中融信托和光大银行有合作关系吗
有。光大银行与中融信托同为大型金融企业，共同肩负着繁荣经济，发展民毕并肆生的社会责任。当前，光大银行正在实施敏捷，科手轿技，生态战略转型，着力推进E-SBU企业生态圈建设，努力打造一流财富管理银行。这一宏大高远的战略愿景，不仅对业务发展提出了更高目标，也对基础设施提出了更高的要求。中融信托大厦以全新理念与优异品质为光大银行提供了升级基础与空间。经过双方团队的共同努力，中融信托大厦成为光大银行北京分行第二办公区的新家，为双方的长期合作注入了新内容。近年来蔽侍，中融信托将城市物业更新作为转型创新的主要方向之一，在对国内外超甲级写字楼进行考察后，将全新的设计和经验带到北京两个项目上。事实证明，这两个项目的成功改造及满租，让中融信托成为城市物业更新领域的一支劲旅，也为信托公司转型回归资产管理本源业务做出有益探索。
中建三*：EOD项目融资落地关键及风险管理
【11月15日成都】 近几年项目谋划成了省市区县经济工作的重中之重，经济工作已经大部分项目化，“一切围着项目转、一切盯着项目干”，项目是经济社会发展的“细胞”和“基石”。因此，地方**的项目谋划和投融资策略变得至关重要。此外，EOD模式旨在整合资源，促进生态环保和经济发展的有机结合，实现可持续发展的目标。在实施EOD模式的过程中，项目的重要性不言而喻。
为了帮助地方**更好地进行项目谋划，深度了解EOD项目的规划、投融资、产业发展、资金筹措和主体建设五位一体。鉴于此，北京中建政研信息咨询中心特于11月15日-18日在成都市举办地方**投融资项目谋划案例“路演”和EOD项目“五位一体”落地实操专题培训班。
名额紧张，请提前报名，可领取内部资料
【参会对象】
1.地方**：包含不限于市/区/县委书记、市/区/县长、常务；各级发改、财政、生态环境、住建、交通、水利、农业农村、林草、文旅等**部门工作人员
2.平台公司：包含不限于城投公司、投资公司、国有资产运营公司、国有资本经营中心、水利投资公司、交通投资公司等国有企业
3.央企国企：央国企一、二、三级公司主管领导、投资、市场部门主管领导等，主管投资、市场等人员
4.金融机构：银行金融机构和投资机构等
来源：中建三*法治先锋；作者：绿投公司朱雅然
d的十九大报告明确指出，必须树立绿水青山就是金山银山的理念。在国家生态文明建设的总基调下，在落实习总书记“将绿水青山变成金山银山”部署的过程中，生态环境导向开发(EOD)模式应运而生。2018年8月，生态环境部发布《关于生态环境领域进一步深化“放管服”改革，推动经济高质量发展的指导意见》(环规财[2018]86号)，鼓励地方探索开展生态环境导向的城市开发模式，推动生态环境治理与生态旅游、城镇开发等产业融合发展，在不同领域打造标杆示范项目。由于EOD模式试点工作在推广过程中面临着诸多复杂的项目风险，因此，本文旨在探讨EOD模式的概念以及EPC总承包单位在此类项目中的风险及融资落地关键环节。
EOD模式的核心理念
EOD项目具体落实领域
EOD项目融资落地的关键环节
EOD项目收益来源的合规性
项目土地使用的合规性
在法律视角下的EOD项目关注点概览
拓展：项目实施条款设置要点
展望未来
END
培训时间地点
2023年11月15日-18日（15日报到）成都市
授课安排及特点
培训内容
（一）**投融资项目谋划方法论及谋划工具
1.宏观篇：“蓄势而发，乘势而上”创新地方**投融资模式
2.实践篇：“系统谋划、统筹布*”提高项目谋划能力
（二）规划引领项目谋划
1.根据国家政策导向谋划项目
2.通过规划谋划项目
3.通过科技进步与发明创造谋划项目
4.通过文学、戏曲、动画创作、文化遗产谋划项目
5.通过投资合作和产业转移谋划项目
6.通过产业升级和技术改造谋划项目
7.通过产业链延伸和相关配套建设谋划项目
8.通过从生活中的薄弱环节入手谋划项目
9.通过城镇化水平提高谋划项目
10.依据地方资源和优势资源,围绕重点产业、重点区域谋划项目
11.依据外地成功经验谋划项目
12.根据国内外市场需求导向谋划项目
13.根据各类交流信息谋划项目
14.XX区项目谋划案例介绍及分析
（三）项目谋划“六从六找”
1.从座谈中找需求；2.从产业中找方向；3.从规划中找依据；4.从调研中找市场；5.从保障中找支撑；6.从经验中找创新
（四）资金与投融资工具引领项目谋划
1.区域财政状况（根据地方实际情况在讲课前编制）2.项目谋划建设资金来源分析3.项目谋划投融资模式实践
4.企业如何引领项目谋划
（五）资源及产业引领项目谋划
1.厘清认知：认识自身、认识规律
从区域政策、资源、产业、人口、交通等方面，研判地方区域经济发展规律
2.破解思路：立足现实，探索未来
3.产业发展：锚定根基，拓展边际
4.产业路径：徐徐图之，长远发展，各类产业实施路径、开发时序
（六）项目谋划的组织决策与管理
1.项目调研概述（概念、目的及意义）
2.项目调研工作流程
3.项目调研工作小结
（七）EOD模式政策解读与投融资实践要点
1.EOD模式发展趋势
2.EOD模式支持政策
（八）EOD项目产业策划与规划
1.产业策划规划作用
2.EOD关联产业类型统计
3.EOD关联产业类型与特征
4.中国产业结构与布*
5.EOD产业谋划的方向
6.EOD策划规划—从战略到行动指导
（九）EOD项目投融资实操
1.EOD项目本质属性认知
2.EOD建设资金来源分析
3.EOD投融资模式实践
4.EOD资源资产匹配路径分析
5.EOD投融资实操案例
培训费用
培训费用：4980元/人（含培训费、资料费、税费等）。食宿统一安排费用自理，也可自行安排食宿
报名方式
报名联系：贾老师
渤海信托与瀚玺投资合作项目
渤海信托的官网里是没查到瀚玺的相关信托产品的，瀚玺投资公司的网站也打不开，所以如果有人给你推荐，建议慎重
城投平台融资渠道及融资产品梳理（202311）
西政财富是专注于地产前融、城市更新与城投非标业务的专业投资机构，我们将实时分享市场动态和业务操作信息，欢迎同业人士联系和交流。
一、城投债认购
二、“投资人+EPC”暨认购基金/合伙份额的资本金融资
三、城投平台定销房/安置房项目融资
四、信托机构融资
五、保理融资
六、城投平台及施工单位的融资租赁融资
七、债权或存量资产等线上拍卖融资
八、AMC参与城投平台主导的纾困项目
说一下城投平台的融资现状及融资产品的走向。
地方**债务风险化解的“一揽子化债方案”下超过1万亿地方特殊再融资债券以及1万亿特别国债陆续落地后，弱区域、弱资质区县城投平台的债务化解情况依旧很不乐观，一是城投债发行受到了更严格的限制；二是非标资金紧缺，不少城投目前依旧得找短拆、过桥资金解决续贷和贷款置换等问题，不过金融机构和投资人显然已变得更加谨慎。从市场的整体情况来看，目前城投平台的融资业务形势主要反应出如下几个特征：
1.当前城投债的收益率明显下降，有的甚至出现“一券难求”的状况，各类机构想要在城投债领域获取以往的高收益，难度大大增加。
2.城投对融资出表的诉求在明显增加，比如“F+EPC”模式在实际操作中容易涉及新增**隐债问题，不少城投平台更倾向于“投资人+EPC”的操作模式，即由社会投资人认购基金/合伙份额，资金用于支付项目资本金等，不过社会投资人在参与该类份额的认购时，对合作主体有更高的准入要求。
3.保障性住房建设工程的相关融资需求大增，尤其是在“市场+保障”双轨制“新房改”的大背景下，项目的销售去化相对有保障的定销房、安置房等保障性住房投资很受投资机构的关注，融资产品形式（比如优先股投资、基金投资的对赌模式等）也变得更加灵活。
4.施工单位临近年底的回款压力与融资需求剧增，但在保理融资业务的实操层面，涉及到是否有追、无法以商票结算、无法确权、内部融资审批及审计要求等交易障碍，因此经常导致项目落地周期较长且不确定性较高等问题。
5.城投定融产品被打压和清理后，一些弱资质的城投平台因银行、发债等渠道受限，对债权或存量资产等线上拍卖融资仍有一定的合作探讨空间。
市场瞬息万变，为便于同业人士了解，我们特结合最近的市场动向及相关业务操作经验，对当前最常见的城投平台融资合作模式及相关融资产品进行梳理，以供同业人士参考。
一、城投债认购
随着“一揽子化债”大幕的徐徐拉开，在压降债务成本，调整债务期限结构，补充流动性等一系列措施的加持下，城投平台提前兑付的数量也逐渐增多，一些原本被认为是网红区域的城投债也被超倍数认购，城投平台短期债务压力一定程度上得到了有效缓释。在控增量方面，当前城投债发行监管政策总体仍延续2021年以来的偏紧态势，高债务率区域城投发债用途受限更明显（主要是“借新还旧债”发行）。此外，根据一些券商的观察统计，10月城投公司债终止数量大幅增加，以往的高收益债未来的生存空间或许越来越窄。不少城投债投资机构反馈，“已经快上不了城投债这趟车”。
我们目前在城投债的投资方面仍旧保持着审慎的原则，比如挑选城投债投资产品时，我们重点考虑城投平台本身综合实力（主体评级在AA+以上的优先），并考虑债项评级（AA+以上优先）及收益（原则上要求在年化6%-7%以上的收益，考虑到目前收益下行的实际情况具体一事一议）；持有期限不宜过长（如1年以内）；具体操作可直接在一级市场认购或在二级市场受让债券持有人的债券。
二、“投资人+EPC”暨认购基金/合伙份额的资本金融资
鉴于“F+EPC”的操作较容易涉及增加**隐债，当前不少城投平台在进行基础设施等项目操作时，倾向于“投资人+EPC”模式，较常见的则是通过搭建有限合伙或基金的方式引进社会投资人（如下图所示）。社会资本通过认购合伙企业或基金份额的方式，资金可用于支付项目资本金。
但是，就现实而言，社会资本由于习惯了债性的投资，并不希望投资期限过长（一般最多接受2年内），为了避免持有基金或合伙份额后无法退出，通常也会通过对赌等条款设置退出，有限合伙或基金对项目公司的持股则做“优先股”的安排，即享有收益分配及退出的优先性。此外，对合作的城投平台的选择则更加严格，倾向于优质区域（如大湾区、长三角、福建等区域）AA+以上评级的发债主体（或提供经认可的具备相关评级的城投或担保主体担保）。投资收益方面，由于基金产品的收益通常十分有限（如3%-4%），因此，社会主体也会要求施工单位需向合伙企业/基金一次性补足差额部分的收益。
其基本融资要素如下表所示：
三、城投平台定销房/安置房项目融资
不同于市场化的商品房，定销房、安置房等项目通常具有特定的销售人群，去化也相对有保障。特别是在“市场+保障”双轨制的房改大背景下，不少投资机构也逐渐开始瞄准定销房、安置房等保障性住房领域的投资机会。就目前可操作的该类投资的资金机构而言，大多数资金机构可接受由其认可的城投平台（如主体评级在AA+）作为融资主体或担保的基础上，通过优先股等方式提供融资，并引入其认可的国央企开发商进行代建或央企施工单位施工。
由于城投平台自身融资成本相对较低，而目前可参与城投平台涉房业务的资金机构对收益的要求一般在年化8%-10%以上。因此，还需引进施工单位对收益差额部分进行一次性前置补贴。
此外，出于出表的考量，一般根据资金机构的投资金额由资金机构持有大股（在城投平台出表的同时，对未来引入施工单位进行贴息一定程度上可避免公开竞标）。与此同时，城投平台涉房项目的融资还需注意不得导致国有资产流失，如不得设定资金机构单方降价销售权，以及假设城投平台前期已投入10亿，现资金机构投入5亿进行资金置换，资金机构要求对项目公司持股90%以上，在审计层面均有可能被认为国有资产流失，而导致融资方案不被认可。
1.上图交易架构根据实际情况调整，社会投资人对项目公司的投资享有对项目公司利润的优先分配权，投资资金通过预分红及转让项目公司股权等方式退出；
2.为了确保目标地块中标，避免社会资本方资金闲置，由施工总包单位以股东借款方式先行支付土地保证金参与竞拍，项目公司中标后，社会资本方按持股比例追加投资，并可置换施工总包单位已垫付的资金；
3.项目公司按照约定开发项目，社会方结合监理出具的产值报告，通过投资款按期支付进度工程款；
4.对于业主方负有回购义务的定销房，施工总包单位负责建设期间敦促业主方按合同约定节点支付回购的销售款。城投平台作为业主方若无发债的，需提供AA+发债评级主体提供流动性支持与担保。
四、信托机构融资
在信托三分类大背景下，信托机构也依托于自身的禀赋优势，逐步进行转型发展。但是，城投业务作为信托机构的传统业务，当前仍有一定的操作空间。值得一提的是，除了传统的城投类业务（如信托贷款或债权融资、购买专项债权、应收账款转让、购买城投债或标准化债券、认购项目收益权、股权收益权，下文将重点阐述），上文提及的认购优质城投平台发行的基金份额或合伙份额、定销房/安置房等保障房投资（本部分不再赘述，核心要点请参见上文）、聚焦优质国央企开发商优质区域且销售有保障的房地产优先股投资等业务，也是一些信托机构目前的展业方向。
根据我们目前与各家信托机构的合作情况，城投平台的信托融资主要取决于信托机构的风控和准入限制，就风控准入及投资要素而言，一般有如下要求：
（一）融资主体
融资主体需为财政部系统无**隐债且不涉及房地产开发的主体，若融资主体发债评级在AA的，则需同时提供发债评级在AA以上的担保主体，另外，根据城投资质情况，有时需要提供其他土地等资产抵押担保。弱区域的城投平台一般要求操作市级以上的平台。此外，各家信托机构对城投平台所在区域一般公共预算收入要求不同，有的要求在25亿以上，有的要求在30亿以上，不一而足。
（二）融资规模
单笔融资规模则根据城投平台的资质要求一般2亿元以上起步，但由于越是优质的城投平台，其落实银行等金融机构代销的可能性越高，因此授信额度首次审批也可以在8亿以上。但是，若信托机构系自行募集的，在信托三分类情况下，考虑到投资人不得超过200人等因素，融资规模过大，则募集难度也相应提升，因此，有些信托机构在授信时，也不敢轻易将规模报的太大，避免无法募集带来的违约或对合作方的失信。
（三）融资期限
融资期限通常不超过2年，到期可续作。
（四）综合成本
综合考虑城投的资质、当地市场的募集难度、市场环境的变化、同一时期当地同时募集的信托产品的情况、募集优势等，综合成本一般在年化9%左右（优质的城投平台若由银行等金融机构代销，则综合成本更低），相对弱一些的城投平台及区域有的要求在年化10%以上。若涉及到施工单位贴息的，通常要求施工单位一次性贴息。
（五）融资模式
信托机构投资方式包括信托贷款或债权融资、购买专项债权、应收账款转让、购买城投债或标准化债券、认购项目收益权、股权收益权，认购优质城投平台发行的基金份额或合伙份额、定销房/安置房等保障房投资等等。
以下以常见的信托贷款及收益权类产品、应收账款类产品举例说明：
1. 城投平台信托贷款及收益权融资
（1）融资主体或担保主体可以为AA+以上评级的发债主体；若融资主体无评级，需提供两个AA以上发债主体或一个AA+发债主体作为担保。根据城投平台所在区域或主体情况，需另行提供土地、房产或在建工程提供抵押担保。
（2）信托计划直接向城投平台或项目公司提供贷款，或收购城投平台对项目公司的股权收益权或对项目的收益等。
2. 城投平台信托应收账款融资
（1）城投平台A（债权人）作为融资人，需为非隐债主体，可以为城投平台B的子公司；城投平台B发债评级需满足要求（如在AA+以上，若不满足要求则需额外提供满足要求的主体进行担保）；根据城投平台所在区域或主体情况，需另行提供土地、房产或在建工程提供抵押担保。
（2）信托计划受让城投平台公司A（债权人）持有的对债务人B的应收账款或其他应收款；
（3）信托计划与债权人签署《债权转让合同》，约定双方的权利和义务；
（4）信托计划与城投平台A签署《债权回购协议》，约定在投资期内，债权人回购债权；或由债务人城投平台B与信托计划签署《债务清偿合同》，约定在投资期内，债务人按约定清偿债务；
（5）债权人、公司C（担保人，如有）与信托计划签订《保证合同》，为债务人按约支付债务清偿款提供连带责任保证担保。
备注：该模式放款需提供债权人与债务人形成相关债权合同（如借款合同）、银行回单、记账凭证、债权确认合同、内部审批文件（根据章程，如提供股东会决议、董事会决议等）、债权专项审计报告等等。
五、保理融资
由施工单位通过保理融资间接解决城投平台融资问题一直是不错的选择，不过在城投平台作为债务人、国央企施工单位作为债权人的情况下，国央企施工单位往往无法配合出具其股东会或董事会同意保理融资的相关决议。另外，施工单位一般也不愿意接受有追索权或担保的保理融资。对此，关于有效机构融资决议的出具，我们在实操中也进行了一些变通，比如根据施工单位资质情况沟通豁免出具相关决议文件。具体业务操作方面，在“施工单位-城投平台”的合作模式中，我们也能接受施工单位通过“无追索权保理+回购”或“无追索权+商票支付及背书”等方式进行融资操作。另外，按我们目前的经验，以施工单位对城投平台未来的应收账款操作“预保理”业务等也是一些国央企施工单位可以接受的融资方式。
除上述以外，鉴于我们的保理公司系一些股份行、城商行的再保理合作方，在“供应商—国央企施工单位”的合作中，我们亦可以将施工单位作为核心企业，通过反向保理方式解决供应商的融资问题。
以下以我们西政保理操作的保理融资模式举例说明：
（一）“施工单位—城投平台”之施工单位无追保理+回购/商票结算或联合保理
1. 融资要素
2. 交易架构图
操作要点说明：
央企施工单位与西政保理或指定机构签订《保理合同》转让应收账款，同时业主方进行确权；根据施工单位的情况，可以采取如下几种方式操作：
（1）无追保理合同+回购模式，即央企施工单位签署无追索权保理合同，但需施工单位签署回购协议；
（2）无追保理合同+商票结算与背书模式，即央企施工单位签署无追索权保理合同，业主开具商票给央企施工单位，经央企施工单位背书转让给保理公司。
（3）表外子公司联合保理模式。便于施工单位出表操作，由施工单位用参股的表外子公司作为授信主体，并与央企施工单位签署《联合保理业务合同》，无需央企施工单位出具融资决议。
（二）“施工单位—城投平台”之施工单位为核心企业的预保理融资模式
预保理是保理公司根据施工单位的需求，由施工单位提供的以其将来的应收账款作为保理合同标的开展的保理业务。“将来的应收账款”是指产生应收账款的商务合同已生效，但其项下债权人的主要义务尚未履行完毕或付款条件尚未满足，具体操作时无需产值。
施工单位作为核心企业的“预保理”融资模式具体以正向保理业务明保理方式开展，经认可的央企施工单位（*级以上）作为核心企业，将应收账款转让事宜通知债务人（业主方）予以确认，并对应收账款的真实性进行核验，确认应收账款金额和期限，并保留对债务人（业主方）主张应收账款的权利。
在实际操作时，需核查（1）施工方与发包方的资质文件；（2）建设施工的土地已取得相关资质文件，即四证齐备；（3）建设工程施工合同及其补充协议、附件等；（4）建设工程招投标文件及附件、中标通知书等；（5）工程报价单、预算书；（6）能够通过补充协议、附件等约定预付款付款周期；（7）其他证明文件等文件资料。
（三）“供应商—城投平台”之反向保理融资模式
1.融资要素
2.交易架构图
此外，考虑到银行再保理对主体等各方面准入的要求更为严格等因素，也可以通过商票背书的方式进行有追索权的反向保理操作。
操作要点说明：
1.分包商与央企总包商形成分包关系，并提供分包服务；
2.央企总包开具商票给分包公司，并进行结算；
3.分包商作为授信主体，与保理公司签订有追保理合同，并向西政保理或其指定机构背书转让商品；
4.央企总包商进行确权；
5.保理公司款项支付给分包公司。
六、城投平台及施工单位的融资租赁融资
（一）城投平台融资租赁融资
对于符合评级要求的非网红区域的城投平台，以未曾进行融资的楼栋、厂房设备（通讯、监控、车库管理、安保指挥中心设备设施及附属设施等）作为租赁物或提供未在中登网登记的工程**（工程服务或者建筑服务）进行融资租赁操作，收益一般由城投平台承担基础利息，并由施工单位贴息，授信金额一般根据租赁物最终确定，期限一般3-5年。其基本融资要素如下：
（二）国央企总包单位联合租赁融资
以我们目前的业务为例，央企总包单位及非并表项目公司（如城投平台控股与央企总包单位共同成立的项目公司，央企总包单位不并表）作为联合承租人，与西政融资租赁公司或指定租赁机构签订《三方联合租赁合同》；西政融资租赁公司或指定租赁机构向项目公司发放融资租赁款。融资租赁物为建筑设备、工程设备等，城投项目须提供5%-10%的设备相关**，授信额度根据项目具体情况确定，融资期限在3-5年。具体操作时，央企总包单位及非并表项目公司均不纳入征信，央企总包单位不上中登，仅非并表项目公司需上中登。
七、债权或存量资产等线上拍卖融资
对于弱资质的城投平台而言，发债和银行融资都难以为继对非标的融资需求仍十分急切，但是，在城投定融产品被打压之后，城投平台合法持有的债权拍卖模式逐渐走向市场，不过因该模式系新的操作模式，城投平台还需充分论证其合规性、合法性及城投平台内部的审批程序。
1.债权人内部就债权拍卖方案通过后，将合法享有的对债务人的债权（额度需大于委托拍卖额度）委托拍卖平台进行拍卖转让，并签署《委托拍卖协议》；
2.拍卖平台审核通过后，将债权人提供的合法债权分割成n个价值10万元的债权资产包，并在国家级的媒体平台上发布拍卖公告并公布（不低于7天），在无异议的情况下，债权转让计划成立；
3.投资人通过拍卖平台参与债权资产竞拍，竞拍成功后，出具《拍卖成交确认书》，签订认购协议等，投资人将竞拍款划至指定监管账户；
4.投资人作为债权买受人，原债权人（融资人）定期进行利息支付、到期回购债权资产，担保人对原债权人的回购义务提供担保（如有）。
八、AMC参与城投平台主导的纾困项目
目前也有AMC以及不良资产投资机构锚定城投平台对当地房地产市场的纾困投资，比如在城投平台牵头的破产重整类项目中，为城投平台提供重整资金（如认购纾困基金份额），参与对困境企业的重整等。除此之外，城投平台基础设施类项目出现资金链断裂时，AMC等资金机构也比较愿意提供接续的资金等等。
作为投资建设领域集成服务运营商，中建政研集团深耕专项债咨询、PPP项目全过程咨询、生态环境导向的开发（EOD）模式项目全流程、国家储备林建设项目融资咨询服务、农业农村申报服务、片区开发综合、存量资产盘活、地方**项目谋划、策划等业务，洞察行业发展规律及政策动向，结合以“七钱开源”为核心的“区域经济高质量发展”方法论，为地方**提供规划、投融资等综合服务，助力区域经济高质量发展。中建政研智库汇聚政策、产业、金融、科技等领域高端专家1000多位，先后被100多个省、市、区（县）**聘为顾问单位，已实施专项债咨询项目6000多个，可为地方**提供项目项谋划与策划、项目库建设及管理、地区资源禀赋分析与研判、投融资模式设计及投融资规划编制、实施思路指导与落地辅导等专业化培训和咨询服务。
项目谋划+资源合作：陈士娟15801405377
房地产的BT信托模式靠谱吗
BT项目在建工程信托业务绿色建筑住宅产业化BT项目信托是一个“在建工程”的信托计划有二个委托人组成，在建工程的土地属于开发商，建筑物产权属于总承包企业，建筑物没有移交前实现预售，销售收入理应归总承包企业所有，但销售收入中含有开发单位的土地资产和利润，销售收入给任何一方都不公平，只有委托信托公司管理，由信托公司按预先约定的信托合同条款进行分配，依据***4号文件精神，应优先支付工程款、捐赠款和国家税费。为了公平公正进行分配，因此绿色建筑住宅产业化BT项目必须委托信托公司管理，在建工程信托管理不同于一般固定资产静态管理，它属于动态管理。销售收入按信托合同进行以下分配。匹配总承包项目建设资金的来源这些资金不是信托公司募集的，而是扶助公益基金会、上海公司及总承包企业将企业自有资金自愿长期委托信托公司通过绿色建筑产业化BT信托管理模式进行理财，专项用于业主工程款支付保函兑现，促进绿色建筑产业化的发展，专供住宅产业化生产用的流动资金。BT项目信托资金的管理流程：信托资金长期处于信托公司封闭的内循环信托管理之中，资金不外流，风险可控，促进了绿色建筑住宅业化经济的健康发展。4、信托资金推行内部结算，“举债不用还债”对冲式创新机制：信托资金兑现建筑工程生产资金，由销售收入来清偿，创建了举债不用讨债，主动清偿、动态管理的新方式，开创了风险可控安全管理形式。高收益又能确保资金安全，将吸收金融机构的闲置资金共同参与旧城区改建。金融机构、社保基金、保险资金等社会闲置资金常年委托信托公司理财，由信托公司匹配绿色建筑产业化项目，资金周转一次收益10%，一年至少周转一次，周转次数越多受益越高，收益全部归委托人所有，比存银行更安全效益更高。信托公司只是匹配绿色建设项目接受理财资金，首次10%收益提前兑现。由于采用先进的住宅产业建筑体系，三至六个月，结构封顶即能实现预售，销售资金到位，资金信托即可兑现。绿色建筑住宅产业化系统必须匹配购房补贴的机制，才能提高居民购房支付能力、减轻支付负担，使大多数居民都能买得起合理住房，最终实现了，住房造得快、卖得快、资金周转快，成倍产生收益格*。信托公司使受托理财资金周转快，必须要有大量项目储备。目前每月已有1000万平方米以上的合作项目作储备，信托公司应根据项目的具体计划，接受资金理财。国家计划到2015年完成10亿平方米绿色建筑产业化项目，信托管理规模将达到10万个亿人民币，信托公司开展信托管理业务，将成为具有核心竞争力的专业化金融机构。其实任何金融机构是不可取代的。BT模式转变房地产发展方式的意义1、投融资方式转变：取得房地产开发权的土地持有人（简称开发单位）从合资、投资、融资等筹集建设资金方式转变为用项目开发权合作。只要按房地产开发程序操办，不需要投融资即能获得项目预期开发利润。合作方出资、出技术，却不可能分享项目开发利润。资金持有人只是收取资金信托收益、住宅产业化运营人收取加快资金周转速度所产生的收益，投入资金、技术、商业运营收入与开发项目权益完全剥离。2、实现利润方式改变：开发单位分享核定利润，按前期投入成本加上按钢筋混凝土技术造价、毛胚房标准和当地成交价测算的净利润作为开发单位应收回的项目核定收益，列入住宅产业化投资成本。只要住宅产业化BT项目合作成立，实现销售就能帮助开发企业收回前期成本与核定净利润，投入建安成本高、低与开发单位利润剥离。3、支付工程款方式改变：BT项目建设标准由开发企业确定，建设资金由承建单位投入，高进高出、低进低出，由消费者承担、由担保公司担保、信托公司清偿与开发单位直接付款剥离。4、住房供应结构调整：从商品房转变成安居房供给，住宅产业化把加快建设速度所创造的效益和免征的税费，捐赠给现代住房养老信托基金会，捐赠资金列入投资成本与开发单位净利润剥离。基金会逐年返回给补贴给购房者，提高购房支付能力，减轻居民购房支付负担，无影中把商品房开发转变为安居工程建设稳妥推进住房供应结构调整。5、评估投资风险方式转变：核定住宅产业化的投资成本价是由二部分组成，一部分是开发单位应回收的前期投入成本与项目利润，另部分是住宅产业化建安成本和捐赠款组成。审核投资风险是根据当地大多数居民支付负担是否与住宅产业化投资成本价的50%相匹配为依据，与当时、当地商品房市场价剥离。(20年累计补贴相当房价的50%)
信托项目的风控措施主要有抵押质押担保结构化设计还有什么
1、收益率收益率是信托产品的基本要素，信托产品的收益率是指信托合同中定的该信托产品受益人可能获得的预期收益率。由于信托产品不能承诺保底收益，因此信托公司通常以预期收益率的形式向投资者展示产品收益水平。以融资类集合资金信托计划为例，一般情况下投资人的预期收益加上受托人信托报酬、银行保管费、财务顾问费等信托费用后的总和即为融资方承担的总融资成本。信托产品预期收益率主要受市场资金面、**监管力度及产品本身情况影响，具体表现为以下几个方面：(1)市场资金面松紧。投资者可以根据同期银行间拆借利率和国债利率水平来判断资金面松紧。一般来说，信托产品预期收益率与市场变动是同步的，如果市场资金面宽松，企业融资渠道多样化，融资利率就会下降，信托产品预期收益率也会下降;如果市场资金面紧张，企业融资渠道变窄，融资成本则会上升，信托产品预期收益率也会上升。(2)产品自身特征，包括信托期限、投资领域、资金运用方式、项目综合风险等。关于信托期限，一般来说项目期限越长，则产品的预期收益率越高，按照风险与收益相匹配的原理，可以理解为投资者投资期限越长，承受的流动性风险就越大，相应要求的收益率也就越高。关于投资领域，通常情况下投资于房地产、矿产等高利润行业的信托项目收益较高，而基础设施信托项目、证券投资类、阳光私募类信托项目收益率相对较低。资金运用方式上，同一项目如果采用股权或权益投资的信托方式，则会给出较高的预期收益率水平。对于项目综合风险，一般需要结合融资方实力、风控措施等因素进行综合评判，项目的综合风险越高则信托预期收益率也会相应越高。2、产品期限产品期限是信托产品另一个基本要素，信托产品的期限是指信托合同规定的信托成立日至信托终止日之间的时间长度，一般在信托合同中体现为一个固定的期限。有的期限是以“M年+N年”的形式出现，通常是指在信托存续期限达到M年时，如果满足信托合同定的延期条件(比如信托财产未完全变现)，信托则可延期N年。信托产品期限与投资期限是两个不同的概念，一般情况下投资者的投资期限即为信托产品的信托期限，但是对于设置开放期且开放期内可以申购赎回的信托产品，投资期限则可能会短于信托期限。比如一个信托项目信托期限是3年，在信托计划每满1年开放，则投资该信托计划的投资者的投资期限可能为1年、2年、3年。信托经理在设计信托产品期限时通常会综合考虑以下几个因素：(1)资金需求方的需要。目前市场上大部分信托项目为类固定收益类产品，通常为项目导向型，不同类型的项目资金周转时间不同，因此对融资期限的需求也就不同。一般来说，PE类项目及基础设施类项目的期限较长，房地产开发项目次之。另外，资金需求方的资金调度能力和再融资渠道也会影响产品期限的设计。(2)监管要求。如2007年颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定，集合资金信托计划期限不少于一年。(3)投资者偏好。由于时间越长，未来的不确定性越大，投资者一般偏好中短期的投资项目，因此信托期限大多数在2年半之内。当然，不同地区的投资者风险偏好不同，如一些中小城市的部分投资者可以承受期限较长的信托产品。由于不同投资者对期限的偏好不同，所以信托产品的期限设计会影响到投资者的数量、多样性和市场集中度，进而影响到产品流动性。因此信托经理在设计信托产品期限时也会重点考虑投资者偏好。目前市场上的信托产品期限一般在1-3年，比较适合希望通过中期投资获得稳定收益的理财客户。信托期限作为信托产品投资的重要考虑要素，与其他要素之间不是相互孤立的，而是相互关联、互为条件的。从投资者角度考虑，选择一个理财产品是在综合考虑其流动性、收益性和安全性后作出的选择。由于目前市场上没有活跃的信托受益权转让市场，因此影响信托产品流动性的主要因素即为信托期限。在没有设置开放期的信托产品中，信托期限越长流动性越差，但投资者的预期收益率一般会相对较高。而信托产品的安全性是与流动性成反比的，信托期限越长，其未来面临的不确定性越大，信托产品面临的风险也会越大，安全性就会相对降低。当然除此之外，信托产品的安全性还需综合考虑产品类型、风控措施等方面。交易结构要素更多地体现在信托经理进行产品设计的前期思路中，而风险控制措施要素则贯穿于信托产品设计和运行的始终。3、交易结构交易结构是对信托期限、收益率、资金运用方式、投资领域、风控措施等各个信托产品要素的架构和组合。我们可以形象的把交易结构理解成是把信托产品的“人、物、事”连接起来的机制。“人”即为信托当事人，包括委托人、受托人、受益人等;“物”即为信托财产，其在不同阶段有不同的表现形式，同时由于资金运用方式不同也有所区别;“事”即为委托人将其合法拥有的财产(如资金或财产权等)委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿对信托财产进行管理和运用，并实现受益人信托利益的一系列行为。不同类型的信托产品交易结构有所不同，笼统的说，资金信托的交易结构通常是指信托资金在进行投融资操作时的进入和退出方式以及相关的保障措施。例如，股权质押信托交易结构是受托人将投资人(即委托人)交付的资金用于给融资方发放贷款，或者受让其持有的标的股权对应的股权收益权，融资方于信托期限内或信托期限届满之时偿还信托本息，或者回购信托公司受让的股权收益权。同时，融资方或第三方以其持有的金融股权质押给信托公司，为其到期还款义务提供质押担保。又如，结构化证券投资信托的交易结构为委托人(分为优先级委托人和次级委托人)将其合法拥有的资金委托给信托公司，信托公司作为受托人将其投资于证券市场，由投资顾问进行投资管理，并通过预警、止损线的设置进行风险控制。结构化证券信托的受益人预期收益有差别，一般优先级受益人获得固定预期收益，次级受益人为优先级受益人的本金及收益提供补偿并分享超额收益。财产权信托或者应收账款流动化模式多用于基础设施信托产品的设计，其交易结构为**平台公司将承建基础设施建设项目产生的对地方**的应收账款信托给信托公司，成立财产权信托，同时信托公司向合格投资者募集资金，由合格投资者认购财产信托的信托受益权(交纳认购资金的合格投资者成为信托的认购人和受益人)，信托公司将所募集资金直接支付给平台公司。信托计划存续期内，由地方**向信托公司支付应收账款，以实现项目的信托受益权。通过一定要素的组合和架构，信托产品的基本结构就成型了。而要完成整个产品的设计和交易过程，在流程方面还需经过多个环节，包括前期项目论证、方案设计、信托文件拟制、审批、报备、相关合同签订、产品营销推介与资金募集、资金运用、项目跟踪管理、收益分配、到期清算等各个阶段。4、风险控制措施风险控制措施是信托产品设计中的核心，信托项目风险控制贯穿项目审查、产品设计、到期兑付等从项目筛选到项目终止的各个阶段，如项目审查阶段通过遴选交易对手、尽职调查、中台独立审查进行风险控制;产品设计中通过抵押质押担保等手段及交易结构设计进行风险控制;信托到期后通过资管公司接盘、股东协调等措施应对可能的风险。本节将要介绍的风险控制，是针对信托产品设计阶段通过抵押担保、结构化设计等手段来防范信托产品风险的措施。信托产品的主要风险包括信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险等。信用风险是指交易对手未能履行定的义务而造成经济损失的风险，如在贷款信托借款人不能履行还本付息义务而造成的经济损失。市场风险是指未来市场价格(利率、股票价格、商品价格等)的波动可能导致信托财产损失的风险，如在证券投资信托产品中表现为由于投资标的股票价格的波动可能导致信托财产价值波动的风险。流动性风险，是指信托产品到期时信托财产不能够及时或者按照合理的价格进行变现的风险。操作风险，是指由于不完善或违规的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。关于信用风险，主要采取担保的方式加以控制。根据《担保法》，法定担保形式有保证、抵押、质押、留置和定金五种。信托产品通常采用保证、抵押、质押这几种担保方式。主要包括：(1)保证担保，通常为融资企业实际控制人或其他关联方为其做保证担保，或者是法定代表人的连带责任保证担保。对于政信合作项目，近年来有地方**向信托公司出具承诺函或者由同级人大出具将还款事宜列入财政预算的文件，以向信托公司提供“担保”，但由于**机关不属于合格的担保主体，这种担保不具有法律效力。(2)抵押、质押。常见的有房地产抵押、土地抵押、动产抵质押、股权质押、应收账款质押等，通常打折比率较低，一般为评估价值的3到5折。房产和土地抵押是常见的不动产抵押，足额的不动产抵押是很多项目得以操作的核心保障措施。另外，动产和权利质押在信托产品的设计中也常有涉及，但动产质押最大的缺陷在于其可移动性和难以控制，部分抵押物变现能力较差且折旧较快;担保法中规定的权利质押，在信托公司近几年的实际操作中几乎都有涉及，上市公司股票变现能力较强常成为质押标的，另外未上市公司股权、应收账款、各种收费权也成为质押物。关于市场风险，如在信托产品中，证券投资类信托产品通常面临较大的市场风险，此类产品在风险控制措施上，主要采取结构化设计、预警点及止损点设置、分散投资等方式来控制风险。具体包括：(1)结构化设置，结构化证券信托的受益人通常有两种不同的受益主体，即优先级受益人和次级受益人，优先级受益人认购优先级信托单位，获取固定的预期收益率，有些获取少部分浮动收益率，优先级受益人一般为普通投资者;而次级受益人认购次级信托单位，获取剩余超额浮动收益，一般由私募机构等投资顾问充当，其按一定比例认购的信托资金作为保底资金，如果发生亏损，这部分资金将首先承担亏损。(2)预警、止损，一般来说预警线是在全覆盖基础上上浮一定比例，以给次级受益人追加保证金的时间，止损线一般覆盖优先受益人的全部信托利益及应付未付信托费用。受托人对信托财产净值进行实时监测，在触及预警、止损点时分别进行补充保证金提醒或平仓操作。(3)分散投资，证券信托一般通过投资比例、范围的限制及逐日盯市制度来实现分散投资，以规避由于个别证券价格下跌导致的非系统风险。关于流动性风险，通常采取到期控制或封闭运作方式控制现金流。如艺术品信托由于其到期处置时间较长，因此一般在信托计划到期前6个月或3个月就要求投资顾问在市场上进行销售，并且不得再买入新的艺术品。而一些权益投资类项目通常通过账户管理(或监管账户)进行现金回流控制。关于操作风险的控制，信托公司通过严格制定业务流程、加强复核等方式来降低操作风险。不同类型的信托产品风险控制措施有所不同，但基本可以分为如下两类，增信措施和流程控制措施。增信措施是指能够增加现金流的措施，包括外部信用增级措施和内部信用增级措施，外部信用增级措施主要包括抵押、质押、担保等措施，内部信用增级主要通过对信托受益权的分层设计来实现。流程控制措施一般是为保证信托公司与交易对手定的操作事项能够顺利执行而采取的措施，如强制执行公证、账户监管等措施。5、流动性前面两期介绍了信托产品收益率、期限、风控措施和交易结构四个基本要素，这几个要素可以认为是信托产品分析框架中的静态指标，下面探讨在产品诞生以后，受益人(投资者)如何将所持信托受益权变现，即所谓信托产品的流动性问题。信托产品的流动性，可以理解为投资者将持有的信托受益权转换为现金资产的难易程度，可以用变现时的最大损失来衡量，变现时的损失越大，变现就越困难，则其流动性就越弱。从信托产品成立到终止的各个阶段，理论上信托受益权可以通过转让、赎回、终止分配或者质押贷款的方式转换为现金资产，从而满足投资者的流动性需求。门槛高、收益高、风险较高、投资时间相对较长等特点是众多投资者对信托产品的印象。信托资金门槛大多在100万或300万，投资时长多在1年以上。数据显示，近三年发行的各类信托产品中，期限为1年以上(含1年)的信托产品占比达90%以上，2年以上占比接近一半。这意味着投资者认购大多数信托产品后，需要持有1年以上的时间才能收回本金及获得收益。通常而言，除证券类等少量信托产品可以中途赎回外，大部分信托产品流动性比其他金融产品差。无法快速盘活资产从而提高流动性一直是信托产品的一个“短板”，信托行业就此提出了众多解决方案，大致可以归结为信托产品结构设计和市场构建两个层面。信托产品结构设计层面，可以在信托存续期间设置开放期，从而缩短投资者的投资期限，满足其流动性需求。如平安信托推出的平安财富·日聚金跨市场货币基金1号系列集合资金信托计划，该产品有1个月、3个月、6个月、9个月及12个月5个投资期限，产品投资银行存款、货币市场基金、债券基金、银行间债券以及低风险的固定收益类产品，产品风险较低、收益高于同期限银行定期存款利率、流动性强、并且无固定管理费，适合有短期资金配置需求的机构及个人投资者。这一类信托产品又被称为资金池信托产品，通过“期限错配、循环发行、汇集运作”，一方面实现了投资者的流动性需求，一方面又能保证信托财产的正常运作。扩展阅读：【保险】怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"
【土地流转】这才是正确的打开方式又到一年找地时
记录见证成长我们的2023
2023-11-13
土地流转是指土地使用权流转，是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。
二、基本原则
1、坚持确保所有权、稳定承包权、搞活使用权的原则;
2、维护农民的权益，坚持"自愿、有偿、依法"的原则;不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、要让农民真正当家做主地支配自己的土地，而不能任由强大的资本巧取豪夺农民的土地；
3、坚持土地资源优化配置和土地同其他生产要素优化组合的原则;坚持经营规模适度，既要注重提升土地经营规模，又要防止土地过度集中，兼顾效率与公平，不断提高劳动生产率、土地产出率和资源利用率，确保农地农用，重点支持发展粮食规模化生产。
4、坚持保护耕地重点保护基本农田的原则。
三、流转模式
1、土地互换
互换土地，是农村集体经济组织内部的农户，为方便耕种和各自的需要，对各自土地的承包经营权进行的简单交换，是促进农村规模化、产业化、集约化经营的必由之路。
2、土地出租
农民将其承包土地经营权出租给大户、业主或企业法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由双方自行约定，承租方获得一定期限的土地经营权，出租方按年度以实物或货币的形式获得土地经营权租金。
3、土地入股
入股，亦称"股田制"或股份合作经营，是指在坚持承包户自愿的基础上，将承包土地经营权作价入股，建立股份公司。在土地入股过程中，实行农村土地经营的双向选择(农民将土地入股给公司后，既可继续参与土地经营，也可不参与土地经营)，农民凭借土地承包权可拥有公司股份，并可按股分红。
四、流转原因
1、先前的家庭联产承包制，多是以家庭为单位小块经营，缺乏规模化、集约化经营，导致效率低下，农业产出低。
2、农村二、三产业的发展和劳动力的转移。土地二轮承包时"增人不增地，减人不减地"的原则，使得农村原本存在的人多地少的矛盾更加突出。导致大量劳动力纷纷向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家转移，便将土地承包经营权流转给他人。
3、镇、村非农建设项目的需要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要，镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。【租金】—涨 涨 涨 该如何规避高地价带来的风险？这1个办法大家参考
4、村产业结构调整的需要。村为培植专业大户、承包大户，一方面鼓励农户将土地承包经营权流转给被培植对象，另一方面将土地从农户手中以租赁或其他方式流转出来再转包给被培植对象,即"反租倒包"。
五、土地流转法律依据
2004年，***颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，明确了关于"农民集体所有建设用地使用权可以依法流转"的规定;2014年，中央和***办公厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，要求大力发展土地流转和适度规模经营，五年内完成承包经营权确权。
第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了关于修改土地管理法的决定，新修订的土地管理法自2020年1月1日起施行。
农业用地在土地承包期限内，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让经营权，鼓励农民将承包的土地向专业大户、合作农场和农业园区流转，发展农业规模经营。
集体建设用地可通过土地使用权的合作、入股、联营、转换等方式进行流转，鼓励集体建设用地向城镇和工业园区集中。
六、土地流转改革大事记
1982年深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。
1987年***提出土地使用权可以有偿转让。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权，这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。
1988年***决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费(税)，全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。
1990年***允许外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件。
1995年国家土地管理*公布《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培育和发展土地市场的8项要求。
2008年10月20日，十七届三中全会部分承认农民的土地物权中的流转权，农民可以部分获得流转权收益。
2013年十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出赋予农民更多财产权利，要求建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。
2014年"全国人民代表大会"和"中国人民**协商会议"上，全国政协委员、四川宏达集团董事***刘沧龙提案建议，国家应尽早出台措施鼓励信托公司参与农村土地流转，将农民手中的土地资源盘活。
11月，中共中央办公厅、***办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。《意见》表明要大力发展土地流转和适度规模经营，5年内完成承包经营权确权。
2015年社员网为三农大数据行情，农资经销商运营系统，农技服务，土地流转，三农资讯聚合，农业金融服务互联网监管账户系统。其中为土地流转开发了土地流转价格搜索工具。
2020年 2020年05月06日，在江苏省唯一的全国土地流转合同网签试点县射阳县，全国首笔农村土地流转合同"云签约"成功举行。
编后语：目前不少地方，所谓的土地流转，是大资本大公司等，通过不同形式把土地流转到自己名下，再转租给农民，变着法子拿走了该属于农民的补贴等等，抬高了土地租金，增加了农户的负担，这显然和国家的相关规定不符的!希望土地流转能回归本质，利国利民利土地利大家！
有棚户区改造项目想融资怎样做
有呀
信托产品的投资范围有哪些
1、受托经营资金信托业务，即委托人将自己合法拥有的资金，委托信托投资公司按照约定的条件和目的，进行管理、运用和处分；2、受托经营动产、不动产及其他财产的信托业务，即委托人将自己的动产、不动产以及知识产权等财产、财产...
“救房企”才能“救楼市”？
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目 录
第一章“救房企”或是今后实现“保交楼”的前提
一、当前的“救房企”只能依靠金融机构真正下场输血才能实现
二、市场风险及机构追责的现实障碍限制了金融机构的资金投放意愿
三、金融机构目前能否真正下场救市主要在于“尽职免责”的机制落地问题
第二章社会资本的参与程度将决定“救房企”的成败（以城市更新项目的融资为例）
一、城市更新项目的融资市场变化
二、城市更新项目的市场化融资已逐渐被**/国企主导的基金融资模式取代
三、社会资本的参与依旧是支撑城市更新市场的关键所在
很多同行问到金融监管机构11月17日召开的座谈会以及网传的拟扩围房企白名单是否真的能让金融机构下场给房企输血，坦白地说，我们还是保持相对悲观的看法。
楼市销售方面，尽管今年9月份开始全国各地包括一线城市在内都出台了强刺激政策，但根据国家统计*公布的数据，10月份百强房企销售额同比下降了33.5%，环比下降了7.5%，更为糟糕的是，根据克尔瑞的统计数据，11月的整体成交金额环比还在继续下滑。
目前的真实情况是，房地产行业销售端的强刺激政策依旧未能阻挡楼市的下行，尤其是近期万科、金地等核心房企舆情的影响下，购房客户对房企爆雷、楼盘烂尾依旧存在很大的担忧，加上经济下行导致居民端对就业和收入的预期非常低迷，因此靠楼市需求端的刺激和放松实现房地产的救市已存在更大的难度，何况人口红利以及真实的住房和购房需求已出现了巨大的变化。
在房企销售端现金流改善的希望非常渺茫的情况下，目前唯一能指望的就是融资端现金流的改善，说通俗一点就是银行、AMC不能只是继续做做样子，而是需要真正下场并向房企提供真金白银的流动性支持，先打消居民端对房屋烂尾的担忧，再逐步恢复居民端对行业和市场的信心。
遗憾的是，受经济和房地产行业持续下行的影响，金融机构目前的投资风险仍在上升，存量项目也依旧很难实现盘活或妥善处置，因此金融机构能否下场救市以及是否真的愿意下场救市还有待观察。
唯一值得庆幸的是，中央目前对稳经济、稳地产的诉求变得异常迫切，很多国有大型金融机构也都背负着下场救市的**任务。因此，即便大部分中小金融机构都不会轻易下场，至少国有大型金融机构的身体力行可能会给市场带来一些曙光。
第一章 “救房企”或是今后实现“保交楼”的前提
房地产行业自2021年下半年进入下行期以来，以“救项目、不救房企”作为救市基调的“保交楼”思路在落地效果上远不及预期。早于去年8月8日，我们在《“救项目、不救房企”的思路有待调整》一文中就已提到过，市场方面更倾向于认为项目停工和烂尾的根源在于房企的流动性困境，因此当下如果仍不想办法缓解房企的流动性危机，比如“先撑住房企，后盘活项目”，则稳楼市和“保交楼”的任务恐怕也很难达成。
一、当前的“救房企”只能依靠金融机构真正下场输血才能实现
财联社11月20日报道称，金融监管部门在上周五“11月17日” 召开的金融机构座谈会上，讨论了多项房地产金融放松政策。多家国有大行相关人士表示，上述会议提出了“三个不低于”，即各家银行自身房地产贷款增速不低于银行行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。会议还提出，拟修改开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法等。另有消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，在列的企业将获得包括信货、债权和股权融资等多方面的支持，这一名单较今年年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。一家国有大行相关人士表示，听说了拟定房企白名单一事，“目前还在等着人民银行下名单，但有的银行已经开始向重点客户展开营销了。”
前文有提到，在房企销售端现金流改善的希望非常渺茫的情况下，目前唯一能指望的就是融资端现金流的改善，说通俗一点就是银行、AMC不能只是继续做做样子，而是需要真正下场并向房企提供真金白银的流动性支持，先打消居民端对房屋烂尾的担忧，再逐步恢复居民端对行业和市场的信心。有点意外的是，绝大多数金融机构的反应都相当冷静，市场各方也更倾向于认为，在经济复苏无力、楼市持续下行的当下，金融机构依然不会全力下场救市，尤其是对民营房企的输血。
二、市场风险及机构追责的现实障碍限制了金融机构的资金投放意愿
2022年11月23日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（以下简称“金融16条”），在“金融16条”发布至今的一年时间里，央行、金监总*、证监会等部门配套发布的支持房企融资“三支箭”的文件已不计其数，但截止当前，不管是先前银行还是AMC与房企签订的各种几百亿、几千亿的《战略合作协议》，最终落地（也即房企拿到融资款）的都屈指可数。以“保交楼”为例，虽然“金融16条”明确提出了专项借款支持项目金融机构和相关人员的“尽职免责”情形，但银行、AMC等机构近一年对“保交楼”项目的实际投放金额以及相关从业人员因资金投放所承担的实际责任充分说明了“尽职免责”的形同虚设，这或许也是制约国央企金融机构（从业人员）真正下场救市的核心障碍。
11月17日的座谈会上，央行、金监总*、证监会再次强调了“各金融机构要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好‘第二支箭’支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权融资”。市场方面认为，如果无法实现金融机构的“尽职免责”，对民营企业的支持依旧将只停留在“口号”层面。更现实一点地说，市面上能看到的出现了不良或风险的项目，最终都还是由金融机构的相关经办人员和领导背了锅，至于经济的问题、行业的问题、系统的问题反而成了其次。
三、金融机构目前能否真正下场救市主要在于“尽职免责”的机制落地问题
我们认为，在房地产行业持续下行的当下，要解决金融机构的下场问题就得优先打消国有金融机构向房企投放资金的诸多顾虑，尤其是“尽职免责”的问题。尽管“尽职免责”很容易触及利益输送的灰色地带，但如果国央企主导的金融市场无法解决资金投放背后相关从业人员的“尽职免责”所涉的制度建设和落地问题，那么中短期内房地产行业的风险化解将始终停留在口头支持的阶段。在标杆龙头房企万科都如履薄冰的当下，房企（尤其是民营企业）指望销售端的回暖和销售现金流的改善已变得更不切实际，目前最大的指望就是市场化的投资人（比如高净值客户）仍在用脚投票的情况下，国央企金融机构能够主动下场输血，也即至少保障房企当前的融资性现金流入，先确保房企尽量活下来，并同步给予市场足够的信心。
目前最大的问题是什么？坦白地说就是金融机构面对的越来越严苛的追责问题，“尽职免责”虽然喊了那么久，但贷款投放但凡出点问题还是得有人背锅，而在当前的市场环境下，显然大部分金融机构（从业人员）更愿意选择观望。有同行认为是国有金融机构的不作为造成了房地产行业目前的每况愈下，比如绝大多数金融机构都不会做雪中送炭的工作，因此一旦遇到风险，金融机构的抽贷、断贷反而蜂拥而上。现实的困境是，在国央企金融机构“尽职免责”形同虚设的情况下，没有谁可以不顾失业或被追责、处分的情况下贸然开展业务。
当然，回到爆雷房企的纾困和“保交楼”项目的落地问题上，银行和AMC为何至今都有心无力或者毫无动力，本质上还是市场方面的问题，如果项目没有剩余货值或者贷款资金没有足够的还款来源，谁真的会愿意做这种亏本生意，或者谁能承担这种投资损失？除了政策性的资金投放，哪些需要自负盈亏或者本身就有经营和业绩压力的国央企金融机构真的会去做这种没有明确的投资收益和安全边际的事情吗，我们看未必。一言以蔽之，要救房地产就得救民营房企，要救民营房企就得金融机构快速下场，要金融机构快速下场就得先打消从业人员的后顾之忧，也就是在制度和执行层面真正实现“尽职免责”。我们甚至认为，在房地产行业持续下行的背景下，如果无法实现国有金融机构从业人员的“尽职免责”，金融支持房地产的救市思路很可能还是空谈。
第二章 社会资本的参与程度将决定“救房企”的成败（以城市更新项目的融资为例）
前文有提到过，在房企销售端现金流改善的希望非常渺茫的情况下，目前唯一能指望的就是融资端现金流的改善，说通俗一点就是银行、AMC不能只是继续做做样子，尤其是国有大型金融机构必须身先士卒，在向房企提供真金白银的流动性支持方面起到表率作用，先打消居民端对房屋烂尾的担忧，再逐步恢复居民端对行业和市场的信心，如此社会资本才能放心大胆参与和跟进投资，为房企提供更多的资金支持。
一、城市更新项目的融资市场变化
我们注意到，以高净值个人客户为主的理财市场正在快速塌方，尤其是房地产和城市更新方向的理财产品，个人高净值客户的撤离已达到历史顶点。从市场的角度来看，目前中央寄希望于通过城中村改造、保障性住房和平急两用基础设施这“三大工程”拉动经济和房地产，但社会资本的参与热情显然已大不如前，尤其是受房地产类私募、信托等理财产品大面积爆雷的影响，个人投资者的信心基本消耗殆尽，目前更能指望的只有周期长和成本低的机构资金。
以大湾区城市更新项目的融资需求变化为例，目前市场方面主要有两个特征：一是以民营企业作为城市更新（包含城中村改造）项目前期服务商的项目推进模式逐步退出市场，并由地方国企主导/负责城市更新项目前期工作的模式所取代，比如广州的“做地”模式、东莞的国企负责前期工作、深圳的土地整备利益统筹可能调整为城中村改造模式等；二是地方国企和城投平台主导的城市更新项目的融资大规模地向城市更新基金以及类似基金的合伙企业形式的融资模式调整（主要是为了降低负债并实现融资出表），包括国央企施工单位参与项目情况下的“投资人+EPC”模式，而传统的以散户（高净值个人客户）参与为主的信托、私募融资产品正大规模地退出市场。
因城市更新本身就是周期很长、耗费资金巨大、不确定性很高的工程，投资风险较大，因此目前对长周期、低成本的资金支持存在巨大和迫切的需求，但因市场化资金对城市更新项目的投资热情一直都比较有限，因此城市更新（尤其是城中村改造）项目的融资走向目前已成为行业的最大痛点。
二、城市更新项目的市场化融资已逐渐被**/国企主导的基金融资模式取代
由于大湾区城市更新的发展相对较早，市场化程度很高，因此民营房企以及各类市场投资机构参与的意愿一直都很高。然而，在融资市场方面，地产基金、城市更新基金长期被当成固定的一类放款产品，比如深圳2015年-2018年参与城市更新投资的私募机构中，资金来源基本以散户募集为主，而且很多私募机构都向投资人承诺了年化9%-11%的固定收益，所投项目也很前期（一般在更新项目的立项前后），对城市更新项目的投资逻辑以及风控的把握则尤为缺失。随着政策的不断调控，早年操作“勇猛”而“奔放”的城市更新基金管理人大都在2018年后陆续“爆雷”，如火如荼的城市更新基金/城市更新项目投资机构（不乏大量信托公司）目前也基本都深陷泥淖、一地鸡毛，项目推进无实质进展，投资退出也找不到接手方。
相比之下，大湾区之外的上海、北京、天津等城市的城市更新基金则基本都是**或地方国企、城投平台引导设立的基金，投资的参与方也基本都是国央企或个别特别优质的大型民营房企，也即这些基金的资金来源不涉及到非常分散的募集方式，基金规模也远大于传统民营私募机构操作（或市场化募集）的基金产品。
以上海的城市更新基金为例，其不同于一般的私募基金管理人发行的基金产品（如上文提到的参与深圳城市更新投资的私募股权基金），该基金是在上海市**牵头下，由证券公司旗下的私募基金公司作为管理人（国泰君安创新投资有限公司）发起设立，其参与投资的“社会”资本主要是国央企开发商（如保利、万科、招商蛇口等）以及保险等金融机构，参与投资的本质上属于**主导的城市更新“引导”基金。除此之外，该基金在中基协的备案申报系统进入的入口也不同于一般的私募股权投资基金，即通过券商系私募基金公司自身的特殊申报通道备案，发行的产品属于证券公司私募投资基金。总而言之，上海的城市更新引导基金的发起走的是上层路线，并且设立的目的是参与片区统筹的投资，发挥“引导”功能，在存在具体的投资项目时，该基金可能通过跟投部分比例的方式（如10%、20%或者更少的比例，通过FOF方式）再去撬动更多的资本进行具体项目的投资。
除了大湾区城市更新项目偏市场化的基金产品募集外，对于其他区域的城市更新项目融资而言，因项目的主导方主要是地方国企或城投平台，因此效仿上海搭建证券公司私募投资基金引入“非散募性质”的“社会”资本作为城市更新“引导”基金，并参与片区开发、统筹类项目，到具体项目时再考虑引入其他资本进行投资（可结合城投平台项目融资来考虑），或许是更好的融资路径选择。具体可参考下图：
三、社会资本的参与依旧是支撑城市更新市场的关键所在
我们先前一直都有提到，房地产（含城市更新）项目的巨大市场体量单纯靠国央企是无法支撑起来的，因此民营企业和社会资本的参与不可或缺。对于城市更新项目如何引入资金或城市更新基金如何引入投资人这一问题，客观地说，首先城市更新项目融资是项有挑战的技术活，各地的城市更新有自身的特点和要求，如果要让社会资本参与，那么社会资本肯定要了解清楚当地城市更新的特点、流程等等，另外社会资本不可能做公益，因此对于社会资本参与当地的城市更新项目投资首先要解决收益来源及回报率的问题。
举例来说，对于不增加建筑面积、利润微薄的微改造项目（如综合整治类项目），社会资本参与的意愿一般都非常低，对于这类项目则主要由财政资金解决改造资金的来源，包括专项债、政策性金融机构或商业银行的贷款等等。而拆除重建的全面改造类项目如果是一二级联动的，在能受到经济效益刺激的情况下，则在调动社会资本的参与意愿方面有一定助益。
1.信托等金融机构虽然与城投平台合作相对密切，但是，受房地产市场行情的影响，大部分信托机构忙于风险项目处置，对开展新的业务“心有余而力不足”。此外，按照信托的投资监管要求，一般都不得投资涉房类（目前也有部分信托机构不再将安置房、销售型的保障性住房、定销房看做单纯的涉房项目）、不得投资纯公益性项目（如公立医院、学校等）、不得投资于财政资金为主要还款来源的项目（即需要以项目自身的现金流作为还款来源，土地出让金等作为还款来源的则存在增加**隐性债务等问题）等等。按照金融机构的投资标准筛选下来后，城投平台有资金需求的项目几乎都不在可投资的范围内，而有现金流的基础设施类项目又是各家金融机构争抢的“香饽饽”，另外信托这些依靠募集资金做投放的机构，如果项目投资期需要超过2年或3年，这种项目也不是优选的投资项目（主要因为投资人对长周期的项目接受度不高，产品比较难募集、销售）。当然，也有少数的信托机构可以参与城市更新基金份额的认购，但是，对于融资方城投平台的主体评级一般要求在AA+以上，融资期限一般不超过2年，并且倾向于是长三角或大湾区核心城市、福建区域的城投平台。
2.对于长周期的投资项目，有人说保险资金是一个很好的合作对象，成本低、资金量大、可投资期限还长。事实上，这些看起来很美好的条件，险资在实际上却得考虑投资风险问题，尤其是保险资金的投资合作要求更加苛刻，比如住宅开发类项目不能介入，另外对交易对手的选择仅满足外部评级3A的要求还不够，还必须满足保险机构内部评级达到投资级的要求。
3.施工企业虽然也是可以争取的投资对象（期望通过资金换取一定比例的工程施工），但是，受限于《中央企业基金业务管理暂行办法》等监管的要求，央企施工单位或材料供应商等央企直接参与基金份额的认购却受到较多的限制。因此，目前央企施工单位等更多倾向于协助引入资金后，对资金机构进行利润补贴或差额补足的操作。
4.当地的国企投资平台等，对于属地的项目倾向于提供支持，但是，对于弱区域或本身财政实力不强的区域国企投资平台而言，投资能力也受到限制。
当然，在项目后期，相对成熟阶段，**专项债、政策性银行贷款、商业银行贷款、财政扶持、资产证券化等也是城市更新项目的重要资金来源。
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西政地产金融研究会2023年交流会安排表
1. “城中村改造”能否拉动房地产
2.金融机构与施工单位如何参与城中村改造
3.城市更新项目是否会大规模地调整为城中村改造
4.城中村改造项目提速
5.爆雷房企的结*
6.存量资产盘活业务机会爆发
7.国央企全面接手城市更新
8. 城市更新项目前期服务商何去何从
9.税务执行口径调整：城市更新与土地整备利益统筹项目开发商支付拆迁安置补偿的财税处理
10.“工业上楼”及“工改工”项目的投资拓展、收益测算与招商运营实务
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