鑫苑服务市值险超母公司鑫苑置业债务压顶是否有解
撰文：乔柯
出品：大摩地产（ID：damoland）
10月11日，河南房企鑫苑置业的物业子公司鑫苑服务（1895.HK）正式登陆港交所，这也是第15家中国物业服务上市公司。鑫苑服务招股价为2.08港元，今天收报于2.95港元，市值14.8亿港元，首日涨幅达41.83%。
值得一提的是，鑫苑服务盘中市值一度超过20亿港元，差点成为唯一一家市值超越母公司的物业公司。鑫苑置业持有鑫苑服务60%股权，但鑫苑置业目前市值仅2.5亿美元左右。
鑫苑置业的实际控制人为现年56岁的张勇。张勇是山西人，但发迹于河南郑州。他于1997年创立鑫苑置业，逐渐成为河南知名房企，与建业地产、正商地产等齐名。创业近十年后，张勇遇到了e龙创始人、蓝山中国基金的唐越，拿到唐越投资后，鑫苑置业2007年挂牌纽交所，成为赴美上市中国房企第一股。
但鑫苑置业上市后很快遭遇亚洲金融危机和地产行业拐点，“不囤地、不捂盘、零库存”的发展模式也导致其没有享受到土地资产升值的大好时机。2013年后，张勇试图二次创业打造“小万达”，却随着其引入的万达系高管王信琦和张立洲相继离职而折戟。今年6月，张勇亲自兼任CEO，宣告回归。
鑫苑服务上市是张勇回归前后推动的重要资本市场布*。
鑫苑服务前身为鑫苑物业，最早成立于1998年，前两年在新三板挂牌。今年初，随着物业公司上市潮到来，鑫苑服务选择从新三板摘牌，转战港交所上市。
招股书显示，2016年至2018年，鑫苑服务营收分别为2.27亿元、2.96亿元和3.93亿元；同期净利润分别为0.26亿元、0.69亿元和0.76亿元。
不过，鑫苑服务上市募资仅两亿港元，更多是释放估值，资金层面对母公司贡献有限。
母公司依赖
鑫苑服务的物业收入主要依靠母公司。从2016年至2019年一季度末，鑫苑置业给鑫苑服务贡献了绝大多数物业服务收入，分别为1.38亿元、1.75亿元、2.21亿元和0.60亿元，最高占比达到96%，虽然逐年下降，但目前也超过83%。和同类型公司相比，鑫苑服务的母公司贡献收入明显偏高。
同期，鑫苑服务在管物业中，鑫苑置业开发的分别为45个、54个、61个和61个，总建筑面积分别约920万平方米、1100万平方米、1170万平方米和1170万平方米，占鑫苑服务在管总建筑面积的比例约为85.5%、80.2%、74.6%和74.3%。
最新的数据显示，鑫苑物业今年一季度签订的管理服务建筑面积中约42.1%来自第三方开发商。不过，其他开放商贡献的利润要低于母公司鑫苑置业。
通过对比可知，鑫苑置业为鑫苑服务贡献的营收占比，要远高于向后者提供的物业项目建筑面积占比，而第三方开发商物业项目的毛利率，又低于母公司项目逾10个百分点。这意味着，随着鑫苑服务客户结构向第三方开发商倾斜，其整体盈利水平也将出现下滑。
叠加上市费用和管理层限制性股份激励计划的会计处理事项影响，鑫苑服务今年一季度净利润同比下滑55.6%至800万元；毛利率微降至33.85%；销售净利率较去年年末大幅下滑12.3个百分点至7%，低于行业均值4个百分点。
债务压顶
值得注意的是，鑫苑置业近几年负债率高企。鑫苑服务上市前，其母公司鑫苑置业近期连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级。
鑫苑置地近两年加速吸储，土地储备从2016年的220万平方米增加至2018年的570万平方米。但这也导致负债率攀高。2016年至2018年，鑫苑置地的资产负债率分别为77.17%、84.08%、84.48%。2018年资产负债率最高的五家中国上市房企，鑫苑置地是其中之一，当年底债务规模达到188.44亿元。
鑫苑置地大多数债务将于2020至2021年集中到期。截至2019年6月末，鑫苑置业短期债务总额为86亿元，手头现金仅有46亿元，存在比较严重的短期偿债压力。
标普认为，2019年底和2020年债务到期将给鑫苑置业带来再融资风险，目前严峻的融资环境下，公司不大可能改善资本结构。因此，标普将鑫苑置业的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，将高级票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。
惠誉则在近日的评级报告中称，以“净债务/调整后库存”计算杠杆率，鑫苑置业的这一指标在2019年上半年飙升至61%后将维持在50%以上高位，触发了其评级下调。
更麻烦的是，鑫苑置业的房企销售排名已跌至房企销售TOP100的末尾。克而瑞的数据显示，2014年至2018年，鑫苑置业分别实现销售金额额82.3亿元、135.6亿元、190.7亿元、233.1亿元和295.1亿元，分别排在行业第84名、73名、84名、78名和82名。
今年前九个月的销售数据出炉后，鑫苑置业158.5亿元的销售额同比下滑近三成，排名下滑至房企第100名。
鑫苑置业近几年还在海外市场扩张，收购、布*了美国、马来西亚等多个海外地产项目，最知名的是2016年以6000万美元收购了纽约历史建筑凯斯剧院。不过中国企业海外并购退潮后，鑫苑置业的这些布*已经收缩。
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大家对鑫苑物业1.8的物业危著只费如何看待????
1.物业管理费得高低是与服务成本及质量挂钩的，因此如果认为价格高了，可以开业主大会要求调整，或重新选聘低价位的物业公司2、停车位如果位于地下停车场，是需要交管理费的，因为地下车场的公共设施如照明、消防、日常卫生等，都需要费用开支3、地面开裂，可根据开裂现象报质检站;确实不合格可要求赔偿。4、物业公司和房开一般是两家企业，起诉时候请注意
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河南鑫苑置业怎么样？
鑫苑置业有限公司成立于1997年05月19日。
注册地位于郑州市管城回族区紫荆山南路与南三环向北200米路东鑫苑国际新城1号楼1层。
法定代表人为杨斌。经营范围包括房地产开发与经营及配套服务设施的销售；房屋租赁。
公司对外投资33家公司。
陕西鑫苑置业有限公司怎么样 - 职友集
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陕西鑫苑置业有限公司成立于2001年，注册资本5000万元，开发资质为二级，是一家具有独立法人的房地产开发企业。公司地址位于咸阳市中华西路4号，法人代表黄中伟。公司主要从事房地产开发业务。公司自成立之初，始终坚持“勤奋敬业、诚实守信、铸造精品、追求卓越”的企业精神，不断研究掌握房地产开发建设的规律，在15年的开发建设中，逐步建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。公司坚持以人为本，注重企业文化建设，吸引和凝聚了业内各方面专业技术和管理人才。现有员工68人，各类专业技术人员占总员工的80以上，其中有职称的管理人员56人（高级职称1人，中级职称24人，初级职称31人）。目前内部管理规范，技术力量雄厚，已建立岗位目标制及严格的财务管理制度。在咸阳激烈的房地产市场竞争中站稳了脚跟，为咸阳的城市建设和改善咸阳人民的居住环境做出了一定的贡献。公司于2006年4月投资开发了鑫苑·尚东朝阳商住小区，该项目位于金旭路和朝阳二路什字西南角，小区占地37亩，建筑面积约9万多平方米。小区规划设计体现以人为本的主导思想，多层、小高层和高层合理布*，道路、绿化景观风格别致，小区内配套齐全，地下停车场、城市集中供热。以良好的配套设施，优美的园区环境为住户提供了舒适的理想家园。该小区被咸阳市房地*评为“优秀景观住宅”和“绿色健康住宅”。于2008年9月全部建成交付使用，自2007年10月业主入住以来，一直受到广大业主的好评。该企业也因此于2007年被咸阳市规划*评为“遵守《城市规划法》先进开发企业”；被中国房地产监督管理委员会评为“2006—2008年**放心、百姓满意、诚信开发企业”称号。公司于2008年在杨凌示范区开发鑫苑·阳光尚都小区，本小区占地67亩，总建筑面积约为12万㎡，由十六栋住宅楼组成，均为板式阳光住宅，户型种类多样，全部南北通透，能满足各种用户需求。集中供热，地辐热采暖、分户计量，外墙保温、窗户为中空玻璃，充分采用了建筑科技的新材料和新技术，所以该小区为科技节能环保社区，能满足各种用户需求。该项目已于2012年12月竣工并交付使用，2012年，公司把握发展机遇，投资开发咸阳鑫苑·又一程项目。该项目位居咸阳高新区核心位置中华西路同西华路西北角，占地面积248亩，总建面约70万平米，项目由29栋新古典主义风格高层住宅，以及5万平米潮流商业街区组成，分三
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鑫苑置业属于高档物业小区，物业费比较贵，管理规范。认真负责。
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简介：青岛鑫苑祥瑞置业有限公司成立于2006年02月09日，主要经营范围为（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）等。法定代表人：侯广军成立时间：2006-02-09注册资本：1000万人民币工商注册号：370200228073072企业类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)公司地址：山东省青岛市黄岛区世纪新村南区67号楼网店111号
鑫苑集团_鑫苑（中国）置业有限公司_投资界
鑫苑（中国）置业有限公司（简称“鑫苑集团”）由董事长张勇先生于1997年在河南郑州创办，总部位于北京。经过20年的持续发展，集团现已成长为集地产开发、产城运营、商业管理、物业管理、智慧科技、资产管理、文化院线等多元化业务于一体的国际化集团企业。主要经营房地产信息咨询；企业管理咨询；企业营销策划。
传真：0371-63962666地址：中国北京市朝阳区建国路79号华贸中心2号写字楼27层
鑫苑置业发行22亿公司债为啥利率高于建业、盛润
投实讯 5月11日，上交所公布上证函【2016】616号，鑫苑（中国）置业有限公司非公开发行2016年公司债券（第一期）项目已经通过通过审核可以在上交所挂牌。
根据鑫苑置业债券募集说明书，2015年12月16日，鑫苑（中国）置业有限公司面向合格投资者公开发行不超过人民币22亿元公司债券已获得中国证券监督管理委员会证监许可【2015】2947号文核准。募集资金主要用于补充流动资金和调整债务结构。
本次债券采用分期发行的方式：
鑫苑（中国）置业有限公司2016年公司债券（第二期）发行2016年3月15日结束，实际发行规模5亿元，票面利率为7.09%。
鑫苑（中国）置业有限公司2016年公司债券（第一期）发行2016年1月28日结束，实际发行规模为7亿元，最终票面利率为7.47%。
鑫苑（中国）置业有限公司2015年公司债券（第一期）发行2015年12月29日结束，实际发行规模为10亿元，最终票面利率为7.50%。
这三期债券的信用等级均为AA，发行人的主体信用等级为AA。
鑫苑置业2015年净利润超6.4亿
根据鑫苑置业2015年年报，2015年公司实现归属于母公司股东的净利润6.466亿元，同比增长31.51%；2015年末，公司归属于母公司股东的净资产同比增长31.51%，主要原因为本公司2015年部分老项目楼盘完成销售，并完成验收交付，2015年销售收入较2014年有所增长了27%，导致净利润增加。
2015年鑫苑置业实现营业收入69.16亿元，同比增长27%；按照分业务板块的营业收入和营业成本来看，2015年鑫苑中国房地产销售营业收入占比94.89%，而营业成本占比96.07%，毛利率仅29.26%。2015年公司物业收入占营业收入的3.2%，营业成本占比3.67%，毛利率为19.88%；租赁收入为1.318亿元，占比1.91%，营业成本占比0.26%，毛利率达90.43%。
2015年，筹资活动产生的现金流量净额同比减少86.21%。主要原因是2014年筹资活动现金流入较大，主要为银行借款；2015年筹资活动现金流入与2014年持平，主要为新增银行借款与发行债券的资金流入。与此同时，2015年筹资活动现金流出较2014年增加31.9
亿元，主要为偿还银行借款。
截至2015年12月31日，鑫苑置业已获得中国建设银行、工商银行等多家银行共计105.89亿元的授信额度，尚有15.13亿元额度未使用。此外，公司与平安银行股份有限公司签订了50亿元的战略合作协议，与平安信托有限责任公司签订了50亿元的拿地基金合作协议，与中信信托有限责任公司签订了30亿元的战略合作协议
在发展战略目标上，鑫苑置业年报称，公司以地产业务为平台和切入点，公司现已逐步涉足养老养生、文化旅游、电子商业、文化影视等领域。公司的物业管理服务将在全国范围内逐步扩大市场份额和品牌影响力，为公司轻资产运营和管理输出业务的发展成熟打下基础。
发债用于偿还借款补充流动资金
据鑫苑置业募集说明书，本次公司债券的募集资金金额为不超过人民币22亿元，用于补充流动资金和调整债务结构。
根据鑫苑置业债券募集说明书公布的募集资金使用计划，根据公司债务结构调整及资金使用的需要，本着有利于优化公司债务结构，尽可能节省财务费用的原则，公司拟安排部分募集资金用于偿还金融机构借款，以改善公司债务结构。根据鑫苑置业2015年报，公司2015年财务费用达5819.2万元，同比增加944.92%，主要原因2015年新建项目增加，部分在建项目加快建设进程，用于项目建设的贷款增加，利息支出相应增加。
另外，公司从事房地产开发与经营，属于资金密集型行业，项目开发周期较长，资金占用大。而公司的流动资金主要由自有资金和金融机构贷款补充，在目前银行信贷资金相对紧张的情况下，使用期限较长的公司债券募集资金来解决流动资金不断增长的需求是非常必要的。
公司债成房企融资重要渠道发行利率明显分化
4月12日，河南两大房企建业集团和盛润集团同时成功发行公司债，额度分别为30亿元和6.5亿元；票面利率分别为6.5%和7%，两家公司债券信用等级均为AA。
2015年，房地产业为公司债融资规模最大的行业，房地产公司债发行规模高达4282.11亿元，占了全年公司债融资规模的42.87%。
2016年以来至今，A股上市房企发债融资热情依旧不减，据wind资讯统计，今年以来，共有30家房企发行通过公司债融资，发行规模总计934.33亿元。其中，华夏幸福2016年1月20日以来，6次发行公司债，发行总规模达到153亿，利率为4.04-5.40之间。
一线房企发行公司债票面利率普遍在3%-4%之间，较去年明显降低，其中拥有国企背景以及信用评级良好的房企获得了更低的票面利率。以保利为例，保利地产2016年1-2月份4次发行公司债，发行总规模100亿，其5年期公司债票面利率已经低至2.95%；而作为民营房企中资质较好的代表，龙湖6年期公司债利率也已低至3.19%。愈发低廉的融资成本使得房企债务融资意愿不断增强。
值得注意的是，上述发债利率在4%以下的房企信用评级都是AAA。
公司债发行利率正出现明显分化：一些评级较高的债券仍能低利率发行，但一些评级较低的债券发行利率较高，甚至发不出去。实际上，根据《中国证券业发展报告》披露的数据，公开发行的高评级公司债融资成本比同期银行贷款利率还要更低。
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