为什么不能买公寓
不停有朋友问我能不能买公寓，我都会断然回答：绝对不能买。
公寓分两种，一种是70年产权的住宅性质公寓，一种是50年产权的商业性质公寓，两个都不能买，50年的更不好。
先说70年的缺陷吧，这些缺陷50年的都具备，在此之外，50的还具备自己独特的缺陷。
1）也许，北京上海深圳有一些管理的还可以的公寓，但是，大部分城市的公寓管理的很糟糕，因为都是单身人士过渡使用，不适合居家，所以，住户很多都是临时性的，因为小而且便宜，最后变成城市贫民窟的不在少数，更别提有些变成炮房鸡窝的。这种品质的物业怎么可能升值呢？
2）公寓在新开盘时，建筑形式一般比较漂亮，不像住宅那么朴实，而且都会把装修和大堂搞得很漂亮，再许诺几个高大上的国际物业管家之类的，总价又低，往往把人搞晕，等到入伙几年之后，管理居住的种种不良会慢慢体现出来。
3）公寓不适合当家使用，而且比较小，容易出租，所以，公寓业主里投资客比例往往很大，就会造成非常高的出货量，你去看看，一般而言，住宅小区有3-5%的出手就不错了，而公寓都是10-15%甚至更高比例往外抛，而且，抛的时候，公寓的不良的居住品质已经体现出来，比较难卖。
上面是公寓共同的问题，下面是50年产权的单独问题，
1）50年产权的商业公寓往往没法落户，也不能参与学区划片，对于家庭来说，实在很难受。
2）税费很高，除了营业税和个人所得税契税之外，还有个土地增值税，这个土地增值税是累进税率，最低30%，最高60%，这个税很重，基本把资产增值收益拿走一小半了。
我也见过乱七八糟的公寓价钱很高的，往往只有一个因素，那就是巨牛的学区，70年的住宅公寓可以学区划片，哎，拯救公寓的不是中外的一众楚楚白领，竟然是学区。
好的房子呢，除了先天的地段建筑等要素，还要靠后天的物业管理和业主品质，好房子要养的，因为它不仅仅是建筑，它是家，需要情感需要社区文化需要热气腾腾的生活。
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模拟人生2公寓生活为什么不能买电话啊？
是每一次嘛？我玩的时候也有过类似情况，买的东西不见了，我又重买了，你有没有用过作弊代码呢?要是用过代码，有时候会出现这种情况
公寓和商品房有什么区别为什么一个是50年和70年产权
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重；产权时间我理解应该是土地使用权时间，不是房屋产权时间。因为房屋购买后，房屋产权就属于你了，但土地你只有使用权，无所有权，土地所有权属于国有。国家规定纯住宅的土地使用权年出让年限限最高为70年，商业用地最高出让年限为40年。所以，住房只有40年的土地使用权时间也有可能出现。40年后，国家有权收回土地及地上附着物。50年和70年听起来好象对现业主影响不大，但因为《物权法》对综合用地上的房产使用权是否能够自动续期规定并不明确，因此，购买综合用地上的商住住宅还是有一定风险。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。。最可能的方案是：到期后，你再次向国家交纳土地出让金，国家再次出让土地使用权。所以，你不会赔30年，但会多缴一些土地出让金，因为40年后的土地出让金肯定会比现在的贵！
公寓不能买的三大原因？
一、产权问题
公寓是40年产权，虽说现在40年以上的房子基本都拆迁了，但今年开始，”旧改“逐渐代替”棚改“，未来房子很有超过40年，产权到期买产权也是一笔不小的费用。当然还有一点是落户问题，很多地方的公寓还不能落户，能落户的也比较困难，还有别的条件，如果不能落户就涉及到上学问题，孩子上学可是一件大事。
二、水电费问题
一般我们70年住宅是民水民电，而公寓却是商水商电，这就意味着，普通民用水3.5/吨的情况下，公寓差不多得5.2/吨；电0.5649/度，公寓1.2/度；物业费也能相差一半，长久下来也是一笔大开销。公寓一般都是多户，住的人比较多，相对比较杂，而且上下班挤电梯也是一个问题。
三、税费问题
导致公寓难卖的一个最主要的因素就是买卖税费，公寓买的时候契税是4%；而卖的时候个税2%，增值税及附加5.3%，土地增值税5%，总共12.3%的大税，这就意味着如果你花100万买的公寓再等价卖出去，总共要交16.3%的税，也就是16.3万！如果你把税费全部加到房价上卖116.3万，房子又没人买了，因为不比住宅便宜多少，还要再付4%的税。重点是所谓的”满五唯一“公寓并不适用，也就是说这个大税免不了。
以上就是为什么千万不要买公寓的原因，但如果碰到70年产权的公寓还是可以考虑的，其各种收费等同于70年住宅。
为什么公寓不能买
前段时间，突然看到一个朋友发了条朋友圈，说是买房了，我问了一下，他说买了个公寓，我当时就不知道该怎么回复他了，因为公寓是真的坑。今天就和大家说说公寓和住宅比起来，都有哪些坑，为什么不能买。
1.公寓不能落户
大家都知道一个城市的户口是和一些福利挂钩的，比如如果你是深户，企业就必须给你缴纳一档医保。住宅可以落户，公寓是不能落户的。
2.公寓没有学位
大家应该知道学位有多重要，没有学位，你的孩子只能上昂贵的私立学校，是不能上公立学校的，有一部分家长买房子就是为了孩子能上学。住宅是有学位的，而且好的学位可以大幅提高房子的价值。没有学位算是公寓的一大硬伤。
3.土地产权使用年限短
公寓的土地性质大多属于商业性质，相比住宅的70年产权，公寓的产权一般是40年或50年。
4.公寓税费高，交易成本高
各种增值税，营养税，各项税费加起来，一般能达到物业交易总价的10%-14%，交易成本很高，一般很难转手。
5.首付成数高，贷款年限短，贷款利率高
公寓首付最低5成起，贷款年限最长只能十年，商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍，而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍。
6.水费电费贵
公寓房的水电费及物管费是按照商业标准来收取的，相比普通住宅的水电费收取标准要高很多。
7.有的公寓不通燃气
要通燃气室内必须具备通风的条件，一些单身公寓在设计的时候厨房没有窗户，不满足通风条件，所以不能通燃气，不通燃气就意味着不能做饭。
公寓有这么多缺点，所以
不能买公寓！
不能买公寓！
不能买公寓！
重要的事说三遍！
有人可能会问，是不是所有公寓都不能买，其实也不是，顶级公寓还是可以买的，比如4000w以上的深圳湾一号。买这种顶级公寓的人，买了之后一般都是长期持有，短期内不会卖掉的，毕竟是身份的象征。非顶级公寓就不用考虑了，万一买了入了坑，未来不仅不好转手，还浪费首贷资格。
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公寓能不能购买？？
还有一部分附设于旅馆酒店之内、起居室。公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式、**公务员居住，更为经济实用，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用、厨房等等，每一层内有若干单户独用的套房、厕所、浴室。公寓式住宅最早是舶来品，包括卧室、客厅。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，相对于独院独户的别墅，但可以自由买卖公寓房是不能上户口，主要供当时中等收入的高级职员
长沙公寓售卖现状怎么样？长沙公寓房该不该买？-长沙象盒资讯
在去年很长一段时间里,长沙的公寓市场迎来了一波降价潮。无论是市中心,还是大火的梅溪湖、滨江、洋湖,加入降价浪潮的公寓越来越多,没有地段之分。
恒大开始，直接腰斩卖公寓，市场反应相当强烈，公寓都出现了摇号现象！所以现在的公寓价格超过1万，你就要考虑考虑，市场一抓一大把5字头，6字头，7字头，甚至4字头的公寓还是复式的！有时候一个人住一下也可以，不住出租也行。
公寓太小了，一家人住不下，以前还要商用水电，一梯多户，住的人很杂，加上二手房转让税费过高，基本上升值部分都交税了。
1、看开发商，目前开发商的资金链都很紧张，甚至有很多开发商已经爆出资金短缺的情况，在这种行情下，筛选资金链良好的开发商尤为重要。或者在有现房的选择下，尽量选择现房。
2、公寓的核心还是地段，交通是首先的，地铁口是一个刚需的产品，一定要选成熟的片区。成熟的配套，才有多的租赁人群，买在一个待开发不成熟的地段，你会面临没人租的情况。
3、周边是否有学校，产业，商圈集中的地方？未来租公寓的人群是哪一些人，你得考虑一下多元化的租赁人群。
4、在你了解以上情况，是否值得买你还可以参考一下租售比。
国际上的租售比是1：200-1:300之间，如果低于这个这个区间，投资的降至相对于变小，高于1:200，则投资回报率高。
怎么算例如：一套80平房子月租1600.售价60万，每平月租金20元，每平方单价7500，房子的租售比：20:7500=1:375
随便列一个公寓30万月均租金1500每平月租金43单价8500.除以43=197。
另外从回报率来讲。一线城市租金回报率在2-3%左右，达到4%的回报率就非常值得投资。
而目前长沙的回报率，基本能达到5-6%个点的回报率。（不包含空置期及租赁税的情况下）
总体来讲，长沙的租金回报率和其他产品相比，是非常不错的了。
从开发商这边看，开发商之所以腰斩卖公寓，不得已为之，我知道的南湖新城某楼盘，7000多楼面价，7000多价格在卖公寓，真的做好事不留名！现在对开发商融资放宽了一点点，可以预见以后这种现象可能会消失
从公寓本身来看，商业性质的房产一般是以租金回报率来衡量价值。公寓没有住宅的属性，只能一个人住，适合单身未婚没结婚时过下渡，之后可以换房子，公寓是不能享受学区的，只能落户以后街道解决读书问题，所以教育方面可以不做考虑，那么公寓就要看位置了，越是人多聚人的地方越好，好出租，地铁线多，租金也高，所以地铁位置租金回报率可以作为我们买公寓的参考，如果说你买的公寓周边租金高，租金十年可以回本，直接上车，到了十五年你就考虑下，二十年就放弃吧。
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小心入坑
买错了房子无法脱手的人,实在太多了。为什么眼看着别人的房子都增值了,你的却不升反降?先看看自己买的是不是公寓。
深圳是过去半年最火的楼市之一，即便房价高，很多楼盘都是一经推出就告售罄。按理说，低价位的公寓房源应该会受欢迎，但事实却是，和住宅市场的火热相比，深圳公寓市场近来可谓寒意浓浓，就算降价，也少人问津。
在深圳罗湖区的一个公寓楼盘，销售大厅冷冷清清，里面只有一个销售人员。这个楼盘2018年开盘，目前仍有在售公寓。销售人员称，目前购买新的公寓，开发商还将提供首付优惠活动，一般公寓需要首付5成，但该楼盘只需要首付4.5成就可以。
深圳某公寓售楼中心销售人员：我们是2018年10月开盘的，现在是现楼了，整体均价6.6万元左右，周边7万、8万元都有。我们有49、57、67、84平方米，8梯30户。虽然卖了两年多，但公寓性产品本来就是要分开慢慢卖。
降价促销的方式，在一手公寓市场屡见不鲜。已经从事房地产中介行业第六个年头的夏振坤称，深圳一二手房倒挂情况严重，导致全民打新，让买房人涌向新房市场，再加上新政提高了二手房交易的税费，二手房市场不再像过去一样受青睐。无奈之下，夏振坤和同事们只能将目光转向代销深圳的一手公寓市场，但几个月过去，公寓销售仍不理想。数据显示，2020年全年深圳在售公寓项目56个，新批售面积147万平，约2.49万套。2020年成交1.17万套，共72万平，均价为6.3万元/平。
深圳中原三级市场工商铺区域总经理田慧：卖得不好的盘基本上集中在原关外，或者新盘，供应量比较多。一些集中爆发的区域，比方说像今年罗湖一下子爆了12个盘，一个月都出来了，所以它的竞争就非常大，只能打价格战。
在深圳公寓新房市场销量冷清的同时，二手公寓市场又出现业主大幅降价抛售的情况，深圳的二手公寓市场目前的具体情况如何呢？
方女士在2017年底的时候，由于购房名额受限，买了当时龙华区刚开盘的一套30多平方米的公寓，并在2019年底交房后，就出租给了长租公寓。但今年的情况让方女士始料不及，受疫情影响，多家长租公寓出问题，方女士未能幸免，不仅租金收不回来，还需要偿还每月的贷款。于是，方女士开始把自己的公寓在各大中介放售，但结果并不乐观，挂盘半年仍旧无人问津。
深圳业主方女士：卖房发现2017年的房价到现在，价格还是没有变过，所以算下来我还亏了税费和银行按揭的利息费用。公寓它增值税很高，当时买的时候没考虑到这一点。现在二手公寓除非是亏本卖，要不根本就卖不出去，挺后悔的。
位于深圳市龙华红山片区的龙光玖钻，曾在2018年连续多月成为深圳单盘销售冠军，被认为是衡量公寓市场的指标盘。数据显示，龙光玖钻共有11218套商务公寓，截至目前共有254套房源待售。而近3个月，龙光玖钻仅有11套成交。挂牌房源中，不乏有2019年6月中旬便已上架，但至今未成交的房源。
在深圳，像龙光玖钻这样的公寓遇冷不是个案。业内人士表示，当下的公寓市场供过于求，不少开发商也开始降低客户自住的成本。
深圳美联物业中心区销售经理夏振坤：很多公寓刚开始开盘的时候预定价停车费是在900、1000元，因为它属于商业性质停车费，比较贵，比住宅要高。但是后面开发商都把停车费调低了，就像深业上城它最初的时候，停车费要1000至1800元之间，但现在开盘入伙后，是460元一个月。
万得数据显示，2015年以来，深圳每年公寓的供应量都大于成交量，2018年和2019年，公寓供应量约为销售量的两倍。
那究竟是什么原因导致公寓不被市场看好呢？ 公寓是为满足短期进行商务、工作的居住行为而配备的一种办公建筑形式，在使用功能和区位上更接近商业用地，在地政管理中也将其作为商业用地对待。因此，商务公寓水电费是按商业楼宇的标准，无论是自持还是转卖，都要付出比住宅更高昂的成本。
深圳美联物业福田北区总经理孙佳彦：目前公寓成交的费用，比住宅大概高5个点左右。最重要的原因是它不带学位，首期款的要求是要5成，供楼只能借10年。它不像住宅这么灵活，可以借20年、30年。所以供楼的压力也是很多人没有办法购买公寓的主要原因。
中国城市经济专家委员会副主任宋丁：住宅市场需求量特别大，而深圳的供应量也跟不上去，就迫使很多的开发商在做公寓市场的时候，把它转成了类住宅，目的就是强化销售。可它又违背了**最初的初衷，所以**就不允许转，使得公寓在市场上，始终处在一个比较尴尬的境地。2018年7月30日，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。此外，开发商在各类新供应用地上建设的商务公寓只租不售。限售令一落地，公寓供应和成交价均出现下滑。
数据显示，2018年公寓供应量为133.51万平，同比下降0.36%，是2014年之后供应量的首次下跌。价格方面，2018年商务公寓成交均价为59762元/平，同比下跌3.79%，为2012年之后首次出现回落。
去年深圳出台的停止新增公寓审批政策，被视为严控公寓供应的信号，成为公寓市场的分水岭事件。深圳住建*发文表示，商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”与“短期住宿”目的。深圳市停止商务公寓审批，符合国家相关政策和深圳市的实际管理需求。
一层多户，居住成本高，不好出手，房屋本身缺陷，不能落户……公寓和住宅有太多不同了，所以，贷款购房的人们，能买住宅的就别买公寓，公寓“太坑”了！尤其是属于商业地产，首付50％，最长10年贷款，这压力太大了。
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