实踩！老黄埔新晋网红中鼎君和名城·珺合府值得抢吗！
能打的板块始终能打！
黄埔作为去年热度最高的板块之一，今年即使贷款收紧，但它的新盘、二手还是受到购房人的广泛关注。
根据链家的数据显示，去年12月到今年2月，黄埔稳居广州二手房涨幅第一。
新盘方面，黄埔阶段性缺货，价格还在不断刷高，预计整体破5冲6。之前雁姐也曾出过视频教我们黄埔的新盘应该怎么买。
中鼎君和名城·珺合府就是黄埔最近备受关注的大盘之一，它的建面足足有建面280万方。
近期它已经开始了诚意登记。
我们也特地去实地踩了踩盘，为大家探探这个盘到底值不值得买呢？
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户型不错，选择较多！
中鼎君和名城·珺合府是中鼎君和名城在售的二期大平层产品，此次推出的是8栋1190套面积段在86-100㎡的3房产品。之后还会推出107㎡的三房、125㎡的四房以及120-173㎡的顶层复式。
珺合府每栋楼是三梯五户，在原来一期三梯六户的产品基础上做了升级，楼层最高的达到33层。
这次推出的产品一共有4个户型可供购房者选择，
只是目前还没有开放样板间，我们暂时只能看到户型图，还看不到实物长什么样。
从户型图来看，珺合府让相邻两个户型相互交错，整体的采光面和通风面增加了。
从得房率来说，95㎡的（4）户型最为方正，得房率最高。不过，它是个飞机户型，没有对休息空间和活动空间进行分割，有小孩的家庭可能会对家长的休息造成一定的影响。
在这个方面，98㎡和99㎡的（1）、（2）户型就做得比较好。它们都做到了动静的分区，主卧与活动区域距离较远，保证了主人的休息质量。
南向户型的采光更好，但北向户型的视野更好。
因为北向面对的是楼高不超过5层的学校，视野会更好。而南向面对的是接下来还会继续建设的中鼎君和名城三期，会阻挡远眺的视野。
想要详细了解各个户型，可以滑动查看下图。
总体来看，珺合府的户型选择也是比较多样的。
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吹风5.3-5.5万，它值不值？
广州发展向东，这一两年黄埔因为第二CBD的发展，房价也被带动一路上涨。
从老黄埔的待售新盘来看，富力南驰·富颐华庭、君和名城·珺合府和万科城市之光是今年上半年主要会推出的新项目。
从面积段来说，中鼎君和名城·珺合府有更加适合刚需和投资的小户型产品，而且价格也是最便宜的，吹风价去到5.3-5.5万元/㎡。
从地段上来说，富颐华庭最靠近鱼珠CBD和天河，万科城市之光靠近老区府，而中鼎处于中间位置。
环境方面，中鼎离石化厂较远，受到的影响也会比万科城市之光小。
总的来说，中鼎的品牌自然不如富力和万科，但从配套、地段以及价格来综合考量，新房里，它还是比较有性价比的选择。
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配套成熟，离地铁稍远！
接着，我们来看看配套。
从居住体验来说，周边的商业配套都很齐全，有惠润广场、沃尔玛、优托邦、宜家家居等。而且华润也会在附近打造一个华润万象城，地理位置上来说会更靠近万科城市之光，据销售所说需要至少5年才能建设完成。
周边市场
商业广场
少年宫
除此之外，项目内部还保留了元代建成的私塾书社、公祠以及其他的一些古建筑，未来会打造为情景式文化休闲基地，是比较有特色的一个配套亮点。
中鼎周边的公园资源也不错，离它最近的是东苑公园，稍远也有黄埔公园、黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园。
项目的交通也是比较便捷，目前是双地铁交汇，未来还会新增一个地铁站成为三地铁交汇。
除了已经建好的5号线大沙地站（距离项目约800米），13号线裕丰围站（距离项目约2公里），还有在建中的7号线大沙东站。
对于珠江新城上班的人来说，在这里居住还算比较友好，因为8站即可到达珠江新城了。
此外，周边还有广园快速、黄埔大道、中山大道等多条绕城高速形成“五横两纵”的路网，驾车出行也比较方便。
教育方面，根据销售输出的口径，该项目的9年一贯制学校和幼儿园目前还没有确定。不过，目前学校是按照省一级规模来建设的，所以资质不会很差。
但需要注意的是，由于周边有回迁房，所以还是会有和村民子女混读的问题。
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建议
黄埔本就新盘不多，二手楼盘业主又不断涨价、返价甚至捂盘不卖（回顾请戳：涨价、返价、不卖！广州二手房市场，业主为王！），所以中鼎君和名城·珺合府还是比较适合上车的选择。
从房源选择上，可以根据自己家庭的具体情况进行选择。比如三口之家会更适合98㎡和99㎡的南向户型，而想要视野好的可以选择北向户型。
中鼎君和名城·珺合府预计3月底会开样板房，4月份开盘，到时大家也可以去一睹它的真容。
当然，也可以先听听咱们的雁姐对它的介绍。
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众所周知，如今房产地进入了“交付力”比拼时代，体现在板块上，兑现厚度便是信心。而在这方面，老黄埔优势拉满，确定性肉眼可见。
随着广州第二CBD、广州数字与人工智能试验区等重大规划的出台，处于核心位置的大沙地片区，按下了旧改快进键，东进红利之下，未来“钱”景无限。
广州第二CBD概念图
项目基础信息
中鼎君和名城
开发公司：广州兆霖房地产开发有限公司
君和名城占地：64.46万㎡
君和名城建面：280万㎡
中鼎君和名城·珺合府
珺合府总用地：3.2万㎡
珺合府总建面：17.6万㎡
其中住宅总建面：13.2万㎡
户型产品：87㎡三房两厅一卫，96㎡-110㎡三房两厅两卫，130㎡四房两厅两卫、120-173㎡奢阔复式
车位情况：1015个
车位配比：1:0.85
产权年限：住宅70年
交楼时间：预计2023年12月15日
装修标准：精装修交付
总户数：1190户
梯户比：三梯五户
层数：33层
老黄埔作为广州东进发展第一站，承接珠江新城的城市中心地位和分担城市中心功能，自古以来便是华南门户、古代海上丝绸之路重要始发地之一，坐拥华南第一港——广州港（黄埔港），未来升值潜力巨大。
中鼎君和名城位于广州第二CBD核心居住区大沙地板块，一直是进入黄埔的门户，潜力无限，未来前景可期。中鼎君和名城的火爆也得益于广州第二CBD的红利兑现。
项目总规效果图
项目距离5号线大沙地站（已开通）约800米8站直达珠江新城，7号线&13号线（在建），约1公里范围内涵盖23个公交站及多条BRT线路，无缝对接广园快速、黄埔大道两条广州东进主动脉多维立体交通畅达城内繁华地段。
中鼎君和名城更是作为黄埔的**、经济、文化的中心，大沙地板块路网通达，商圈繁华，教育资源丰富、生态公园齐备、医养条件优厚，生活配套应有尽有。
项目5公里范围内享大沙地及文冲两大成熟商圈，周边密集分布商业步行街、大型购物商场、图书馆、体育中心、博物馆等一应俱全的生活配套，尽享品质生活，勾画理想生活版图。
三地铁交汇，项目距离5号线大沙地站（已开通）约800米，8站直达珠江新城，7号线&13号线（在建）。
休闲娱乐，质享人生
当然，中鼎君和名城·珺合府的独特之处，还在于，这里既不失便利，又少了些喧嚣。四大公园为邻，富氧人生大境、畅游黄埔公园、东苑公园、黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园、陶然逸趣、四时境好、享受繁华，同时也要注重自身涵养。
图书馆、博物馆、体育馆三大场馆推动身体素质全面发展，真正做到居繁华，享自然，陶冶情操的境界。
乐活随处可享，美景俯拾皆是。
全能明星户型，国际一线交付品牌奢装
L型建筑布*，超宽楼距，南北朝向，双阳台设计，采光充沛。
装标臻选国内外知名品牌，以匠心手法，重塑舒居生活尺度。
产品建面约86-110㎡三房，全景飘窗设计，尽享开阔观景视野。
产品方面，项目的主力户型是87-130㎡三至五房单位，为三梯五户。
具体面积段的话，分别有87㎡三房两厅一卫，96㎡-110㎡三房两厅两卫，130㎡四房两厅两卫、120-173㎡复式单位。
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君和名城·珺合府选房须知（内部资料，切勿外传）
网红盘就像《红楼梦》里的王熙凤，未见其人，先闻其声。往往还没等到开放样板间，各种诚意登记或认筹就开始了。
作为热门板块老黄埔的三巨头之一（中鼎君和名城·珺合府、万科城市之光、富颐华庭），中鼎君和名城·珺合府上周终于开放了样板间。
好的项目要靠抢。
就比如当初均价3.9-4.7万/㎡的万科城市之光一期，就引来了众人疯抢，中签概率达到了60分之一。但现在看看吹风已经去到6万+/㎡的二期，是不是觉得当初抢到的人还蛮值得的。
错过了万科城市之光打新的你，或许可以看看这次的中鼎君和名城·珺合府。
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不同楼栋，
户型、朝向怎么选？
上次，我们已经大致介绍了珺合府的户型、配套、价格等信息，回顾请戳：实踩！老黄埔新晋网红中鼎君和名城·珺合府值得抢吗！
这次，再让我们为大家带来关于珺合府应该怎么买更细节的分析。
中鼎君和名城即将开卖的户型是二期1、2、3栋，分别有87㎡A户型，96㎡B户型，97㎡C户型以及100㎡的D户型。
滑动查看更多户型（从左至右依次是1、2、3栋）
各户型在各楼栋中分布情况如下：A户型是1栋的05和3栋的03，B户型是04，C户型是1栋的03，2栋03与05，3栋05，D户型是01与02。
户型分布图
珺合府各房源之间几乎做到了互不阻挡，整体的采光面和通风面都增加了。
ABCD四个户型各有优劣。
想要得房率高，视野好可以选B户型。不过，B虽然视野好，但动静分区不明显，两个房间被客厅隔开，休息时容易受到客厅活动影响。
希望动静分区，休息空间有保证则可以选C或D户型。
ACD户型都是传统的竖厅排布，AC户型入户处无过渡、D户型入户处有过渡。无过渡的坏处是餐区和入户区域混在一起，在门口换鞋就像在餐厅换鞋。
D户型舒适度最高，动静分区，面积最大。B、C户型其次，B户型适合没有孩子的家庭，C户型适合有娃一族。A户型面积最小，上车门槛最低，是唯一主卧不带卫生间的户型，适合刚需一族上车。
朝向方面，南向户型采光更好，而且能望园景，但视野会收到小区内部其他楼栋的一定遮挡。而北向户型面对的是学校，低楼层房源会受到一定噪音及视野的影响。A、C户型既有朝南也有朝北的可供选择。而B户型全部朝北，D户型全部朝南。
楼栋方面，1号楼栋因为靠近马路，会受到噪音的影响。而2号楼栋是没有86㎡的A户型的。
另外，想要详细了解各个户型，可以滑动下图哦！
A户型3房2厅1卫
B户型3房2厅2卫
C户型3房2厅2卫
D户型3房2厅2卫
滑动查看更多户型
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样板房实探！
接着，我们一起来看看此次珺合府样板房里的细节吧！
这次实地看样板间的时候，我发现中鼎的产品在一期的基础上做了很多的升级。
从房间整体来看，得房率去到八成以上。客厅开间是比较大的，宽度达到3.6米。
主卧由于加上赠送的飘窗，整体空间更显阔绰。
而次卧也利用了飘窗空间，房间可以放下一张床、一个衣柜外加一张比较宽的书桌。如果将衣柜和书桌的面积稍稍缩小，房间里放下一张1.5米的床也是完全没有问题的。
从品质方面来说，珺合府的智能化做得还是不错的。
首先是它的入户门。
它的入户门采用的是钢木复合门配智能门锁，支持密钥卡开锁、机械钥匙，密码或指纹开锁四种开门方式。
对于业主来说，开门方式可以随自己方便任选。比如，如果刚买菜回来手上提着东西，一键指纹解锁就显得异常便捷。
其次，是它的卫生间，做到了干湿分离，而且主卧的卫生间使用的是智能一体化马桶，公卫采用了智能马桶盖。
此外，珺合府卫生间带灯带和除雾功能的镜子、厨房的触感灯以及全屋灯光一键开关等设计也是细节满满，充满人性化。
中鼎此次的产品都是双阳台设计，生活阳台可以用来放置杂物以及晾晒衣物，而主阳台则主要用来欣赏景观或做一些休闲活动。
另外，为大家附上珺合府的交付标准（不同户型可能存在轻微差异），大家也可以从中看出二期产品在标准上还是非常注重品质的。
据销售所说，珺合府的物业也做了全面升级，引入了港资的物业公司实行港式的物业管理。
不过，珺合府也有一些值得诟病的地方。
比如厨房冰箱位大概是两块厨房地砖的宽度（详见下图），只能放下小一点的双开门冰箱，稍大就放不下了。
珺合府还有一个细节不到位之处是交标的鞋柜深度不够，放不下长度稍长的男士皮鞋。
.03
珺合府买不买？
怎么买？
珺合府的吹风价5万+，在老黄埔还属于新盘里的性价比之选。
而且它的各项配套比较完善，地段也不错，还有5号线以及未来会开通的13号线的加持，买还是值得买的。
而买的话，二期的产品也着实不错，各个户型各有千秋。
从我自己的角度来说，我更喜欢D户型。一是因为有单独的玄关，二是朝南采光好，三是动静分区保证休息空间。
而珺合府此次推新的产品，你更喜欢哪个户型呢？
广州选购中鼎·君和名城的房子要注意什么,配套完善吗?
第二，要看中鼎·君和名城内部布置情况，中鼎·君和名城规划占地面积247037.0平米，建筑面积247037.0平米，绿化率36.0%，环境优美。第三，要注意房屋内部布置情况，中鼎·君和名城是按照塔楼超高层设计，适宜居住。中鼎·君...
踩盘调研：中鼎君和名城珺合府（值得关注)
科学城有一个名城—大壮名城，巧合地，老黄埔也有一个名城，—中鼎·君和名城。
他们俩的相同点是：
都是有小开发商开发的；
都是村改项目的融资地块；
整个改造范围都很大；
优点：
片区面貌、配套会因改造而质变，潜在增值空间较大；
小开发商定价不会像大品牌一样强硬，优惠折扣出现概率较大品牌高；
缺点：
由于项目规模大，需要较长时间去开发；
开发商实力弱，容易被钉子户阻碍进度；
后期物业管理堪忧，大壮是“人和物业”、中鼎一期是“长城物业”，都比较一般，这是一个影响房产长期价值的重要因素；
中鼎君和名城一期现状怎么样？
首先，项目面积较小，由6栋33层高住宅东西向一字排开，西边为中鼎名汇商场+写字楼，一、二层商场招商有点惨淡，食肆只有星巴克、仙踪林、江渔儿，而三层以上的所谓写字楼主要也是以公寓为主，未见产业集聚和大型企业进驻。项目内配有幼儿园，但貌似还没开业。小学读横沙小学。距离大沙东的地铁站不到400米，现在二手价格大概5.5w左右。
君和名城一期的唯一优点是距离地铁站近，缺点是该地块处于整个横沙旧改的角落，东、北面的老房子基本上不会改造，未来面貌提升有限，学位、商业配套平平无奇，未来想象空间不大。
中鼎名汇商业状况
大壮国际广场商业状况
二期珺合府又是怎么样呢？
项目设计：与一期一样，小区小，8栋33层洋房构成，约等于没有小区园林。
学位配套：教育资源比一期的想象空间更大，项目楼下就有36班小学+48班完全中学配建；
交通配套：距离5号线大沙地站800米左右，距离适中；
片区面貌：未来质变潜力比一期大。目前犹如置身非洲，但项目周边都会改造，包括自身的横沙旧改和西边的茅岗路以东旧改。
下面是项目周边现状：
与同片区新房项目对比：通勤便利度，珺合府与城市之光差不多，富颐华庭完败
在通勤鄙视链上，珺合府与居城市之光位置差不多，把富颐甩在后面。但富颐华庭虽然勉强可以通过鱼珠地铁站通勤，看起来距离市中心比珺合府、城市之光近，但由于距离地铁超过2公里，接驳时间至少在30分钟以上，还涂添了出行不确定性（暴雨、水浸、堵车）。
因此，富颐华庭在通勤便利性这一点上完败，不打算365日自驾出行，就不要考虑了。
生活配套方面，现状珺合府胜，城市之光未来想象空间更大，富颐现状和未来都不乐观
珺合府处于老黄埔核心商圈，距离黄埔版北京路步行街—大沙地商圈800米左右，在家可以点茶里宜世、益禾堂，走几步就可以吃海底捞、书亦烧仙草，日常生活不用愁。一河之隔是茅岗以东片区，还没拆之前都可以享受物美价廉的城中村大排档。
环顾整个横沙旧改范围，住宅占了80%+，只有三个体量较小的商业项目，其余大部分都只是住宅楼栋底商。
而且我认为对小开发商项目未来的商业预期不要报太大希望，中鼎名汇、大壮国际广场已经是一个样板，它们大部分面积都以公寓为主，而底商还是走传统分割出售或出租的老路子，不见得有多大能力和心思去做整体运营。
城市之光则不同，文冲城市更新项目内有两个较大规模的商业项目，至少一个万科里或万科广场是走不掉的，而且万科里目前已在广州遍地开花，作为社区邻里中心，其运营也相当成功。
富颐华庭虽然说有大型商业项目在建，但参考富力和南驰两个本土开发商所运营的商业项目，你就知道基本不用抱太大希望：南驰百利华庭的配建商场只有一个麦当劳，其主体产业为婚纱城，富力东山新天地、富力海珠城开业多年仍然惨淡，而富颐华庭目前更是买根红双喜抽一下都得坐几站公交，未来商业大概率还是以底商小商铺为主。
产业、购买力增量方面三盘相当
珺合府一路之隔在建广纳创新院总部园区，有高端产业人口导入预期，但短中期内片区增量主要还是以沿着五号线向东的市区购买力外溢为主。因此，需求增量这一方面三盘相当。
教育资源对比：
珺合府楼下就有36班小学+48班完全中学配建，而富颐华庭同样配套了中小学，两者都有潜在引“品牌”的空间。但城市之光在售项目地块并没有配备学校，学校将建在文冲村改范围。因此，在教育方面，珺合府、富颐华庭是一致的，城市之光较弱。
小区居住舒适度对比：未来珺合府完胜
首先三盘所处片区面貌均为非洲状态，而富颐华庭和城市之光的封闭小区活动空间均比珺合府大，但富颐北面有铁路噪音严重影响居住舒适性，城市之光东北面则“灰烟”袅袅，一片石化景观。珺合府虽然几乎没有小区活动空间，但既没有轨道噪音、也没有灰烟污染，项目西侧更有流水潺潺、一河两岸景观，因此我认为在此参数上珺合府完胜。
周边二手楼价参考
总结
同处于鱼珠CBD、临港经济区概念，在富颐华庭、城市之光卖爆的行情及其节节攀升的开盘价烘托之下，个人认为珺合府开盘也将会成为爆款，它的地理位置也可以完全盖过开发商品牌一般这个弱点。目前了解到，珺合府吹风价约5w上下，假如城市之光、富颐华庭3月份开5.5w的话，它就是一个极具投资价值的洼地，与其被大牌子收割，不如在小房企手上获取收益。
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9年优教·5号线旁·280万㎡大城
广州黄埔
【项目简介】
第二CBD·老黄埔芯·约280万㎡文化生活大城
【中鼎珺合府】
城市新贵易拥有的三房两厅
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【19年信誉品牌，远见者中正稳进】
从2002年开始，中鼎控股集团连续19年蝉联广东省“守合同重信用”企业奖项。自1997年中鼎控股集团在广州创建以来，历经25年宏图发展，中鼎控股集团已经成为一家以房地产开发、资本运营为主，集资产重组、建筑施工、装饰工程、能源矿产、贸易、酒店经营管理及物业经营为一体的多元化综合性企业。
开发商：广州兆霖房地产开发有限公司
君和名城总占地：64.46万㎡
君和名城总建面：280万㎡
二期珺合府总用地：3.2万㎡
珺合府总建面：17.6万㎡
住宅总建面：13.2万㎡
户型产品：87㎡三房一卫，96㎡-100㎡三房两卫、110㎡三房两卫。
车位情况：1015个
车位配比：1:0.85
产权年限：住宅70年
交楼时间：预计2023年12月15日
装修标准：精装修交付
总户数：1190户
梯户比：三梯五户
层 数：33层
物业公司：广州嘉瑞物业服务有限公司
物业费：3.2元/㎡/月
在售楼栋：1、2、3栋少量产品，5栋、6栋主推
周边配套幼儿园：中鼎幼儿园、横沙实验幼儿园、丰乐幼儿园、怡园幼儿园
中小学：横沙小学、怡园小学、港湾小学、下沙小学、石化小学、石化中学、广州市第八十六中学、黄埔广附实验中学、中大附属外国语实验中学
大型购物商场：惠润广场、黄埔潮楼、百佳超市、沃尔玛、华润万象城（在建中）、美林天地、优托邦、宜家家居、居然之家
四所三甲医院：广州医科大学附属第五医院、中山大学附属第一医院、黄埔区中医院、黄埔区妇幼保健院
四大公园：东苑公园、黄埔公园、荔枝公园、黄埔区儿童公园
【金三角--占据城芯绝版地段，黄埔发展新方向】
项目地处临港经济区、广州金融城、广州人工智能与数字经济试验区黄金三角区域，家门口尽享未来升值红利。**投资超100亿黄埔科技园离珺合府仅一路之隔，国家纳米研究院、中科院空天信息研究院、广州国际机器人产业园等科技组团进驻，必带动高精尖人才流入，与知识分子为邻。
【5号线大沙地出口仅800米，0换乘20分钟直达珠江新城】
项目直线距离5号线大沙地出口仅800米，步行8分钟即达，无缝连接天河、越秀、荔湾等主城区，家楼下多条公交线路汇聚。同时，广园快速、黄埔大道、广佛高速，广州环城高速“三横一纵”路网环绕，不仅通达全城，更畅通湾区。
【黄埔核心地段，全维度全家人的成熟配套】
黄埔区中心唯一在售约280万㎡宜居大城，项目15分钟畅达山姆会员店、宜家家居、美林新天地、惠润广场、漫广场五大商业综合体。自身加持近40万㎡商业体及中鼎·印象国际商业旅游景区，繁华商业举步即享。800米步行即达广州医科大学附属第五医院，中山大学附属第一医院、市一级岭南风情东苑公园就在家楼下，健康生活保驾护航。
【家门口的优质教育，目送式无忧教育】
黄埔优质教育板块，项目配套两所幼儿园、两所小学及一所中学，目送式无忧教学。除此之外，项目1公里范围内拥五所省一级学校，两所国际学校，两所初高中（广州市第86中、广州市第123中学等）。名校云集，3年幼儿园+9年制优质教育，人生一路向前，天赋成长。
【全能明星户型，国际一线交付品牌奢装】
L型建筑布*，超宽楼距，南北朝向，双阳台设计，采光充沛。装标臻选国内外知名品牌，以匠心手法，重塑舒居生活尺度。产品建面约86-110㎡三房，全景飘窗设计，尽享开阔观景视野。
【户型品鉴】
【约97㎡三房两厅两卫】户型方正|动静分区|全能三房户型南向四面宽|约3.6米超阔开间
【约100㎡三房两厅两卫】经典设计|南向三面宽|三面单边270°转角景观飘窗|南北双阳台对流
【约110㎡三房两厅两卫】经典设计|南向三面宽|方正实用南北双阳台对流|奢华大尺度三房|灵活衣帽间
【约87㎡三房两厅一卫】经典户型|动静分区|方正实用三房双阳台对流设计|超阔视野|270°转角景观飘窗
【约96㎡三房两厅两卫】经典户型|采光通透|超大飘窗双阳台对流设计|超高实用率|270°转角景观飘窗
样板房实景图
1栋平面图
2栋平面图
3栋平面图
5栋平面图
6栋平面图
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中鼎君和名城怎么样?好不好?值不值得买?
其他交通方式：从珠江新城出发——沿黄埔大道西行驶14.3公里——左转进入丰乐中路——沿丰乐中路行驶0.9公里——中鼎君和名城规划信息：其占地面积为39180平方米，容积率，绿化率36%，共6栋楼，停车位1055个(地上612个、...
君合君府楼盘怎么样
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广州中鼎君和名城_合府开发商是哪家公司?
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