，新债券发行量暴跌后，房地产行业的现金紧缩正在恶化。
最新数据显示，当前，越南房地产企业的短期负债率已经快速攀升至21%，已达到东南亚地区的最高水平。
对于越南这样的国家，在全球的经济**之中，犹如大海中的一叶扁舟。
在越南二、三线城市买房多少钱一平？
越南发展的比较慢，生活水平较低，房子价格也不高，估计在四千左右一平。
越南买房多少钱
越南买房多少钱1、越南买房多少钱，越南房产市场的需求不断增长，特别是外籍人士寻找新的机遇。越南市中心每平方米的平均价格达到2,450美元。在市中心外，越南房产每平方米的平均价格大约是1000美元。外国人的购买力，越南的房产橘晌没有地域限制。外国人可以在任何愿意的地方买房子。2、对于越南买房子多少钱裤伍烂这样要看具体的地理位置，黄金地段5万一平米，整体房价和北京相当。商业区胡漏部分路段房价高达4800美元/平方米，且还在快速上升，河内以北房价大约每平方米1500美元,中部地区8500美元,而胡志明市周围房价大约在每平米1750美元。不过，外国人的购买力还是很强的，因为，越南的房产没有地域限制。外国人可以在任何愿意的地方买房子。
两万人民币在越南能买什么样的房子
买土地都不够，别说买房，我花15万才买一块土地5米寛，10米长，在农村的建设三层共花费25万人民币
去越南买房需要什么条件？
在越南买房的个人要具备有效签证、护照等证明，也就是说要合法入境越南的外国人才有资格购买房子。而对于要在越南开设分公司而购置房产的企业来说，需要具备投资执照、办事处证明等等有效信息，这样才能保证在购房合同上的有效性。
1、外国人在越南买房的话，要准备足够的资金才行，特别是在越南首都河内和第一大城市胡明市中购房的话，需要更多的房款，因为外国人在越南购房是要求一次性付清所有房款的。而且越南购房有不少手续，向私人购买房屋要更多资金。
2、一般来说外国人购置越南的房产，只能拥有房子50年的使用权，并不能拥有土地所有权，而且只能购买商品房。要想永远拥有土地的所有权，那就必须找个当地人结婚才能永久持有，甚至可以买土地自建房屋。对于公司企业来说，也只有投资执照期限内的使用权。
3、外国人在越南购买房子也是有一定限制的，在同一个小区内不能购置超过百分之三十单位数量的公寓，而且购置的独立房屋数量不能超过总房屋数的百分之十。
新的政策规定，凡是符合资格的个人或企业可以购买和拥有越南所有类型的房产，包括公寓和独立房屋（别墅或排屋），这是政策的一个变化，因为之前外国人在越南买房是只能购买公寓的。
外国人配额限制
1、外国人在一个小区的公寓内不得拥有超过总数30％的单位;
2、对每个越南房产项目投资的独立房屋数不超过总数的10％。
房屋用途
外国人拥有的物业可以出售、分租、继承和抵押（之前只能为所有者自己使用）。
土地所有权
（i）外国人买房：从发行所有权证书之日起最多50年所有权（如果经当*批准，可能延期）
（ii）外国人+越南籍配偶买房：永久地契
（iii）外国企业买房：直至投资证书中指明的期限（包括延长期限）
新版越南房产投资包含的税目
*以下税费适用于房产销售交易
增值税（VAT）：
任何本地或外国人出售越南房产的增值税均为10％。
所有权登记税：
获得房屋所有权证书的注册税为房产价值的0.5%。
个人所得税（转售）：
如果通过转让或转售公寓和房屋赚取个人收入，必须按交易价值的2％支付个人所得税。
个人所得税（租金收入）：
如果通过租赁房屋/公寓赚取个人收入，必须支付5％的增值税和5％的个人所得税。
对于每月超过150,000越南盾（约454元）的租金收入，每年需要缴纳营业执照申请费1,000,000越南盾（约302元）。
房屋管理费：
根据现行规定，给予最低管理费。
越南房地产政策？
目前越南**对房地产市场的态度是大力支持的。**的思路是吸引外资进入房地产市场，既可以引进竞争避免垄断，进一步活跃房地产市场，又可以增加高端房产的购买人群和消化能力。还可以促进国家经济前进的发展，同时这也是一种国内经济风险转移的方式。目前房地产领域吸引外资在越南投资领域中排名第二，占越南外资的9%。
转载请注明出处品达科技 » 越南房产价格暴跌(越南楼市崩了)