关于REITs基金
点击蓝字
关注我们
A
回到家，木子马上开始了学习，喃喃自语道，“公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。”
B
木子翻阅了广大基金经理对于REITs的看法，并梳理了一下。
“对于投资者来说，基建市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。而且，公募REITs拥有投向明确、强制分红、低杠杆限制等特点。”
“此外，公募REITs通过设置强制分红比例，可以将投资经营可能获得的收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。这一点非常契合保险资金、养老金、企业年金等长期化资金的配置方向。
“从海外经验来看，个人投资者和机构投资者都会买REITs产品，由于投资期限较长且波动相对稳定，个人投资者通常会通过养老金账户来进行投资；但在国内，由于REITs产品设计较为复杂，普通投资者刚开始的接受度一般，该类产品的主要受众仍然是机构投资者。”
C
对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
但REITs基金绝对是个异类，不管你等多久，都没有赎回这种交易方式！也就是说，认购或买入后，唯一的变现方式就是二级市场卖出，不管在哪个渠道、等多长时间，都不能把它按净值赎回，不能申购！！！
REITs基金发售后（认购期后），不会再开放申购，这也与过往的公募基金显著不同。如果在认购期后，想要购买REITs基金份额，也只能通过二级市场买入。
学习完后，木子长吁一口气，“这样的话，看来REITs还是值得投资的”。
注意：木子仅是投资和财经知识的穿针引线者，并不构成投资建议，请知晓，投资有风险，入市需谨慎！
微博：曾经的那片云海
不动产投资信托基金REITs
REITs的含义，也是一个基金
REITs，是一个英文单词的缩写，直译过来的话，不动产投资信托基金，发音“瑞兹”，国内很多产品叫瑞驰
股票类基金投资股票
债券类的基金主要投资债券
基础设施基金，主要就是通过专项计划等特殊目的载体，间接持有对应基础设施项目的基金，就是REITs基金的大致意思。
有哪些类型？
国内已经发行上市的这些公募REITs基金，大部分投资的都是产业园、园区、港口、高速公路这样的一些基础设施类的一些资产。
收益来源
简单来说，REITs基金就是通过资产支持证券和项目公司等载体，取得【基础设施项目】的完全所有权或经营权利，基金管理人主动运营管理【基础设施项目】来获取租金收费等稳定现金流为主要目的。
REITs基金在国内算是一个比较新的投资品种，在国外发展情况怎么样？
REITs基金最早是可以追溯到上世纪60年代的美国，1960年9月，美国总统艾森豪威尔签署了房地产投资信托法案，这个法案是允许设立，经历60多年的发展，美国已成为了全球最成熟的REITs市场
截止到2021年年底，一共有217家REITs在美国上市，总市值达到了1.7万亿美元，大约占到了全球REITs市场的68%。
对比之下，我国的REITs发展还是有比较大的一个空间，
国内瑞慈主要可以分成三个发展阶段
1）探索研究
2004年，***在《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》里面就提出，要积极的探索和开发资产证券化的品种
从这个时候开始REITs开始说到了大家的一个关注，这一阶段其实市场市场对瑞慈产品主要是处于一个探索的阶段，境内其实没有产品上市的，实践上主要也是以境外发行的REITs为主。
2）类REITs阶段
2014年央行和银监会其实发布通知《关于进一步做好住房金融服务工作》，这个通知其实提出了要积极稳健的稳妥的开展房地产投资信托基金为试点，期间发行产品主要是以类瑞斯产品为主，它其实属于所谓的债务性融资，而且是私募发行的一个方式。
3）公募REITs
2020年4月，证监会和国家发改委布“基础设施领域不动产投资信托基金”的试点通知。
2021年5月，首批9只产品发行，拉开了我们国家跟我们REITs发展的序幕
截止到今年4月底，全市场已经有27只产品在运行，发行规模达到908亿，底层资产的类型也是非常多样的，有仓储物流、收费公路、机场、港口等相关的一些交通设施，那么也有水电气热等市政方面的设施，还有一些污染治理、信息网络产业园区等等。
两个大类，一个就是产权类，另外一个就是收费权
高速公路类型REITs就是属于收费权类，REITs基金，就是买高速公路的REITs，
相当于间接投资了高速公路的收费权和经营权，日常的现金流的来源主要就是通过收取过路费
产权类REITs基金除了拥有经营权和收费权外，还拥有基础设施项目的所有权，很多时候还包括了基础设施项目所处位置的土地使用权，比如产业园区，价值不仅体现在产业园的租金上，还会体现在产业园本身管理水平和升值潜力的上面。
几个知识点
1）原始权益人
原始权益人是项目的原先的资产的项目经营方，是基础项目设施的一个提供方，也是公募REITs发起方和资金的需求方。
对原始权益人的要求非常严格，其实就是对项目本身有严格的要求：
原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷
企业信用文件内部控制健全，最近三年没有重大的违法违规行为
运营三年以上已产生持续稳稳定的现金流，投资回报良好，并且具有持续经营能力较好的增长潜力
第四点就是现金流来源合理分散，且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经营性的收入
为什么REITs基金其实它的净值变化比较小？
不像我们平时买的这种传统的公募基金，可能每天晚上都会有一些净值的变化
REITs基金跟我们传统的公募基金是有很大不同，通常是每半年公布一次，主要由瑞慈基金投资标的决定
跟传统公募基金投资股票、债券这些标准化金融资产不同，REITs基金的底层往往是这些园区、高速公路这些基础设施，这些底层资产基金合同约定是每半年做一次资产估值的，所以净值对应并不是每天去变动的。
第二个不同点，运作和退出方式不同
REITs基金一般是封闭式运作的，有一定年限的封闭期
要想退出有两种方式，一个是产品到期后的清算，第二个就是在二级市场交易卖出，就像买卖股票一样，场内价格的变动就是在二级市场交易买卖的时候形成的。
盈利模式，分红+增值
首批9个项目，去年其实都有公告或分红，也确实跟平时买那种权益基金有一点不同。是因为目前我们国内内瑞慈是要求在符合分配条件的情况下，每年分红不得低于一次，并且收益分配比例是不得低于基金年度可供分配利润的90%。
公募REITs基金一个可能的投资收益来源，是分红。
另外一个是增资，如果底层资产的价格上涨，理论上是会刺激相关基金的市场价格上涨，使得投资者有可能获得相应的资产价格上涨带来的资本利得。
既有债性有股性，所以其实从资产配置的角度，瑞斯确实是给我们带来了一种新的投资选择。
与股市和债市的相关性非常低
1999年12月到2020年的12月这20年间，美国市场的权益型瑞慈基金指数和标普500的相关系数是0.57，那和纳斯达克指数的相关系数是0.432，和投资级债券的相关系数是0.197。
从美国市场20年的数据来看，瑞慈和股票债券的相关系数是比较低的，从组合投资的角度来说，是能够起到分散风险的效果，也就是我们通常说的不要把鸡蛋放在同一个篮子里。
公募REITs是一个值得关注的资产类别
如何购买？
REITs基金份额的发售，分为战略配售，还有网下询价定价，网下配售及公众投资者认购等环节。
个人投资者是可以在公众投资者认购环节进行参与
购买瑞特之后，可能看到自己的净值没有很频繁的变动，但在场内交易时间段会一直变动，就像股票一样会有一个不断的买入和卖出，这个就是它的场内价格。
目前投资者对该种产品认购火爆，每次50万配售出来大概能有个5万以下的金额，根据项目不同而不同，但长期投资改种类型产品，符合未来收益模式。
??欢迎关注【庄园中的图书馆】，记录学习投资生活之感悟，感谢您的关注与厚爱
一文看懂REITs基金
7月20日，首批9只基础设施公募REITs就“满月”了。
提到不动产投资信托基金（REITs），想必大家都不陌生，简单来讲，“瑞次”就像是一群人将资金交给基金经理，让他去投资不动产。
通过REITs基金，投资者们就可以低门槛参与不动产投资。
REITs与普通基金有何区别
和普通基金不同的是：一般的基金投资于二级市场，例如，普通股票型基金是买股票，债券型基金是买债券，而首批9只公募REITs的本质则是投资基础设施。
按不动产的投资方向划分，首批REITs可以分为产业园、仓储物流、高速公路、市政环保几类。投资者用较少的资金参与到大型基建项目中，从而享受这个项目带来的的基础收益和资产升值。
由于投资的是基础设施，价格不会像股票债券这样每天波动比较频繁，所以REITs的净值一般是半年公布一次，但和股票一样会有季报公布上市公司期间的盈利情况。
投资者申购REITs份额后，基金管理人会参与到一级市场，对项目进行监督和管理，让这个项目较好的运营起来。
为什么要配置REITs
资产配置是诸多投资者关心的问题，投资的范围也多种多样，例如股票、债券、基金、不动产等等。
REITs作为资产配置的一个方面，投资收益主要来自于两部分：一部分是REITS基金份额交易的买卖价差，还有一部分是产品的基金分红。
低门槛，多选择
比起直接投资不动产，REITs的投资门槛较低，几千元就可以参与，不会因为资金不足而错过投资机会。而且不同REITs专注于不同类型和地区的基础设施，可以根据自己的需求和偏好参与投资不同的REITs基金，也实现了投资多元化配置。
具有强制分红的特征
REITs基金主要投资不动产，通过对不动产的经营可以获得租金收入。
通过设置强制分红比例，可以将投资经营获得的收益高比例地分配给投资者。绝大多数国家规定的分红比例在90%以上。这使得REITs基金投资者可以获得分红带来的部分收益。（需要注意的是：公募REITs基金不是保本型产品）
与其他大类资产相关性较低，风险较分散
根据美国大类资产年化收益率相关性的数据，从收益的相关性来看，REITs与股票和债券类资产相关性都较低，与其相关性最高的是非上市不动产，相关性为0.84%，通过在投资组合中引入REITs基金，可以分散组合风险，实现资产均衡配置。
资料来源：东方证券
什么样的人适合配置REITs
由于REITs投资的范围是不动产这种长周期的项目，所以这类基金采用封闭式运作，封闭期限较长，且封闭期内不办理申购与赎回业务，REITs基金上市后，投资者可以在二级市场买入或卖出基金份额，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出。
总体来说，REITs产品是属于风险适中的类型，对于二级市场的短期价格波动，投资者还是要理性看待，应更关注基础设施公募REITs的长期投资价值。
REITs不动产投资信托基金-新手入门投资 - 知乎
投资范围是办公楼、公寓、商场、基础建设项目等不动产，投资者购买REITs，相当于把钱交给专门的机构去投资不动产，然后放租的收益属于投资者。
2021年6月，首批9单公募基础设施REITs分别在上海证券交易所及深圳证券交易所上市交易。到23年，已发行或已过审的公募基础设施REITs已经有29只，底层资产类型包括：产业园区9只、高速公路8只、保障房4只、仓储物流3只、清洁能源3只、生态环保设施2只，总市值接近人民币1,000亿元。
上海交易所：
深圳交易所：
国内的可以在以下网址查询：
REITs都是投资于基础建设相关的不动产项目，投资方式分为两种，一种是直接买断，一种是租赁，即分为产权和经营权两个类别。
租赁的话，由于合同到期就要归还资产给业主，所以到期资产为零。产权的话理论上是归属于投资者的永续资产，一直有资产价值。所以两类REITs最本质的区别就是底层资产的价值最终是否会归零。也由于经营权类别REITs到其资产为零的风险，所以一般经营权类别REITs的每年分红率都高于产权类别。
REITs通过募集资金，经营管理不动产项目，产权本身的价格会增值或贬值，经营权带来的租金收入也会因为市场和管理水平的高低而有所不同。
我们通过持有期收益率的公式，可以看到投资REITs的收益构成：定期分红和REITs买卖交易价差。
在研究REITs的分红收益的时候，有个专门的指标--经营资金流fundsfromoperations(FFO)，是指在净利润基础上进行合理调整后的金额，相关计算调整项目至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销等。
D=Depreciation折旧，公司固定资产折旧所产生的费用，经过一定时间的会计周期都会递减公司的净利润，但只是账面分开会计期间，因为已经以现金的形式支付了
A=Amortization摊销，公司无形资产折旧所产生的费用，经过一定时间的会计周期都会递减公司的净利润，但只是账面分开会计期间，因为已经以现金的形式支付了
PSL=PropertySalesLosses资产处理损失，因为资产处理损失是一次性的，不是公司的正常业务范围，所以需要减去
PSG=PropertySalesGains资产处理收入，因为资产处理收入是一次性的，不是公司的正常业务范围，所以需要减去
II=InterestIncome利息收入，因为一般利息收入不是一个公司的正常业务范围，所以需要减去
一般公募REITs被要求将在符合有关基金分红条件的前提下，应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者。
这里说的可供分配金额，一般就是指在FFO基础上，同时综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。
在REITs基金里面，可供分配金额往往大于净利润，因为不动产公司资产中的固定资产科目往往会占大头，导致每年会产生大量的折旧和摊销费用，而在计算净利润的时候会把这些折旧摊销扣除，所以现金流会比净利润高。
拿东吴苏园产业REIT(SH:508027)为例子。
当REITs基金价格和净值产生偏离的时候，就产生套利空间。
投资REIT的好处是投资的门槛低，毕竟不动产动辄百万，REITs几百块就可以交易了。
如何购买REITs基金？
首先可以在基金代销机构认购reits基金，比如：天天基金、支付宝、微信、京东金融、爱基金、银行等；其次可以在券商平台购买reits基金，开通后在股票账户业务办理中找到开通设施基金交易权限后按照流程操作，开通后等待发售即可，发售时投资者在股票账户中直接认购即可。一、什么是reits房地产投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化是将低流动性、非证券形式的房地产投资在资本市场上直接转化为证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括两种基本形式：房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。REITs的特点是：收入主要租金收入和房地产增值；大部分收益将用于支付股息；REITs长期收益率较高，但能否分散投资风险仍有争议。有些人认为他们可以，而有些人认为他们不能。二、购买注意事项1.标的物的盈利能力。在一些人眼里，基本建设可能是一项有利可图的业务，但实际上，由于初始投资较大，许多资产只有在运营多年后才能收回。在我国，基本建设一般由大型国有企业或**主导。新发行的房地产投资信托基金募集了私人资金。2.交易基金的价格偏离净值。REITS是上市交易的封闭式基金，也就是买了这只基金之后就无法赎回，想要变现，只能像股票一样在交易所把这只基金的份额卖给别人。也就是我们一般所说的“场内基金”。对于开放申赎，的基金来说，投资收益来源于基金有没有赚到股票或者债券的钱，所以不需要考虑基金在市场上的供求关系，也不需要考虑市场情绪。REITs是一种信托基金，通过发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资管理，将综合投资收益按比例分配给投资者。通过“募集”资金，为中小投资者投资利润丰厚的房地产行业提供了机会；职业经理人将募集资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资的风险。投资者拥有的股权可以转让，流动性好。
reits基金是什么意思？
房地产信托投资基金REITS即房地产信托投资基金。房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。REITS即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。REITs本质是一种资产证券化的方式，就是让不动产动起来，怎么动？在证券交易所上市，与股票一样可以进行交易（上市的REITs就是一种股票）。上市交易的是公墓基金REITs,占REITs市场的2/3左右，还有一类资产就是私募REITs,也就是将不动产进行了证券化，只在非公开的市场交易，海外知名对冲基金黑石，橡树资本等都有专门投资私募的REITs的产品。
第三批reits基金什批置么时候上市
reits基金已经发行二批了，上市收益都是非常不错。第三批目前已经提交审核了。目前建信reits基金已经审批通过了，发行时间还没有确定。现在可以提前做好购买准备：1、开通证券账户；2、开通投资reits基金权限；3、准备足够的资金。做好以上操作，发行的时候就可以直接购买拓展资料：根据不同标准，可以将证券投资基金划分为不同的种类：（1）根据基金单位是否可增加或赎回，可分为开放式基金和封闭式基金。开放式基金不上市交易（这要看情况），通过银行、券商、基金公司申购和赎回，基金规模不固定；封闭式基金有固定的存续期，一般在证券交易场所上市交易，投资者通过二级市场买卖基金单位。（2）根据组织形态的不同，可分为公司型基金和契约型基金。基金通过发行基金股份成立投资基金公司的形式设立，通常称为公司型基金；由基金管理人、基金托管人和投资人三方通过基金契约设立，通常称为契约型基金。我国的证券投资基金均为契约型基金。（3）根据投资风险与收益的不同，可分为成长型、收入型和平衡型基金。（4）根据投资对象的不同，可分为债券基金、股票基金、货币基金和混合型基金四大类。准备过程投资人购买基金前，需要认真阅读有关基金的招募说明书、基金契约及开户程序、交易规则等文件，各基金销售网点应备有上述文件，以备投资人随时查阅。个人投资者要携带代理行借记卡，有效身份证件（身份证、军人证或武警证），机构投资者则需要带上营业执照、机构代码证或登记注册证书原件以及上述文件加盖公章的复印件、授权委托书、经办人身份证及复印件。携带好准备资料，客户在银行的柜台网点填写基金业务申请表格，填写完毕后领取业务回执，个人投资者还要领取基金交易卡，在办理基金业务当日两天以后可以到柜台领取业务确认书。在领取了业务确认书后，单位或者个人就可以从事基金的购买和赎回。如何购买在完成开户准备之后，市民就可以自行选择时机购买基金。个人投资者可以带上代理行的借记卡和基金交易卡，到代销的网点柜台填写基金交易申请表格（机构投资者则要加盖预留印鉴），必须在购买当天的15：00以前提交申请，由柜台受理，并领取基金业务回执。在办理基金业务两天之后，投资者可以到柜台打印业务确认书。第一，办理定投后不论市场如何波动，都会每月以不同净值买入固定金额的基金，这样就自动形成了逢高减筹、逢低加码的投资方式，使平均成本处于市场的中等水平。全年的波动幅度会较大，直接一次性投资的风险也会较大，但如果选择定期定额投资，并坚持下去，长期看能起到平滑投资成本的作用。第二，定投业务普遍的起点是100～300元，大大降低了投资门槛，给小额投资者提供了方便，所以定期定额投资比较适合广大的工薪阶层。第三，定投可以随时暂停、终止或恢复扣款，解约也不会征收罚息，可以在市场风险中从容进退，这就保证了您可以根据自己对市场的判断，及时地对自己的投资进行调整，在波动较大的市场环境下，灵活的投资方式可能会使您增加投资的安全性。如何赎回当投资者有意对手中的基金进行赎回，则可以携带开户行的借记卡和基金交易卡，同样在下午3点之前填写并提交交易申请单，在柜面受理后，投资者可以在5天后查询，赎回资金到账。
鹏华价值和华宝策略净值是多少？
2009-11-19公布净值:0.7755元
reits基金多长时间可以赎回？
reits基金可以赎回吗?reits基金怎交易场所是什么?
据了解，reits基金是没有赎回的，简而言之就是不能赎回，是只可以通过二级市场来卖出。也就是说当你购买了reits基金后唯一变现的方式就是通过二级市场卖出，不管是什么渠道都不能按它的净值来计算赎回。
如果在认购期后想要购买reits基金份额，也只能通过二级市场买入。使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。
另外值得注意的是reits上市交易首日涨跌幅限制为30%，非首日为10%，二级市场交易价格可能偏离发售价格。而且收益的大部分将用于发放分红，所以这也是一种适合长期持有的基金，大家可以长期持有基金，还能分散其风险。
特别注意，reits基金在封闭期内是不能赎回的，只能在上市后在券商开户交易卖出，需要转到场内。
如果在认购期后想要购买reits基金份额，也只能通过二级市场买入。使用场外基金账户认购的基金份额，应先转托管至场内证券经营机构后，才可参与场内交易。需要注意的一点是：reits基金无法按照净值赎回，因为基金的净值都是根据财务模型评估结果，因此二级市场交易价格对比净值可能存在折溢价。
reits基金净值怎么计算？
reits基金净值即基金份额单位净值，是指当前的基金总资产净值除以基金的总份额，用大白话讲就是“价格”！
reits基金当日单位净值计算公式：
单位净值=（基金总资产-基金总负债）/基金总份额
Tips:
总资产包括：银行存款、股票、债券、其他有价证券等；
总负债包括：应付的各项费用、应付的资金利息等。
举个栗子，假如基金A当日总资产净值16亿元，当日登记在册的基金总份额10亿份，那么当日基金单位净值就是16亿元/10亿份=1.6000元。这个净值就是当日投资者进行基金A的申购、赎回或转换等交易的“价格”。
转载请注明出处品达科技 » reits基金净值(关于REITs基金)