你仔细研究过指数的编制规则吗？ETF投资不可省略的功课 ETF全称交易所买卖基金，因其具有风险分散，交易成本低，交易方式简单等优势越来越受到投资者的追捧。自从1990年全球第一... - 雪球
ETF全称交易所买卖基金，因其具有风险分散，交易成本低，交易方式简单等优势越来越受到投资者的追捧。自从1990年全球第一支ETF在加拿大诞生以来，其规模从当初的8亿美元左右上升到目前的6万多亿美元。
除了开头说的这些优点以外，ETF被广泛接受的最根本原因还是基于诺贝尔奖获得者Fama提出的市场有效理论，长期来看，投资者很难战胜市场，获取超额收益。让我们再来上一张图。
在2018年，无法战胜基准的主动型公募基金比例达87%。武装到牙齿的专业机构如此，普通投资者就更不要说了。当然，市场上也一直存在非常优秀的主动型基金，但要找到一个好基金的难度不比选到好股票容易。既然吃力不讨好，倒不如选择适合自己风险偏好和投资目标的ETF来投资。
本文重点要探讨的不是该不该投资ETF，而是如果投资ETF要做哪些功课。大家已经知道ETF一般被动跟踪一个指数的表现，所以什么样的指数是最适合自己的就显得比较重要了。指数按照不同的方法可以分成很多不同的种类：
指数编制者在编制一个指数时通常会取一个最能代表指数特点的名称，让投资者能直观了解投资成分的基本特点。譬如中证红利指数的成分股应该是分红能力比较强的公司；恒生科技指数听起来主要是一些高成长的科技类的公司；标普高盛原油额外回报指数，稍微晦涩一点，但肯定是跟石油有关。
现在我们来做一个小小的调查，投资一个ETF前，仔细研究过该ETF所跟踪的指数的编制规则的读者请举一下手……没有一个举手的？哦，不好意思，忘了大家正在划屏，没办法举手。
有那么重要吗？看一下名字大概就知道是投什么的，同类型的ETF应该表现都差不多的吧，劳这个神干什么？还是先上图吧，我们先拿A股几个主流的分红型指数来举例：
没错，都是选取分红能力强的公司，差别在选股时的排名方法，中证红利和上证红利只看现金股息率，二表现明显更优的红利潜力则加入了每股收益、每股未分配利润和净资产收益率这三个指标，我们称之为质量因子。每股收益高，要求公司是有能力分红的，不是打肿脸充胖子穷大方；每股未分配利润高，表明公司不是赚了钱全分掉，要留足够的资本进行再投资，以不断扩大经营规模，通常说明是朝阳行业，未来还有想象空间，而很多成熟行业的成熟公司，你给他再多的资本，他也没地方去投资了，倒不如赚了钱一起分掉。净资产收益率高，要求公司不但慷慨，原意分红，还要需要赚钱能力强，这样未来才有持续分红的能力。
当然，也不是说红利潜力所有的方面都优于另外两个红利指数，从走势图也可以看出，红利潜力的波动率相对要高一些。如果是快退休的老人家，只想获取稳定的分红，不能承担太大的波动风险，中证红利和上证红利更适合。如果你还年富力壮，有很强的赚钱能力，也有更多的时间可以等待，那显然红利潜力更加适合你。
指数编制规则重不重要，不用再多说了吧。什么，一个例子还不不能说明问题？
好吧，再来。这次选商品类的指数吧，还是先上业绩表现图
What？铁矿石指数七年涨了194%？铁矿石价格有涨那么多吗？这个品种不太熟悉，不敢妄下结论，先表示怀疑吧？
你逗我吗？石油是听说今年四月份有一次负油价，但不是很快回上来了吗？就算从油价最高点算到现在，也不可能跌88%啊？
商品作为一个很重要的投资类别，具有其独特性。除了有抗通胀的疗效外，因其与股票、债券等大类资产的相关性，如果在资产组合里面加入一点来调味，能够大大增强组合的风险收益比，俗称的不要把鸡蛋放在同一个篮子里（这个有打算专门写一篇文章，做一个定量的分析）。但和股票债券稍有不同，不太可能直接投资现货，可以用期货来代替，但投资期货太复杂，所以很多基金管理人就推出了跟踪某一个权威的商品指数的ETF来方便大家投资。但是，但是，但是，重要的事情说三遍，如果拿现货商品的价格波动来想象商品指数的表现，短期来看问题不大，长期来看很有可能要毁三观。
解*在哪里？还是隐藏在指数的编制规则里：
编制规则里信息量很丰富：
指数追踪的是哪个期货市场的哪种合约可以据此查询该种合约的进一步信息，大概了解该品种的价格走势，波动性，流动性等。
转仓的频率最好不要太高（交易成本高）也不要太低（反应商品价格走势的敏感性低）。
转仓的时间很重要，离到期日不能太近，通常接近到期日的价格波动会比较剧烈，容易出现极端情况（譬如负油价事件）。
合约的期限结构升水和贴水的状况和幅度，对短期交易的影响不大，但对长期持有的业绩表现至关重要。贴水提供正向展期收益，升水贡献负的展期收益。铁矿石期货长期贴水，原油期货通常升水。这也是上面那张图里不同品种的长期表现跟我们的直观感受有如此巨大差异的主要原因。具体就不在详细展开了，有兴趣的朋友可以参考我们之前专门分析的文章。
通过仔细研究，我们发现大商所铁矿石期货价格指数的编制非常科学，它能避免价格的剧烈波动（合约到期前一个多月就转仓），成本较低（一年转仓三次，避免频繁转仓的交易成本和冲击成本），流动性强（转仓只在主力合约间切换）。
指数和跟踪指数的ETF种类繁多，仅举两个典型的例子来说明指数编制规则的重要性。总之，指数的编制规则就是一个指数的基因，决定了一个指数的内涵、外貌和身材。选ETF就像选伴侣，在使用ETF这个好工具进行投资前，一定要做好做足功课。做到知己知彼，找到适合自己风险偏好和投资目标的投资标的是成功的第一步。
最后，又到广告时间了。山西证券和其全资子公司山证国际有两款ETF是我们经过仔细挑选和认真研究的产品，短期和长期表现都是相当不错的。如果你觉得我们的文章对你有所启发的话，就把这两个ETF加入你的自选股列表呗。
国庆节后A股市场表现强强劲铁矿石期货贴水幅度达20%，到底这个情况会持续还是收敛让投资者赚取滚动收益？欢迎大家在讨论区畅所欲言，发表你的高见！3047铁矿石将会从回帖中挑选优质评论发放悬赏，共同瓜分888元悬赏金！【活动时间】10月12日——10月16日【活动规则】1.关注@3047铁矿石，转发本贴至首页。2.在评论区带$F山证铁矿石(03047)$。3.评论中分享任何你对这个品种的看法？4.留言内容是有价值能够引起网友共鸣的优质留言内容，同时留言内容所获得的“转发、评论、赞”数量较多的用户获得红包打赏！备注：活动时间截止2020年10月16日，每人限参与一次，内容必需为原创【注意事项】发帖请注意遵守《雪球社区守则》，且必须为原创作品，严禁抄袭、剽窃，一旦发现将取消悬赏资格。活动解释权归山证资管03047铁矿石所有
每月分红基金有哪些谁能介绍下
没有每月都分的基金，有每季度分红的债券基金
中证红利指数与中证500指数哪个增强型基金长期发展会更好一些？
建信中证500是一只中证500的增强型基金,对超额收益要求更高，因为它收费更贵！
哪个分级债基是定期分红的？
分级债基没有任何一只产品是定期分红的。因为收益波动，不可能持续盈利，这就说明它难以定期到点分红。
指数基金分红吗
指数基金也会分红的，但是并不是所有的指数基金都分红，这个要根据基金公司来，不同的基金公司有不同的规则。基金公告会有明确的规定。
港股etf指数基金有哪些
港股指数基金有投资恒生中国企业指数、恒生指数、恒生中国25指数、中信标普小盘指数、恒生综合小型股指数、恒生综合中型股指数、恒生综合大型股指数、恒生国企指数等基金。投资者可以观察不同的指数走势进行参考选择投资哪一类港股指数基金。例如广发港股通恒生A指数型基金是跟踪恒生综合中型股指数，主要投资与香港中盘成行卜长股。如果恒生综合中型股指数档老穗走势与广发港股通恒生A指数基金投资同方向，那么广发港股通恒生A基金就会因为投资的成功，所获得收益。港股指数基金也是和指数基金有一样的特性，港股指数基金是以香港指数为投资交易标的指数，并以指数成份股为投资对象。通过购买指数的全部或部分成份股构建投资组合，以追踪标的指数表现的基金产品。扩展资料：注意事项：1、基金净值波动风险。由于港股ETF以复制标的指数为目标，当标的指数受各种因素影响发生波动时，港股ETF净值也将随之波动。这是投资港股ETF时面临的最大风险。2、基金净值与标的指数的跟踪误差风险。由于管理费用、成份股分红等因素的影响，ETF管理人难以完全复制指数表现，从而产生跟踪误差。3、交易折溢价风险。由于港股ETF存在折溢价套利机制，通常情况下交易价格与净值趋于一致，但受市场供求的影响，其折溢价在短期内也可能出现较大波动。参考资料来源：百度百科-港股ETF参考资料来源：百度百科-指数型基含冲金
高股息股票组合VS分红型指数基金，哪一个更合适你？
3678字|建议阅读时间5分钟
分红型指数基金，越来越受到投资者的青睐。
这种基金聚焦在现金股息率高、分红稳定、具有一定规模及流动性的股票，这些上市公司所处行业成熟、自身业务发展稳健和市场竞争力强，无论在经济上行、还是在下行阶段，都会有不错的收益。
除此之外，指数基金的“被动式”投资方式、低廉的费率、可预期的表现等特点，也是让很多投资者推崇的原因。
但是，即使是指数基金，从实际的运营报告里，也能看到理想与现实的差异，这种基金并非完美，而且还可能颠覆你的认知。
从分红型指数基金，看的清清楚楚，买的明明白白可以看到，对于分红型指数基金来说，股利收益远小于股票投资收益。
指数型基金是完全“被动式”的调仓，既然强制的买入和卖出成份股，都可以产生不错的投资收益，这对于我们有什么启示呢？
指数本身是公开的，如果自己创建一个高股息的股票组合，也来跟踪下红利指数，会不会比投资分红型指数基金更合适呢？
01股票投资收益的来源
基金的收益，以及基金的分红，主要来自于基金运营的“未分配利润”，这个可以在基金报告中的“资产负债表”中看到。
当期的未分配利润，主要来自于三个方面：1）上期末的未分配利润2）申购赎回的份额变动数3）本期产生的利润。
其中，本期产生的利润，又主要来自三方面：
1）股票投资收益，也就是股票买卖的利得。
2）股利收益，被动的现金股息。
3）公允价值变动收益，也就是股票持仓的市值变化。
对于分红型指数基金来说，目的是跟踪红利指数，基本接近满仓，股利收益就是坐收股息，都属于相对固定的模式。
回归本源，主要分析下这种基金的股票投资收益，既然占比高，还是所谓的被动式买卖，那么收益是从何而来的呢？
指数基金的股票交易，可以分为三种情况：
1）跟踪指数调仓的买卖
每隔一段时间，指数会自动的调仓。拿上证红利和中证红利指数来说，每年12月中旬会进行调仓，“调出”股息率低不合格的股票，“调入”股息率高等新的股票。
对于指数基金来说，每当指数宣布调仓后，基金会在短期内卖出“调出”股，买入“调入”股，以更好的跟踪指数的走势。
这种股票买卖，是完全“被动式”、短期内、集中完成的。
2）应对基金申购和赎回的买卖
指数是理论上的，指数基金却是现实上的运营，基民们的申购和赎回就是必须要应对的。
新的份额申购，意味着要按成份股比例进行买入，以更好的跟踪指数的走势；
新的份额赎回，基金一般会有小比例的现金储备，以减少股票卖出的压力，但是如果赎回量大的话，也需要按成份股比例进行卖出。
新的申购和赎回，是很难准确预测的，无论是发生的时间、体量、申赎的比例等等，这些都会影响基金运营的表现。
3）主动的买卖
对于“纯粹”的指数型基金，不允许有主动的股票交易，如上证红利指数ETF基金（510880）；
对于“增强”的指数型基金，是可以有一小部分主动股票投资的，例如中证红利指数基金（100032）等，但这种主动投资的占比较小。
02股票投资收益率及持有时间
理论归理论，看看上证红利和中证红利指数基金的数据，股票投资收益主要来自于持有股票的卖出。
对于上证红利基金来说，在过去的5年中，除了第一年出现负收益外，其余都出现了正收益，按照“卖出股票总额/卖出股票成本-1”来计算，5年期间的平均年收益率为9.89%；
对于中证红利基金来说，过去的5年，股票投资都是正收益，5年的平均年收益率为11.71%。
当然了，这个是不包括股利收益的，如果再加上3-4%的股息收益率的话，还是不错的结果。
那么，对于这些卖出的股票，基金一般都持有了多久才卖出呢？
以上证红利指数为例，其在2018年12月17日进行了调仓，调出了10只股票，同时调入了10只股票。根据这10只调出的股票，以及之前的报告，可以推测出每只股票的持有时间。
可以看到，这10只调出股票，有5只是持有2年的，有2只是持有3年的，还有3只是持有5年及以上的，平均持有时间超过了3年。
对于指数基金来说，也意味着是买入了3年以上，期间坐收股利，之后再卖出，这算是非常典型的长期、价值投资了。
03指数的调仓与基金的调整
股票指数，每隔半年或一年，就要进行样本的调整，这个可以从指数公司来查询，例如中证指数有限公司。
对于红利指数来说，指数样本和权重的调整，与股息率、市场和成交额都有关，股息率是最重要的指标。
“股息率=现金分红/股价”，股息率下降会被“调出”，这可能是因为分红的降低，或者股价的升高；股息率上升会被“调入”，这可能是因为分红的提高，或者股价的降低。
分红的变化，一般是长期、持续的，而股价的变化，则可能是短期、突发的，所以这种“调出”和“调入”，也就是卖出高估值股票、买入高估值股票，这也正是分红指数基金即使“被动的”卖出股票，都可以实现投资收益的原因。
对于上证红利和中证红利指数来说，都是在每年的12月中旬做调整，而相应的指数基金，也会在12月底之前完成调仓。这样，关于调仓的变化，只会体现在基金的年度报告中。
基金的半年报和年报都有较为详细的信息披露，包括财务报表、完整的持仓列表、Top20买入卖出额排行、份额变化等。还是以上证红利指数基金510880为例，看看2017年底指数的调仓，是否在指数基金2017年报中能够完全的体现出来。
在2017年12月，调出和调入的各10只股票见上图，再对应下2017年报中Top20的买入卖出额排行。
可以看到，对于指数样本调入来说，10只调入股票，基本上占了基金买入额的Top10；对于指数样本调出来说，10只调出股票，也都显示在了基金卖出额的Top20中，而且权重高的排名也比较靠前。
当然了，这种比较明确的匹配，也是因为期间的申购和赎回相对平衡。上证红利510880在2017年，申购份额是4.2亿份，赎回份额是2.8亿份。
04高股息股票组合VS分红指数基金
对于分红指数基金看的越清楚，就越会想：这种被动式调仓、傻傻的持有，都能有不错的收益，自己构建一个高股息股票组合，会不会获得更高的收益率呢？
分红指数基金的历史收益都不错，但有些*限性也让人耿耿于怀：
1）运营的成本
以中证红利基金100032为例，1.2%的基金管理费、0.2%的基金托管费、基金申购赎回费用等，里外里快2%的成本了。
2）交易的额外成本
短期、集中、强制性的跟踪指数的调仓，势必会对股价产生影响，产生额外的“溢价”或“折价”，导致额外的交易成本。
3）申购赎回应对
为了应对赎回，基金总需要配置一些现金储备，如果有突发大量的赎回，也必须被动的卖出，影响基金的收益。
4）打新股
以上证红利基金510880为例，属于场内的ETF，但不算打新股的资格，也算是一种损失。
如果自己创建高股息股票组合，长期持有、总体成本低、无申购和赎回压力、买入和卖出有更宽松的时间选择，还可以打新股，理论上会有更好的收益。
当然了，创建一个合适的高股息组合并非易事，需要有一定的分散性和科学的权重分布，在资金量、时间精力和专业度有限的情况下，很难做到及时的跟踪指数。
05高股息股票组合的思路
既然对分红基金越来越了解，也对高股息股票组合想入非非，那么基于红利指数和分红型基金，有什么好的思路来创建这种高股息股票组合呢？
股海无涯，多投入时间精力，绝不意味着更高的收益，纯属探讨吧。
1）“全指数”跟踪组合
红利指数的规则、信息是公开的，分红型基金的持仓、Top20交易额排名、份额变化等信息也都在基金报告里，根据这些信息，按道理可以创建相应的投资组合，来跟踪指数。
当然了，以红利指数为锚并非易事，这是高手所为，不仅需要较大的资金量，而且仓位权重等很难及时更新，另外还需要比较多的时间精力投入。
2）指数重点持仓跟踪组合
既然指数成份股太多太复杂，跟踪指数的重点持仓，比如Top10就会相对容易些。不过，这些成份股占比有限，而且也可能不停变化，最关键的是无法跟上指数调仓的变化。
以上证红利基金（510880）为例，2018年Q4的Top10持仓，公允价值占资产净值约30%；
以中证红利基金（100032）为例，2018年Q4的Top10持仓，公允价值占资产净值约20%；
3）“调入股”跟踪组合
上证和中证红利指数，在每年12月都会有调仓，根据这个“调入股”来逐步创建股票组合，也是一个思路。
例如，上证红利指数，2018年底有10只新“调入股”，根据这个名单，自己在差不多合适的时段买入，之后一直持有，同样的，对于2019年底的新“调入股”，也买入一直持有，坐收股利。
直到持有的股票，出现在了将来的指数“调出股”中，就可以选择在合适的时段卖出，获得价差收益。
4）灵活的DIY高股息组合
随着对分红指数基金的了解，也揭开了这种基金的神秘面纱，基金的收益不外乎来自于股利、股票投资（被动的调仓买卖）、公允价值变动收益。
由于近乎是100%仓位和长期持有，股利和公允价值变动收益，都是基金经理不可控的，被动的调仓也是强制的。之所以这种基金有不错的收益，主要原因不外乎：高股息股票（优质公司）、长期持有（股价上涨，股利收益）、相对模糊的估值判断（高股息买入，低股息卖出）。
所以，其实不用严格跟随红利指数，只需要创建个相对分散、高股息股票组合，在股息率相对高的时候买入，长期持有，再在股息率相对低的时候卖出，就能获得不错的“股利+价差”收益。
值得注意的是，跟PE(TTM)和PB指标不同，需要注意股息率的滞后性。股息率，是基于上市公司去年上半年的现金分红，这个分红，则是基于公司前年的经营业绩表现，这里有较长时间的滞后。
综合参考多种指标，再看股息率，就可以尽量避免高股息公司“价值毁灭”的陷阱。
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什么是红利etf基金？
红利etf是一种特殊的指数基金，它紧密跟踪标的指数表现，追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化，存在高分红，甚至出现折价的情况，其中红利etf因交易场所不同，可以分为场内基金和场外基金。
比如，场内红利etf基金有：华泰柏瑞上证红利ETF基金（510880）、工银深证红利ETF（159905）、景顺长城红利低波动100ETF（515100）等；场外红利etf基金有：工银深圳红利ETF联接（481012）、富国中证红利指数增强（100032）等。
其中场内etf基金交易与投资者平时交易股票差不多，只要投资者有一个股票账户，基本上能购买，在交易是按照成交额收取一定的佣金费用，而场外红利etf基金需要投资者去相关平台开通基金账户，再进行买卖活动。
Reits，投资房地产的便宜工具 Reits,作为投资 房地产 或者大型基础实施的替代工具，逐渐被市场关注。其高分红、抗通胀的有点，成为熊市的优质投资产品... - 雪球
Reits,作为投资房地产或者大型基础实施的替代工具，逐渐被市场关注。其高分红、抗通胀的有点，成为熊市的优质投资产品。接下来我们就详细了解一下Reits及其投资策略。文章结果如下图：
目前中国房地产价格已经严重高估，再涨不大合适，但是地方**还要再投资，所以需要找一个更好的方法来募集资金，这就是Reits。
一名普通投资者看好了一个不动产，但是价格太高，少则几亿，多则几十亿，自己买不起，怎么办？
这个时候就有一家投资机构，花了三亿元买下了这份不动产，然后将这个三亿元的不动产分成了三亿份。每份一元钱，这样普通投资者就可以购买这个不动产了。
Reits与指数基金是一个道理，先由投资机构买下整个资产，然后让其拆分成多份，这样普通人也可以参与投资。
不动产获得租金收益后，由投资机构将部分收益作为现金分红返回给持有者，这样普通投资者可以通过投资Reits，间接成为某项不动产的“包租公/婆”，定期获得租金收入。
投资人将不动产买下后，自己进行专业化运营，这样不动产每年会有稳定的收益，投资机构会根据投资人购买的比例来分配他的分红，这就是所谓的权益型Reits。
投资机构把不动产买下后，把不动产抵押出去，拿到抵押款后再投资其他项目，获得另外收益。
REITs的实践最早始于1960年代的美国，目前全球REITs市场中前五大市场为美国、日本、澳大利亚、英国、新加坡。
所以国内投资者可通过投资美国Reits、香港Reits等，等同于投资国外的优质房地产。
（1）美国REITs指数近10年总回报为8.45倍左右，年化收益率约为11.26%。近20年，美股REITs的股息率平均值为5.12%，而同期美国CPI平均值为2.12%，
（2）新加坡REITs指数2011-2019年总回报为1.43倍，对应年化收益率在4.07%左右。
香港的REITs分红合理区间总体大概为5-10%，在某些行情好的年份可以达到每年10%的分红。自2012年起，香港的REITs指数累计投资回报率小幅高于恒生指数。
Reits股价走势与股票不完全相同，下图显示当深证成指上涨时，Reits股价是下跌的。当深证成指下跌时，Reits涨势相当好。
所以可以将股票和Reits进行错时投资，Reits涨的时候投reits，股票涨的时候投股票，构建多种投资策略，可以很好的提高资金利用率。
可以把投资资金当做水，股票和Reits当做两个水杯，同装这块水。当水往Reits水杯里流时，股票水杯里的水就会减少，则意味着股票的价格下跌的，反之亦然。
可以将股票和Reits简单看做供需关系，股票需求多了，Reits的需求就会减少；当Reits的需求增加，股票的需求也会相应减少。
投资Reits实际投资的是其背后的不动产，所以不动产要好，可以从市值、分红、资产负债率三个因素去选优。
一般情况下不动产都是大额资产，所以高市值就是优秀，因为市值越高，稳定性越高。
不动产都是大额投资，负债越高，偿债风险越大，项目停止可能性越大，所以资产负债率越低，Reit越安全。
参考好公司好股票的筛选条件，好Reits的资产负债率小于40%。
投资Reits看中的是它的稳定分红，所以高股息率就是好价格。
比如有不动产A或B，都需要投资10亿元，A每年可以带来1亿元的资金收入(出租房屋，获得租金收入)，B每年可以带来2亿元的资金收入，那你选择投资哪个?
明白了这个道理，我们就可以很清楚的判断Reits买入卖出时机。
当它分红高的时候，比如一年分红2亿元，就可以买入。当它一年分红只有5000万元时，就可以把它卖掉。
也就是说，当其股息率高时买入，当其股息率低时卖出。
其实很多分红型的金融资产，都可以采用这种投资策略，比如红利基金，每年都有分红，只是分红有高有低。我们就可以在分红高的时候买进去。分红低的时候卖出。
投资红利基金，除了享受股价增长收益外，还能享受定期稳定分红收益，所以红利ETF的投资策略既要考虑股价因素，还要考虑股息率。
比如投资上证红利ETF(510880)，可以先设置一个预期股息率收益，比如5%，每年获得5%的股价分红收益。
股息率计算公式为股息率=每股姑息/股价，可以得出股价=每股股息/股息率。
2020年上证红利ETF(510880)每股股息0.141元，股息率为5%，则股价为2.82元。即买入价格小于2.82元时，到年底获得的现金分红将大于0.141元/股。
以2.82元/股为基准价，若想获得10%的价差收益，股价下跌10%，小于2.54元买入，股价上涨10%，大于3.1元卖出。
总结一下，以2.54元买入，以3.1元卖出，即可获得20%的价差收益，又可获得5%的股价分红收益。
首先按照高市值、长期稳定分红、低资产负债率三个条件海选出优质Reits。
然后根据股息率制定出买入卖出规则。香港Reits的股息率范围是5%-10%，就是股息率大于10%时买入，小于5%时卖出。美国Reits的股息率范围是4%-8%，当股息率大于8%时买入，小于4%时卖出。
另外当它们的核心物业质量变差的时候，也是卖出的条件。
2021年5月31日中国首发九只Reits，全部属于新基建项目，包括交通、能源、仓储、物流、环保、信息网络、产业园区。
根据项目类型不同，这九只Reits可分为产权类Reits和特许经营类Reits两种。
产权类reits是以租金（或运营外包服务）为主要收入来源，如仓储物流、产业园区、数据中心等。不动产是发行方自己的，发行的Retis期限是20年，那么20年后Reits就不存在了，但是不动产还在，价值不会归零。
特许经营权类reits是依据与**签署的特殊经营协议进行收费，如市政工程、高速公路、轨道交通等。特许经营权是一种权利，有有效期一说，到期后权利直接归零。比如老干部退休，退休前权利一直在，退休后权利就被收回了。
所以说当特许经营类Reits到期后，其价值会归零，比如沪杭甬高速REIT，发行方浙商证券，封闭期20年，高速公路肯定不属于浙商证券，浙商证券只有一个收费权，收费权限20年，20年后将被收回，也就意味着二十年后Reits价值会归零。
参考《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》，国产Reits分红主要有两个特点：
Reits和股票的最大区别，Reits是不动产，股票是股权。其次是强制分红，法律规定“Reits应将年度90%以上可供分配金额以现金形式分配给投资者”，比如高速公路Reits，一年高速收费10亿元，那就必须拿出至少9亿元分给各位股东，这是强制性要求。
法律规定“Reits收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次”，说明持有Reits每年都会有稳定的现金收入，它是一个很好的生钱资产。
因为国产Reits刚发行一年，很多财务数据和分红数据不多，所以就讲一个比较简单的国产Reits投资方法：选出好Reits、等待好价格买入、长期持有、分红低时卖出。
首先查询现有国产Reits发行的公告，可通过上交所官网或深交所官网查询，包括财报、分红报告、募集说明书等。
（数据来源：上交所网页链接）
(数据来源：深交所网页链接)
其次查看Reits的募集说明书，里面包含了不动产的基本概况和运营收益情况。
以蛇口产业园为举例。打开深交所网站，打开Reits项目动态详情页，在“信息披露”版块下找到基金招募说明书，点击右侧【申报期】超链接，打开招募说明书页面，在目录页中找到“第六部分基础设施项目基本情况”，可看到不动产概况及运营数据、所属行业市场概况及相关风险。
在“运营模式与运营数据”章节中，可以看到蛇口产业园的商业模式、收入来源、运营收据等。
蛇口产业园内有不动产万海大厦和万融大厦，为企业提供优质的产业办公环境和空间，收取租赁费。
万融大厦和万海大厦2018-2020年营业收入合计分别为1.33亿元、1.31亿元、1.34亿元，并预测2021年营业收入1.42亿元，2020年营业收入1.45亿元，说明收入持续稳定。
万融大厦2018-2020年平均出租率83.21%，万海大厦2018-2020年平均出租率为86.90%。两者2020年平均出租率89.21%，略小于90%，说明出租率还是蛮高的。
综上所述蛇口产业园是优质资产，博时蛇口产业园Reits是好Reits。
好价格与股息率有关。国产Reits的股息率范围3%-6%。股息率高于6%表示Reits被低估，可以买入。股息率低于3%表示Reits被高估，可以卖出。
股息率计算公式为：股息率=可分配收益/总市值，总市值=股价*股数，由此可以得出股价的计算公式：股价=（可分配收益/股息率）/股数。
还以蛇口产业园为例。发行份额9亿，也就是说股数为9亿。2021年可供分配金额0.91亿元，其中90%用于分红，则可分配收益=0.91亿元*90%=0.82亿元。
股息率按3%-6%计算得出股价为1.51-3.04元。
2022年3月4日博时蛇口产业园Reits单位净值3.27元，不是好价格。
至于股息率选择3%-6%是一个经验值，对标美国Reits股息率4%-8%和香港reits股息率5%-10%少了很多，主要是为了降级投资风险：
一是因为国产Reits是新发Reits，还没有经过市场的验证，极其不稳定；
二是因为中国人口比较多，对于新兴的金融资产，往往会呈现这种价格刚开始走的非常高的情况，即市场火热，被严重高估。
Reits的核心是分红稳定，而不是股价飞涨。股价大涨意味着里面有很多泡沫。
Reits和股票不一样，Reits每年的盈利是稳定的，股票还能跟随好公司逐年增长。
比如产业园区出租的房屋个数基本是固定的，高速公路收费路口是固定的，污水处理厂每年能够处理污水的吨数是固定。
等到遇到好价格后，就可以买进Reits。比如博时蛇口产业园Reits(180101)，当单位净值小于1.51元时可以买进。
可以通过券商app购买国产Reits，需要开通权限。以涨乐财付通app为例：
开通权限后，就可在交易页面中输入Reits代码，输入买入份数，点击【买入】即可。
买入Reits后，可作为生钱资产长期持有，每年享受稳定的现金分红收益。
当股息率小于3%或者不动产质量变差时，可卖出止损。
如博时蛇口产业园Reits，当单位净值高于3.04元时，意味着股息率小于3%，就可卖出。
或者平均出租率小于85%时，表示不动产质量变差，可考虑卖出。
除了单独投资某一只Reits外，也可投资多个Reits组合的基金，这就是Reits指数。
目前国内可投资Reits指数的基金筛选后比较优秀的有四只：
（数据截止2022年3月5日，数据来源：天天基金网）
REITsIndex，由富时指数有限公司（FTSE）与欧洲公共不动产协会（EPRA）、全美不动产协（NAREIT）合作编制。
以下是【富时发达市场REITs指数】的基本信息：
(资料来源：富时罗素指数公司官网，smartadvisor)
该指数挑选的是全球发达市场的REITs。其七成资产投向美国，其他发达国家/地区也占有一定比例：
(资料来源：Ederick)
REITS房地产信托也有细分行业，比如富时地产指数就有十个细分类别：健康护理、自存仓、工业、办公室、住宅、零售、住宿／度假胜地、专门、多元化和工业／办公室混合。
此外，根据租金收入占企业总收入的比例，分为租金和非租金指数。
富时地产指数将投资物业的租金收入超过总收入的70%的成分股列入租金指数。低于70%的则纳入非租金指数。根据彭博统计的富时发达市场REITs总回报指数、标普500总回报指数、沪深300总回报指数的历史表现：（总回报指数即考虑了“分红再投资”），近十年(2009-2019)富时发达市场REITs总回报指数跑赢沪深300总回报指数，并且收益持续稳定上涨。
资料来源：Bloomberg，smartadvisor
富时发达市场REITs总回报指数的月度表现：
资料来源：Bloomberg，smartadvisor
MSCI美国REIT指数，英文全称MSCIUSREITsIndex，是实时交易指数，由摩根士丹利集团计算，美国证券交易所发布。
该指数投资于美国房地产信托（REITs）市场，对美国上市REITs的市值覆盖率约99%，是投资美国REITs最全面的代表性指数。指数以1994年12月30日为基日，200为基点。截至2021年11月22日，MSCIUSREITs共包含139只成份REITs，总市值1.23万亿美元，平均个股市值88亿美元，下表展示了指数目前的前10大成份股，合计权重37.30%。
(数据来源：天天基金网)
它选择计算指数的样本企业时主要考虑最小股价、发行量、市值、最小交易额和过去6个月的交易情况等因素，只包括在主要交易所挂牌时间超过6个月的REITs，但不包括医疗类REITs或抵押型REITs。该指数每季度调整一次样本选择。
道琼斯美国精选REIT指数，投向美国REITs市场，当前投资结构为：
（数据来源：Ederick）
指数型基金，跟踪富时发达市场REITs指数，基本信息如下：
数据来源：天天基金网
该基金成立至今将近4年时间，总收益27.45%，年化收益20%以上(除了2020年疫情导致年收益-20%)。
并且2021年A股大盘持续低迷，该基金获得31.18%的收益，可作为良好的投资工具组合。
数据来源：天天基金网
2021年基金资产规模从3亿上升到近5亿，说明市场看好。且持有人多是散户，占比达到90%以上。
2021年第4季度前十大重仓股占比合计44.49%，近3年基金换手率保持在40%-60%，说明负责该基金的基金经理投资风格趋于稳健、不择时。如果全球经济发展稳定，没有大的灾害发生，该基金收益将会持续稳定。
数据来源：天天基金网
该基金追踪全球发达市场REITs，投资分散，很好的降低风险，稳定性好。投资一年以上，费率1.4%，略高于主动基金。基金资产规模大于2亿元，无清盘风险。
该基金可与沪深300指数ETF作为一个组合，做二八轮动组合投资。
指数型基金，跟踪道琼斯美国精选REIT指数，基金基本信息如下：
（数据来源：天天基金网）
该基金成立至今将近4年多时间，总收益23.78%，2019年和2021年年收益分别是20.94%和37.44%。2020年受疫情影响收益为-17.41%，2018年中国股灾很多优秀基金收益率为-20%以下，而该基金2018年收益为-1.51%，说明受中国股市影响较小，是一个较好的投资工具组合。
（数据来源：天天基金网）
近一年该基金资产规模从0.5亿上升到近1亿，说明市场看好。且持有人多是散户，占比达到90%以上。
2021年第4季度前十大重仓股占比合计37.84%，近2年基金换手率保持在35%-60%，说明负责该基金的基金经理投资风格趋于保守、不择时。如果全球经济发展稳定，没有大的灾害发生，该基金收益将会持续稳定。
（数据来源：天天基金网）
该基金是目前唯一A/C类齐全的海外REITs基金，A类运作费率最低，C类持有30天无赎回费。劣势是基金规模小于1亿元，有清盘退市风险，并且分红少没有规律性，综合评估投资性不高。
指数型基金，跟踪MSCI美国REIT指数，基本信息如下：
(数据来源：天天基金网)
该基金成立至今8年多，总收益84.96%，年化收益7.9%，2019年、2021年年收益20%以上。并且2021年A股大盘持续低迷，该基金获得35.38%的收益，可作为良好的投资工具组合。
(数据来源：天天基金网)
近一年该基金资产规模从1亿上升到2.6亿，说明市场看好。且持有人多是散户，占比达到95%以上。
2021年第4季度前十大重仓股占比合计37.3%，近3年基金换手率保持在40%-60%，说明负责该基金的基金经理投资风格趋于稳健、不择时。如果全球经济发展稳定，没有大的灾害发生，该基金收益将会持续稳定。
（数据来源：天天基金网）
（数据来源：天天基金网）
该基金投资美国REITs，优点是高分红、抗通胀，与其他股票型资产相关性较低，是一只重要的生钱资产。
股票型基金，主要投资于全球房地产证券（(主要包括出租型公寓、办公楼、工业地产、养老地产、酒店等盈利性房地产)），基本信息如下：
(数据来源：天天基金网)
该基金成立至今9年多，总收益66.97%，年化收益5.86%，2019年、2021年年收益25%以上。并且2021年A股大盘持续低迷，该基金获得29.92%的收益，可作为良好的投资工具组合。
(数据来源：天天基金网)
近一年该基金资产规模从0.54亿上升到0.6亿，增长幅度不大。且持有人多是散户，占比达到95%以上。
2021年第4季度前十大重仓股占比合计37.3%，近3年基金换手率保持在40%-60%，说明负责该基金的基金经理投资风格趋于稳健、不择时。如果全球经济发展稳定，没有大的灾害发生，该基金收益将会持续稳定。
（数据来源：天天基金网）
（数据来源：天天基金网）
作为一只股票型基金，没有跑赢业绩比较标准，说明基金经理经验较差，风险较高。基金规模小，有清盘退市风险。运作费率最高，持有1-2年费率为2.5%-2.7%。唯一的优点是分红比较频繁。
本文所提到的观点仅代表个人的意见，所涉及标的不作推荐，据此买卖，风险自负。
指数型基金有哪些
根据指数基金本身的投资风格，总的来说可以把指数基金分为被动型指数基金和增强型指数基金两类。说的通俗一点，就是设定一个参考标准，比如沪深300，就是按一定原则选取了所有两千多只股票里面的300只作为成分股，然后这个基金的资金就投到这300只股票里面去，当然每年成分股有变动，他也跟着变，是被动跟踪。被动型指数基金是完全意义上的指数基金，如目前市场上的国泰沪深300、易方达深证100ETF等等，就是以这样的复制方式投资的。比如易方达上证50，就是易方达基金公司发行的以上证50指数为标的物，南方沪深300是南方基金公司发行的以沪深300指数为跟踪，南方500以中证500指数为跟踪等。目前我国的股市指数主要有：这辩氏些都可以被某明升一基金或基金公司拿来作为基金跟踪标的。(1)上证综合指数:简称上证综指,是反映上海证券交易所股票价格涨跌的综合指数。它以上交所的全部股票为计算范围，以其发行量为权数加权计算。平时在报纸和网上的评论所提到的指数都是指上证综合指数。(2)深圳成份指数：简称深圳成指，反映深圳券交易所的股票行情走势，是从深交所上市的股票中选择40家具有代表性的上市公司作为样本股，以其激灶老总股本作为权数计算所得的指数。(3)沪深300指数：由上海和深圳市场选取300只A股作为样本股，其中沪市208只，深市92只，均为规模大、流动性好，交易活跃的主流股票，覆盖了沪深市场六成左右的市值。上证综指和深圳成指只是分别反映了沪深市场各自的股票行情走势，不能反映沪深两个市场的整体走势，而沪深300指数则能综合反映沪深两市的整体走势。由于基金一般都持有沪深两个市场的股票,当上证综指与深圳成指的涨跌幅相差较大时,沪深300指数更能反映基金的涨跌幅度。(4)上证50指数：由上海市场规模最大、流动性好、具有代表性的50只股票作为样本股，综合反映了上海市场最有影响力的优质大盘股的整体状态。易方达公司旗下的“易基50”就是跟踪上证50指数。(5)上证180指数：由上海市场180只规模大、流动性好、具有代表性的股票作为样本股，流通市值占沪市流通总市值的50%，成交金额占比也接近50%。(6)深圳100指数：样本股包括了深圳市场A股流通市值最大、成交最活跃的100只股票，其中中小企业成分股不少于10只。代表了深圳市场的核心优质资产，具有极高的投资价值。目前跟踪沪深300指数的基金有：融通深圳100，易基深100ETF和易基深100ETF联接。(7)中证100指数：从沪深300指数样本股中挑选规模最大的100只股票组成样本股，以综合反映沪深证券市场中最具市场影响力的一批大市值公司的整体状况。中证指数覆盖了大部分行业的龙头股，投资者所熟悉的石化"双雄"、中、工、建等大银行都被囊括其中，业绩优秀可以说是其共同特征。样本股覆盖了市场中23个大行业分类中的18个行业，且都是大盘股，是整个市场走向的决定力量。由此可见，中证100指数与市场整体之间关系非常密切，代表性应极强。同时，中证100指数表现比较平稳，风险水平相对较低。我国第一只增强型中证100指数基金是“中银中证100指数基金”，至今共有10只中证100指数基金。(8)中证500指数：剔除沪深300指数样本股及最近一年日均总市值排名前300名的股票，将其余股票按日均总市值由高到低进行排名，选取前500名的股票作为样本股，综合反映了深圳市场小市值公司股票的整体行情走势。所以中证500指数又称中证中小盘500指数。从整体收益看，中证500指数较沪深300指数高，风险也较大。南方基金公司于年月城立了首只南方中证500指数基金，也是至今唯一的中证500指数基金，在2010年的表现相当出色。(9)中证红利指数:挑选在上海证券交易所和深圳证券交易所上市、现金股息率高、分红比较稳定、具有一定规模及流动性的100只股票作为样本，以反映A股市场高红利股票的整体状况和走势。对单个样本设置15%的权重上限。(10)上证超级大盘指数：上证超级大盘指数的样本空间为上证180指数样本股。选样方法：第一，计算样本空间内股票最近一年（新股为上市以来）的A股日均成交金额与日均总市值；第二，对样本空间内股票在最近一年的A股日均成交金额和日均总市值由高到低排名，然后将两指标的排名结果相加，所得和的排名作为股票的综合排名，原则上选取排名在前20名的股票作为指数样本；按照上证行业分类方法分类的单一一级行业股票在指数中的样本股数量不超过6只。(11)上证中盘指数：上证180指数的衍生指数，由上证180指数样本中非上证50的130家公司组成。样本空间选取上市时间超过一个季度，除非该股票上市以来日均A股总市值在全部沪深A股中排在前18位；非ST，*ST股票，非暂停上市股票；经营状况良好，最近一年无重大违法违规，财务报告无重大问题；股价无明显的异常波动或市场操纵；剔除其他经专家委员会认定的应该剔除的股票。(12)上证社会责任指数：为反映上证公司治理板块中在社会责任的履行方面表现良好公司股票的走势，同时为投资者提供新的投资标的，上海证券交易所与中证指数有限公司将于2009年8月5日正式发布上证社会责任指数，该指数从已披露社会责任报告的上证公司治理板块样本股中挑选100只每股社会贡献值最高的公司股票组成样本股。(13)上证民企50指数：挑选上海证券市场规模大、流动性好的最具代表性的50只股票组成样本股编制的指数。指数反映了沪市大型民营上市公司股票的整体表现，上证民营企业50指数的成份股覆盖新科技、低碳环保、内需消费、区域振兴等符合市场新兴热点的50家优质上市公司。金融创新部分别统计了上证民企50指数自发布以来(2009年8月25日至2010年6月4日)与中证民企、沪市A股的个股日均流通市值、总市值和成交金额。结果显示，上证民企50指数成分股的流动性明显优于中证民企和沪市A股，是很好的ETF标的指数。(14)中证中央企业100指数：在全部A股中选取实际控制人为***、财政部或者中央其他部委控制的上市公司，然后通过总市值与日均交易金额的相关条件，筛选出100只股票所编制而成的中央企业主题指数。央企是我国国民经济中占据重要地位的企业群体，资本规模大、实力雄厚，是国民经济中的一些大型企业，具有一定的资源垄断性，从长期看盈利能力较强，抵御经济周期波动风险的能力较强，国家政策长期支持。中证中央企业100指数选样方法：第一，计算样本空间内股票最近一年（新股为上市以来）的A股日均成交金额与日均总市值；第二，对样本空间内股票在最近一年的A股日均成交金额由高到低排名，剔除排名后20%的股票；第三，对剩余股票按照最近一年日均A股总市值由高到低进行排名，原则上选取排名在前100名的股票作为指数样本。(15)中信标普300指数：是中信证券股份有限公司和标准普尔共同开发的首批中国A股市场指数,用于描述中国A股市场的总体趋势。指数的样本包括中国A股市场中市值最大和最具流动性的股票,采用流通市值加权计算,实时向中国大陆及全球发布指数行情。(16)巨潮100指数：选取沪深两市最有影响力100只股票，用以表征中国证券市场的整体走势，进入交易所行情系统向全国证券市场发布，并通过卫星、专线介绍给全球投资者。(17)道琼斯中国88指数：道琼斯中国88指数是一个为金融产品提供基准的覆盖所有中国蓝筹股的指数。该指数由沪深股市市值最大且流动性最强的88只A股股票组成。样本空间包括道琼斯中国指数中的所有A股公司。道琼斯中国指数涵盖了沪深两市流通总市值的95%左右。(18)中证财富大盘指数：中证财富大盘指数是中证指数有限公司根据泰达荷银基金管理有限公司需求而开发的客户类定制指数。该指数按照上市公司创造财富能力的大小进行选样，挑选最具创造财富能力的300家A股上市公司作为样本；此外该指数在加权方式上亦有所创新，不同于一般的市值加权指数，个股的权重配置将与其创造财富能力的大小相适应，预防个股权重由于价格的非理性波动而大起大落，提高了个股权重配置的稳定性。(19)MSCI中国A股指数：2005年5月，摩根斯坦利资本国际公司（MSCI）宣布推出MSCI中国A股指数，该指数是MSCI为中国A股市场创建的第一个独立国家指数。以自由流通市值为权重的MSCI中国A股指数包括了在上海和深圳证券交易所上市的A股股票。指数的编制是基于自下而上的取样方法，把达到65%行业组代表性作为目标，目的在于体现商业活动的多样性，达到广泛而公正的市场代表性并具有反映A股市场变化的灵活性。(20)中证锐联基本面50指数：指数挑选以4个基本面指标（营业收入、现金流、净资产、分红）来衡量的经济规模最大的50家A股上市公司作为样本，每年定期调整样本一次，且在定期调整时，赋予样本个股与其经济规模相适应的权重，从而打破传统市值指数中样本股价与其权重之间的关联，在一定程度上避免了传统市值指数中过多配置高估股票的现象。样本空间需为1、非ST、＊ST股票，非暂停上市股票；2、经营状况良好，最近一年无重大违法违规事件，财务报告无重大问题。按照以下两个步骤进行选样：1、对样本空间的股票，按照最近一年的日均成交金额由高到低排名，剔除排名后20％的股票。2、对样本空间内的剩余股票，按其基本面价值(FV）降序排列，选取排名在前50名的股票作为样本股。被动型指数基金是完全复制型指数基金-----这个是完全意义上的指数基金，也就是说是完全复制跟踪指数走势的。这种指数基金只是根据标的指数成份股及其权重来配置、调整，虽然会因为投入比例变化与实际指数走势有所偏离，但差距是微小的，也可以说超越指数的机会是很小的。因而，这种基金与指数的符合度是最高的。2、增强型指数基金-----这个则是在跟踪标的指数的同时，将一定比例的基金资产采取积极投资的方式，以此获得超越标的指数的收益。这类基金在投资时有较大的灵活性，除了瞄准指数外，还可以做一些增强型的投资，这也就增大了相对于指数的变数，既有可能给投资者带来高于指数收益率的回报，也可能导致实际收益率劣于指数。其实，如果积极投资做的好的话，增强型的指数基金会超越复制型指数基金。但如果积极投资做的不好的话，则反之。因为在跟踪标的指数的同时加入了一定比例的积极投资成分，以期战胜市场，如银华道琼斯88。这类品种中有些基金还保留了调整仓位的机动性，当市场系统性风险增大或指数连续下跌时，可将仓位调低，市场向好时，股票仓位可再做调整。严格意义上讲，这样的指数基金更类似于主动型的股票基金。 根据基金所跟踪的目标指数的特点，指数型基金还可以进一步被细分为综合型指数基金、*部型指数基金（按板块分）、行业指数基金、混合型指数基金等。至于具体都有哪些基金，一共100多只呢，推荐您看下数米基金网，很全的，呵呵！
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