人民币贬值房子是涨还是跌？
都有可能。
人民币贬值对房价的影响可以从多个方面来考虑。
1. 进口商品价格上涨：人民币贬值意味着进口商品价格上涨，这可能会导致国内市场上的商品价格上升，从而带动房价上涨。
2. 通货膨胀：人民币贬值可能导致通货膨胀，这可能会导致国内市场上的商品价格上涨，从而带动房价上涨。
3. 汇率波动：人民币贬值可能导致汇率波动，这可能会导致国内市场上的商品价格上涨，从而带动房价上涨。
4. 货币政策：人民币贬值可能导致货币政策紧缩，这可能会导致国内市场上的商品价格上涨，从而带动房价上涨。
5. 人民币贬值会影响人们的购买力，可能导致经济放缓和就业率下降，这会对房价产生下降压力
需要注意的是，人民币贬值对房价的影响是一个复杂的问题，需要考虑多个因素，并且不同地区和不同城市的房价受到人民币贬值的影响也会有所不同。
俄罗斯卢布为什么老跌，卢布贬值房价暴涨，卢布对人民币汇率
俄罗斯央行出手干预，卢布汇率下跌的势头一度放缓。但11月，俄央行一度放开管制，允许卢布汇率自由浮动。 卢布汇率走低加剧了外界对俄罗斯经济的担忧。世界银行9日预测，2015年，俄罗斯经济将萎缩0.7%。 世行说，作出上述预测的前提是假设明年国际油价平均值“最有可能为”每桶78美元；而如果油价平均值为70美元一桶，俄经济收缩幅度将增至1.5%。 世行俄罗斯经济首席分析师比吉特·汉斯尔说，涉及最坏情况时，“2015年，国际社会对俄投资连续第三年减少，这是因为持续不稳定，俄罗斯企业和银行进入国际金融市场的能力受限制，以及更低的消费需求”。
多地密集出台楼市新政到底咋回事？原来...
李稻葵：这一轮楼市限购大潮好比发烧前赶紧吃一颗“阿司匹林”
昨夜突来大消息，多城密集推出限购政策！记者统计，近期已有20个城市加入限购大军。对此，经济学家、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵在论坛现场接受央视财经访谈时表示，这一轮限购大潮，好比发烧前赶紧吃一颗“阿司匹林”。现在一线城市的高烧只能吃点退烧*，本质上一线城市比较扩大土地的供给，而治愈三四线城市楼市疾病的一剂良*——**出钱购买库存！
李稻葵：这次限购大潮是预防性的，和去年的十一前那个不太一样，为什么这么讲呢？因为去年是已经涨了，20个热点城市已经涨价了以后，事后出的限购政策，这次还没有大涨，事先提的限购政策，主要是防止在未来几个月，再出一轮新的房地产上涨，是预防性的。
短期来看对房地产的交易和价格都有反向的作用，都有逆的作用，都有抑制的作用。长远来看，我觉得这只是一个退烧的*，或者说像我们出门，略微感到嗓子不舒服了，要着凉了，赶紧吃一点阿司匹林，预防的措施，但是不解决问题之本，吃的是阿司匹林，最好是身体有自己的防御能力，让寒风能够不进来。
房地产产业最需要供给侧结构性改革，具体说来，要增加住房的供给，而且最好是在增加土地供给的同时，要增加地方**长期持有的物业持有量，地方**要长期持有相当一部分的物业出租，按市场价格出租，去解决本地暂时买不起房子的，同时又一定的租房子能力的夹心层，让这一部分人暂时先不要着急，先能够稳定地住下来，能够为当地的经济发展服务，能够安居乐业。这样的第一个好处就是能够解决工资的问题，能够让房价上涨不至于引起当地百姓的担心和恐慌，第二个问题也给**产生了一个长期持有的好的资产，因为房租会涨，房价也逐步逐步会上升。
整个房地产市场住宅库存量去去年43个月消化，现在降到了33个月，还是有所下降的，当然主要是在一二线城市，三四线城市也有一定程度的化解，三四线城市，我的建议就是要由**暂时通过发债的形式也好，通过出让其他资产的方式也好，来持有，来购买一部分，同时持有一部分暂时市场还没有消化掉的库存，住宅性的库存。然后出租出去，让空置的物业发挥作用，也支撑本地经济发展。
现在一线城市的高烧只能吃点退烧*，本质上一线城市比较扩大土地的供给，必须扩大住宅的供给，同时也不希望通过住宅的供给能够推波助澜，不希望一线城市在房价比较高的时候，推出很多住宅，很多人买了房子，再过十年二十年，房价跌了，不要出现那个情况。我认为比较好的方式，是一线城市在**退出土地的同时市场开发，自己回购一部分，付的是建筑安装费，每平米比如说四五千人民币。通过这个方式**可以比较廉价地，能够创造并且长期持有自己的资产，以后**就经营这个资产，比如以北京为例，**手中要控制一部分可以长期出租的比较好的，不是完全的低收入的福利房，提供给社会上大量的年轻的北漂的白领。
刘世锦：房地产税还是要出的！
***发展研究中心原副主任刘世锦，出席此次中国发展高层论坛并发表演讲，他提出，中国城市化进程中要重视和加快供给侧改革。中国下一步最大的增长点在什么地方？答案就是大都市圈！最定一段时间，珠三角，长三角，京津冀，都加快发展，资源和人才都往这个地方集中。
另外，他还提出，城市地价过高，整个城市运营成本上去，城市相当一部分产业可能会衰落。所以，得到了一个卖地收入的芝麻，最后把整个城市转型升级服务业的发展，创新发展的大的蛋糕，那个西瓜给丢了，捡了芝麻丢了西瓜不合算。所以城市经营者的思路和战略需要调整。
与此同时，他还提出自己的愿景与建议：房地产税还是要出的，也不能拖的时间太长，如果有房地产税，可以进行结构调整。这些任务都很艰巨，时间已经到了。
陈昌盛：美元今年升值压力小于去年人民币长期看一定升值
在谈及近日热点话题美联储加息时，主持人问及嘉宾，现在是不是买美元最好的时间点。***发展研究中心宏观部副部长陈昌盛表示，美元今年升值压力小于去年，人民币长期看一定升值。
美联储又加息，对人民币有何影响？现在是不是买美元的最好时机？
陈昌盛：美元问题比较复杂，现在整体上来说，我们的判断是美元确实处在上升周期，跟美元加息，整个美国经济复苏，这个大的趋势是一样的，但是应该看到对美元加息是整个市场美国货币政策正常化，很正常的释放。
其实大家看到从美国从2014年QE的退出，2015年年底，2016年年底之前汇率升值已经很明显了，对中国而言，去年2016年，人民币贬值的压力一度很大，资本外流一度比较多外汇储备下降也比较快，现在作为一个普通的老百姓，不是一个投资者，这时候美元，看你是为了远期还是近期，你是作为一个美元投资还是说人民币的增值保值，这是两个完全不同的概念。
有人说六岁的孩子未来将来要到国外去买美元，那就太早了。而且从中国经济大的趋势来看，大家知道利息只是决定美元或者决定一个国家货币其中一个因素，但是决定一个国家中长期货币是升是贬要看这个国家经济情况。
现在日本利率一直很低，但是前两次日本日元却是在升值，这个是没法解释的。说得再通俗一点，今年个人判断，因为这个涉及到大家的投资结构，我们是很难说我们给你一个什么建议，但是我们感觉今年美元还有升值压力，但是今年的压力应该小于去年。
大家看到其实美元指数是2014年、2015年、2016年这几年攀升很快，但是到了特朗普当选，去年11月19号，美元指数一直在100左右盘着，基本没有上升和下降，这里面暗含着两个东西，一个是前一段时间总统当选，人们对整个美国经济政策要更进一步宽松，然后对特朗普要减税，大家充满了很多期待，大家很看好。但是现在市场上来看，市场上充斥着一种情况，大家对特朗普政策失望。从特朗普高预期现在转变为对特朗普可能失望的情形，这个角度来看。
另外美国的就业也是充分得了，虽然特朗普天天喊美国要顾美国人，但是现在美国失业率是4.7%，是历史很低的水平，基本是充分就业了，谁来就业呢？如果再创造，谁来就业呢？只会把工资和物价抬高，这样通货膨胀就会上升，就会削弱美国加息，因为当通货膨胀，人们对美元看法就不是这么上涨了，所以因素很复杂。
今年有压力，但是压力比蓄念要小。如果做短期投资，大家可以去配置，但是要做稍微强一点的投资，我们并不认为说人民币汇长期贬值，人民币没有长期贬值或者长期升值，目前来看相对稳定还是可以的。但是放在十年甚至更长时间，人民币肯定是升值的，这从发展趋势来看是没有问题的。
王受文：将采取更大措施鼓励外资进入！
商务部副部长王受文在论坛上表示，目前中国对外资的环境越来越友好，无论是服务业、制造业还是采矿业开放程度都越来越大。未来还将采取更大的措施鼓励外资进入，可以预见，外资企业在中国潜力巨大，并将越来越受欢迎。
另外，王受文还表示：今后还将减少自贸区负面清单条款。
郑之杰：严格管控产能过剩行业授信！
在《发力供给侧结构性改革》论坛专场，国家开发银行行长郑之杰表示：严格管控产能过剩行业的新增授信。过去一年，钢铁贷款余额较年初减少64亿元，压缩煤炭产业授信380亿元。围绕去库存，发放贷款9725亿元，配合完成棚户区改造606万套，其中发放棚改户和安置贷款5435亿元，消化存量商品房72万套。
围绕去杠杆，通过专项基金投资工具支持重点领域建设，配合地方**债务置换4206亿元，降低地方**短期偿债压力。围绕降成本，减免中间业务收入30亿元。新发人民币贷款利率同比下降33个BP（BasisPoint(BP)债券和票据利率改变量的度量单位），让利于实体经济。围绕补短板，发放扶贫贷款3153亿，其中异地扶贫搬迁，惠及911万建档立卡贫困人口，和253万同步搬迁人口，产业扶贫贷款，直接惠及310万人，大力推进教育扶贫，发放助学贷款1108亿元，资助898万贫困学子圆了大学梦。
杨元庆：中国互联网进入一个全新时代！
联想集团董事长兼首席执行官杨元庆，谈及新科技革命，他提出了一个全新的概念：中国互联网进入一个全新时代！
这些无处不在的终端还会从云端来汲取智慧，也就是我们所谓的人工智能，从而更好的理解每个人的需求，同时人和终端之间可以很方便的用自然语言来交流，可以听说看写，所以会越来越知心，越来越懂你的贴心的小伙伴。同时，设备加云，加服务，将是各行各业所提供的产品升级的大方向。
用户今天选择一些产品，不仅仅要看产品本身，更是要看这个陈品所连接的服务，比如说像在美国亚马逊卖电子书，其实不是买一个平板或者是音响，而是为了销售电子书或者是说让用户能够享受这种绘画式的电子商务。今天在中国买一个喜马拉雅的车载设备，也不是为了多一个播放器，而是为了享受背后经过云提供给大家的有声读物。所以没有内容和服务的话，设备将来会非常苍白。
这是从产品的角度，同时智能互联网，我们认为还将推动生产方式的革新，传统的BtoB，BtoC，将会向CtoM，就是用户向厂商的模式去发展，未来可以根据客户需求来定制化生产。因此，制造将向智造去发展，这个升级会是大方向。厂商可以充分利用大数据的统计与分析来更加准确的去捕捉用户的需求，从而优化你的产品设计，也可以更加精准的去预测销量，据此来准备物料，使得供需更加平衡，不会产生库存的挤压。
在制造环节，需要从数字化、自动化来进一步向智能化迈进，这不仅意味着我们生产车间里面，大家会看到更多机器人，而且产品，大家会看到从研发、生产、销售、服务的全生命周期都会被智能网络串联起来，从而能够更好的满足客户个性化的需求，这样的话无论是从网上还是实体店下单，你可以对你所需要的东西的材质、颜色、配置进行个性化的选择，这些选择会实时录入到厂商的定单里面，从而能够生产出你理想的产品，你还能够跟踪他的生产和物流的全过程。
所以这就是我们认为的工业4.0，现在很多的国家，包括了德国、美国、加拿大、中国都已经在推动这个传统制造的转型升级了，满足新时代的需要。相信智能互联网所代表的新技术革命，将会是新产业革命的催化剂。
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来源：央视财经（记者于小曼）
本文编辑：李天路
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人民币贬值与楼市下跌？汇率和房价是什么关系？_手机搜狐网
作者：彭文生，光大证券全球首席经济学家、中国首席经济学家论坛副理事长
今天我谈一下对当前一些热点问题的看法：汇率和房价的关系。
先提一下近期经济数据，刚公布的PMI数据超出预期，前三季度的经济增长企稳，也是高于预期。PMI超出预期反弹是不是意味着未来一段时期，至少未来几个月，经济下行的风险得到控制，怎么思考中国经济未来的走势？
我们看今年头几个月信贷的大幅扩张，其实就意味着今年经济下行风险是可控的。我们要比较中国和美国、欧洲、日本等其他主要经济体的宏观政策的刺激，事实上中国还是最直接的。我们中国今年信贷超预期，其他国家央行降息甚至负利率一个重要的传导渠道就是希望刺激信贷但效果有限，我们中国今年信贷大幅超预期，放出来的钱支持了投资需求，主要是房地产和基建投资。
但是，这样一个短期的下行风险得到控制背后是什么代价？这个代价就是信贷扩张和放水后的房价进一步大幅攀升。所以我们在经济短期有所企稳状况下思考经济未来走势的时候，从可持续增长的角度看，经济复苏的代价，那就是房地产、信贷和债务问题。压力在不同层面体现，一个方面和汇率是有关系的，我们看到今年汇率有明显贬值压力。
今年房价上涨、汇率贬值带来一个问题，房价和汇率是什么关系?最近市场上也有很多讨论，中国未来是房价跌，还是汇率贬值?
有人甚至总结为中国未来是什么一种模式，是日本的模式（房价跌、汇率不贬）还是所谓的俄罗斯模式（房价不跌、汇率贬值）？这样一种观点背后的一个基本共识和一个基本逻辑就是房价和汇率要结合起来看才对，把中国的房价换算成美元太贵了，所以汇率和房价有一个要调整，关键是哪一个将调整。
这个问题之所以重要不仅仅是从投资的角度看关乎资产配置。无论房价还是汇率都是有双重属性，既是资产价格又是商品价格。住房是一种重要的消费品，汇率也不仅仅是一种资产价格，它是贸易品和非贸易品、进口和出口的相对价格的重要决定因素。所以房价和汇率的关系不仅仅是投资者资产配置的问题，也是关系经济发展，经济结构变化的问题，所以非常重要。我谈一些自己的看法。
首先，我们要关注事实，日本和俄罗斯到底发生了什么，是不是日本房价跌了汇率没贬、俄罗斯是房价没跌汇率贬了？我们来看几张图。第一个我们看日本房地产泡沫破裂以后东京的名义房价和实际房价确实大幅下跌，我们再来看日元汇率在泡沫破裂以后没有明显的单方向的持续贬值或升值，而是上下波动。
我们再来看俄罗斯莫斯科的名义房价和实际房价走势是不一样的，名义房价没下跌但实际房价近几年有一个明显的下降。所以说俄罗斯房价没有跌是不准确的，名义房价没跌但房价增长速度是显著低于一般商品和服务价格的上升，扣除通胀后实际的房价是下降的。卢布兑美元汇率确实是贬值的，尤其是过去的一年多时间内贬值很厉害。
那么作为比较，我们中国北京的名义和实际房价是大幅攀升，人民币兑美元有效汇率在过去两年有贬值。所以总结来看，日本是房价跌了，汇率没贬；俄罗斯是实价房价跌了，汇率贬值；我们中国是无论实价房价还是名义房价都还在高位，在过去一年多继续大幅攀升，汇率出现贬值。
理清事实后，我们再来看房价和汇率的关系存在什么可能。我刚才讲到，汇率和房价有双重属性，既是一个资产价格又是一个商品价格，所以我们要从这双重属性上来看这一问题。
首先我们来看实体经济属性。从商品价格上看，汇率和房价是什么关系？是相互替代还是联动的？我们可以有两个视角。
一个是购买力平价。假设都是可贸易品，北京的房价太贵了可以到纽约去买房子。以房价衡量的实际汇率如果有所谓的一价定律的话，有效的套利使得高房价带来资金留出、汇率贬值压力，而名义汇率贬值降低了实际汇率调整（也就是房价下跌）的压力。
但是购买力平价有一个问题，假设都是可贸易品，而住房是非贸易品，所以通俗地比较北京和纽约的房价有*限性。但是实际汇率还有另外一个角度，不是衡量我们和其他国家之间的物价比例，而是衡量我们内部贸易品和非贸易品的价格，房地产价格和租金是非贸易品价格的重要部分。这种角度上的实际汇率影响资源在贸易品行业和非贸易品行业的配置，实际汇率太高，导致非贸易品部门尤其是房地产相关行业占用的资源太多，贸易品部门或制造业受到挤压。
这两个视角是说汇率和房价变动存在相互替代的关系。就是说，汇率贬值多，房价下跌的压力就减轻；反过来，房价下跌多，汇率贬值的压力就减轻。
但是这里有两个问题：一个是住房是非贸易品中的一部分，不是全部，如果靠汇率贬值来抵消房价上涨对贸易品行业和其他非贸易服务业挤压的话，汇率贬值的幅度要非常大才有效；第二中国不是俄罗斯，中国不是小经济体，中国是全球第二大经济体，是过去几年对全球经济增长有三分之一贡献的经济体，如果我们要靠汇率贬值来调整经济结构的话，对全球经济的冲击会非常大，我们的主要贸易伙伴是不会接受的。
所以从实体经济的角度，靠汇率贬值来抵消高房价对经济的扭曲影响是不现实的。我们来看用房价来调整（不是用CPI）的本币对美元实际汇率，日元兑美元在房地产泡沫破裂后是贬值的，卢布近期也是一样，我们中国在大幅升值之后过去两年似乎在高点附近，我们还没有经历日本和俄罗斯向下调整的阶段。
第二个视角是金融视角，把房价和汇率看成是资产价格。金融视角最常见的就是资产配置视角。房价上升太多，本币资产占总财富的比例可能超过理想的范围，大家就更愿意去换外币资产，带来资金留出压力。
从这个角度上讲，房价和汇率是相互联动的关系，汇率贬值预期或者房价下跌预期容易导致另一个也是往下的：房价下跌预期导致汇率贬值，汇率贬值预期导致房价下跌预期。那这里有一个资本账户管制的现实，我们知道资本账户管制不总是完全有效的，如果管制很严可能会对正常的经济和投资带来冲击，交易成本会非常高。
汇率和房价关系的金融视角还有另外一个层面，汇率影响投资者的信用条件，后者又和房地产相关。一个经济体在某个时间点要么是对外净资产要么是对外净负债，汇率贬值和升值对私人部门资产负债表会有一个财富效应的影响。如果对外是净资产，那么汇率贬值就会导致总财富中对外资产的占比上升，所以就有一个自动的资产配置调整，会配置更多的本币资产，反过来限制汇率贬值幅度。反之，如果是对外净负债，本币贬值会导致对外债务负担增加，可能加大汇率的贬值压力。
更进一步，这种财富效应对私人部门的资产负债表有影响，进而影响信用条件。这和我过去2年讲的金融周期有关系，因为这种财富效用会影响借款人的信用评级，影响我们国内的信用条件，而信用扩张和房地产价格紧密相连。在金融周期上半场，两者相互促进，信用扩张和房价上升联系在一起；在下半场，信用紧缩和房价下跌联系在一起。如果汇率波动导致国内的信用萎缩，对房价是不利的。
在这个框架下，就可以提供一个解释，为什么日本金融周期的下半场，房价跌了，汇率没贬？原因是日本的私人部门持有大量的对外净资产，大量的对外净资产限制了日元在内部房价下跌的情况下的贬值幅度，甚至带来升值的压力。一方面对外净资产常规地带来经常性收入，支持国际收支。另外日元对美元贬值的话，日本私人部门持有的对外资产占总财富比例上升，上面讲的反而带来升值压力。在对外净资产的情况下，本币升值带来负面的财富效应，紧缩信用条件，不利于房地产价格。日本出现房价跌、汇率不跌的组合，可能有多重原因，在我看来，一个重要原因是日本私人部门持有大量对外净资产。
那么俄罗斯为什么实际房价跌了？俄罗斯是典型的资源出口国家，能源受到冲击，同时受到西方国家的制裁，导致国际收支出现问题，所以它是典型的国际收支受到海外冲击，财政赤字、汇率贬值。汇率贬值导致国内物价上升，所以它和日本、中国等大型经济体的情况是不可比的，它是一个非常特殊的资源出口国家，在受到短期冲击的情况下出现问题。
那么我们怎么看中国的情况?我们整个国家对外净资产将近2万亿，但是我们和其他国家重大的差别在于资产都在**手里，也就是大规模的外汇储备，私人部门是对外负债的。所以我们私人部门对外负债的情况和大部分新兴市场是一样的，和日本及北欧一些国家有很大的差别。在我们私人部门对外负债的情况下，人民币贬值和房价下跌是相互促进的。
如果人民币对美元贬值的话，会导致我们债务负担进一步增加，加大资金流出压力。同时，我们私人部门对外负债对应着私人部门对外配置了太少的资产，本来就有一个重新配置的要求。如果汇率由过去的升值预期变为贬值预期，这种资产配置需求会更大。同时还有一个资产负债表的财富效应，我们欠了美元债，人民币汇率贬值会有一个负面的资产负债表影响，一个负面的财富效应。负面的财富效应限制了私人部门的信用等级，降低借贷能力，紧缩内部信用条件。所以在金融周期下半场，我们房价开始下跌的时候，我们信用开始放缓紧缩的时候，我们的情况和日本的情况不一样，不一样的是私人部门对外资产负债的差异。
时间关系，总结起来讲：第一，说俄罗斯房价没跌，实际房价是跌了的，主要是衡量标准不一样，我们作为投资者，我们关注的是其实际价格。第二，从实体经济的角度来看，指望汇率调整解决经济结构问题，解决高房价对经济的扭曲影响是不现实的，因为中国是第二大经济体，外部影响大。第三，从金融周期角度来讲，我们的私人部门对外负债和日本私人部门对外净资产有本质的区别，对汇率和房价关系有含义，在我们的情况下，房价下跌和汇率贬值可能都是调整的一部分。
总之我认为，中国经济要可持续发展，中国经济结构扭曲要得到修正，房价下跌必不可少，汇率贬值不能替代房价下跌。当然房价有很多其它因素影响，包括土地政策、税收政策等，泡沫破裂的时间点不好说，但如果房价不及时调整，经济总体增长动力将受到限制，经济结构扭曲的修正也需要更长时间。经济要可持续发展，房价的泡沫必须受到抑制。谢谢大家。
任泽平今天再发声呼吁新房改：房产税可能会在热点城市扩围征收，但治标不治本，住房制度决定中国楼市的走向 - 知乎
以上，是东吴证券首席经济学家任泽平，今天在线上直播中，围绕“躺平、三孩、房价”的话题，分享的最新精彩观点。
任泽平重点解读了最新放开三胎的政策，以及人民币汇率近期的走势问题。
对话问答环节，任泽平围绕近期“年轻人躺平”的热点话题，对当前中国存在的高房价、住房制度、税收制度等问题进行了分析，同时，也给出了他的解决建议。
聪明投资者整理了任泽平演讲和对话精彩内容，分享给大家。
我是2014年下海，下海以后提出过一些观点，比如说“5000点不是梦”等等之类的，一晃7年过去了；
过去7年，我曾经有一段时间相当痴迷于经济形势分析，股市的预测、房地产预测，也提出过一些观念。
这几年我也呼吁了一些公共政策的推动，比如说关于新基建，关于放开生育。新基建从学术讨论上升为国家战略，我们还有一本书是《新基建》，后来也获得了中组部中宣部的大奖。
我们这两年呼吁的放开生育放开三孩，也正式宣告成为国家的战略，在十四五时期实施，不仅涉及到国家和民族的复兴，也涉及到每个家庭、每个个人的幸福。
作为一个学者，我们还是追求有责任、有温度、有情怀的研究，也希望大家继续关注和支持，也欢迎大家提出宝贵的意见。
因为中国的住房制度改革还有最后的十年窗口，我们这一次房地产改革改不好，对我们每个人的幸福，对于我们每个追梦人、年轻人，都可能是一种巨大的压力；
如果改革好了，不仅涉及到我们国家的繁荣发展，而且涉及到我们每个年轻人的幸福。
好了，言归正传，给大家解读最新两个方面的热点政策，
我们列了7个选项供大家选择，比如说降房价、经济补贴、个税抵扣、女性就业权益保障、纳入义务教育等等。
我们再给一个选项，出了这些政策也不生，作为第7个选项。
而且按照联合国的预测，也包括我们的预测，十四五、十五五时期中国人口开始下降了，总规模开始下降，所以尽快出台一些让大家生得起、养得起、愿意生的这样的一些配套措施。
排在第二位的大约占31%，叫降房价，可见大家对降房价的呼吁声很高。
为什么年轻人躺平，为什么不愿意生育，很大程度上跟房价过高有关。
我呼吁完新基建、放开生育以后，后面可能会重点会呼吁新房改，主要是这个原因。
按照这个趋势下去，如果不推动深层次的住房制度改革，中国可能会占百分之七十八十。
也是事在人为，还有最后10年的时间窗口，如果我们推动相关改革，我相信中国房地产还是有解的。
还有两个呼吁比较高的，大致各占9%，一个是教育、医疗社保的支出，大家呼声也比较高。
还有把学前教育和0~3岁的托育服务的供给，纳入到义务教育，大家呼声也比较高。
这是我们调研的情况，基本比较客观地反映了大家现在的呼声以及生育意愿。
到了十五五时期，会可能会鼓励生育，所以大家锻炼好身体，保证好身体。这是对生育政策的解读。
过去一段时间，尤其去年下半年以来，包括今年初，人民币汇率出现了短期的急升。
一个就是中国经济的复苏在全球是领先的，汇率这个事长期还是看基本面，短期是看利差或者叫资金面。
第二个原因就涉及到中国货币政策正常化，美元流动性泛滥，持有人民币资产的更有吸引力。
第三个就是美元的贬值，过去这一年，包括今年美元流动性的泛滥，美国经济复苏不如中国，所以出现了人民币的急升。背后就是美元的快速贬值。
人民币这种急升，现在央行已经出手了，刚刚公布的政策，央行提高了汇率的存款准备金率，打击或者提高投机成本。
主要原因是会增加出口企业的成本。因为本身大宗商品原材料价格上涨，如果再加上汇率升值，会导致企业的双重打击。
这个是对的，也是我们一直在呼吁的，汇率这个事儿一定要稳，
而不是要短期过快的升值和贬值，因为都会干扰企业正常的运营。因为他签订单，如果汇率升值过快或者过慢，极升或者极贬，都不利于企业正常签订单。
汇率以稳为主，长期来说有利于企业的经营。最近央行的一些技术官员也出来讲，人员汇率后面要稳，后面人民币汇率短期的急升告一段落了。
因为长期还是看一个国家的宏观资产回报率，中国的经济增速是美国的2~3倍，所以持有人民币资产的回报率显然更高。
更何况过去4年，中国改革开放40年年均增长将近十，百分之九点几，给大家带来了很多财富增值的机会。未来中国增速换档，但也是美国的2~3倍。
所以人民币长期还是升值的。短期为了打击这种急升，央行出台了一些政策，所以短期的急升可能会告一段落，后面以稳为主。
问放开三孩不是因为放不放开三孩的问题，前端问题更重要，结婚率已经下降了，年轻人根本不愿意结婚，或婚后丁克或离婚无子。**在哪些方面可以促进这些前端问题得到解决？
任泽平：我也做了一些调查，供大家参考，现在新的一代年轻人结婚少了，结婚晚了，离婚多了，不生孩子了。
确实发达国家也出现过这种现象，像欧美日本，但是另一方面，中国也有中国的特殊情况，比如说我们房价过高，
大家流行说躺平，高房价一定躺平嘛，因为你奋斗一生买不起一套房子。
跟房价过高，抑制了结婚，抑制了生育也有很大的关系。
我给你们举一个例子，我是昨天刚从长沙回来，一家基金在那办的一个活动，我就问主办方为什么把活动放在长沙举办？
以前大的活动一般都放在北上广深举办，我觉得很奇怪，
会议的主办方就跟我讲，说现在长沙是中国的第一大网红城市，已经超过成都、杭州这些地方了。
长沙是中国的第一大网红城市，老百姓的幸福指数特别高。晚上大家去夜宵、唱歌，长沙还是中国的脚都，幸福指数非常高。
后来我就问了长沙的朋友，为什么长沙现在幸福指数这么高，成了中国第一大网红城市？
他们跟我说的第一个答案，就是因为长沙房价低，
长沙的市区房价1万多不到2万，在中国的省会城市里面，估计长沙的房价确实可能是最低的，想想也是有道理的。
比如说像北上广深好像大家都是千万富翁，但事实上挤压了你很多消费，而且背负了很大的房贷，幸福指数并不高，你还要去还房贷。
在长沙这个地方多好呀，买房子难度没有像北上广深大，大家腾出手来就可以去消费。
回答你这个问题，中国的结婚晚了、结婚少了、包括不生育了等等，很大程度上还是和我们的一二线城市房价太高了有很大的关系，
反过来想，如果中国的房价从现在的基础上降一半，当然也有金融风险问题，大家幸福指数多高。
有朋友讲说武汉的幸福指数也很高，是的。武汉、重庆幸福指数都很高，
你会发现幸福指数高的往往就是房价不高，房价一高了以后，大家都背负着房贷的压力，都是账面财富，都给银行打工，大家幸福指数肯定都不会太高。
呼吁完放开三孩以后，我要重点呼吁稳房价新房改，就是跟这个东西有关。
问：在未来的职业发展选择中，年轻人选择怎样的职业，相对而言不容易躺平？
任泽平：现在流行的热词“躺平”，确实是面对现实的一种无奈选择，
这个当然也是一种选择的自由，确实也可以理解，因为现在高房价，包括教育、医疗的成本都比较高。
公共政策还有调节收入分配，促进共同富裕（的功能），中央在十五规划也提出了相关的政策，如果我们能建立一个和谐的社会，我相信年轻人就不会躺平，
因为躺平那肯定是一种无奈的选择，谁愿意放弃自己的梦想躺平呢？
只要我们的环境、政策到位，大家都会成为一个追梦人，
都愿意去追求自己的梦想、价值，因为一个人的价值最终还是取决于对他人、对社会的价值。
而且人生是一个过程。坦率来讲有时候结果都不重要。
享受人生这个过程是十分重要的，奋斗的过程、追梦的过程、与家人相处的过程、恋爱的过程、建立事业的过程，包括与朋友聚会的过程，都是非常幸福的事情。
当然它确实需要环境，如果你奋斗一生连一套房子都买不起，你对很多事情的这种热情确实会大幅下降。
我希望国家能够出台这样的政策，希望每个人还是要积极向上。
问：最近非常热的REITs基金是否可以进行投资，如果投资，它的前景怎么样？
任泽平：REITs最早在发达国家，已经有很多年了，简单来讲，它就是一个资产证券化的工具，对我们每个人而言，它就是一个收益权凭证。
它的底层资产是基础设施、不动产，商业地产、酒店、写字楼、商场、园区、收费公路、物流、仓储这些不动产，这是它的底层资产。
它的收益率来自于这些底层资产预期的现金流、或者预期收益以及它升值的收益。
中国这一次推出的REITs，是率先在基础设施REITs里面推动的，第一批包括园区，仓储物流、收费公路、节能减排设备设施等等。
第二个就是它运营的比较好，预期的现金流和收益会比较好。
因为它是资产证券化工具，重点是关注它的底层资产的质量，它的预期的收益现金流和它的升值潜力，这个是REITs的情况。
当然了，这里也反映了我们国家在推动相关的金融改革领域想推了一步，因为REITs在国内是大赛道，是万亿级的，像保险很多公募基金是大量的是配了很多REITs。
因为中国的大开发时代即将结束，未来进入一个存量的时代，存量时代怎么挑选好的资产就变得非常重要了，REITs未来的市场空间非常大，但需要大家重点多看看底层资产情况。
问：你讲到三胎政策有利于教育、医疗行业，能再更细致的讲一下，它还利好哪些行业板块？
任泽平：三胎政策具有一些生育的堆积效应，放开三胎以后，就像当年放开二胎以后，在一两年的时间，会有一些想生三孩的人，在未来一两年集中释放生育的意愿，所以会带来育婴用品相关行业的消费需求。
最终落地效果怎么样，还是取决于政策的配套，房价、税收都非常重要，真正让大家生得起、养得起。
问：网红城市长沙幸福感很高，那长沙的房子值不值得投资？
任泽平：严格来讲，长沙是一个人口流入的地方，而且是区域中心，城市发展潜力也非常好。
但这些年，地方**比较积极去控制房价，比如限价、增加土地供应，据了解，长沙对房地产的调控、限价限购做得非常严格，在所有的省会城市里，长沙的房价涨幅算是比较少的，幸福指数也是比较高的。
如果很多的城市都能够学长沙，幸福指数会提高很多。
国家层面，要控制货币超发，**层面要适当增加土地供应，随着人口的流入，房地产市场是能够稳定的。
虽然卖地创造的收入少了，但老百姓的幸福指数提高了。
发展的目的并不是更多的卖土地财政，让房价涨得高，好像很有面子一样，
发展的目的就是让老百姓幸福，这是以人为本的发展理念。像长沙这样的地方，越多越好。
人口流入的地方要增加土地的供应，推动新一轮房改，这是一种趋势。这样大家也没必要去投资房子了，够住就行了。
而且国家对于炒房，要以及开发商的暴利是限制的。房价不高，腾出来钱去消费，很开心。
问：杭州最近疑似有房地产税的新政颁布，这个政策会对杭州有什么影响？
房产税主要是为了筹集地方收入，对于调控房地产市场短期有影响，长期影响不大，当然也分区域看。
如果这个地方供不应求，人口流入又没有供应，该涨也要涨，因为税负是可以转嫁的；
如果有的地方人口流出，又出了房产税，**供给又非常多，它的房价的压力就会比较大。
比如美国，房产税都实行了好多年，但美国两大海岸线的房价不断创新高，广阔的中部地区房价是阴跌，它还是取决于供求关系。
问：你提出了新房改，如果国家认可了新房改，使用这个政策建议，对房价未来的影响会有多大？
任泽平：这涉及到我们国家的房地产最后10年的发展前景，中国的住房制度，决定了中国房地产市场的走势。
中国的住房制度，1998年学的中国香港，中国香港学的是英国，都深陷高房价之困。
我们研究了过去上百年十几个代表性基因体的房地产的历史，答案是非常清楚的，住房制度决定房地产市场的走势。
按照中国香港，英国这种走势，就是深陷高房价之困。所以现在全球十大高房价城市，中国占了一半，哪天深圳房价超过香港，都不稀奇，就是住房制度决定的。
但现在我们没有形成共识，而且客观来讲我们浪费了过去5年的时间窗口，我希望未来的十年把它矫正过来，必须深刻认识中国住房存在的根本问题，不能掩耳盗铃。
现在7线8线都没用，过去5年该涨就涨、该跌就跌，就是因为限购，这些东西都是治标不治本的。
也有搞得好的，比如德国、新加坡，经济发展的好，老百姓幸福指数也很高，因为房地产控制的好。
还有一个就是人地挂钩，人口流入的地方一定要给它供给建设用地指标。
比如深圳杭州，人口大量流入，没有用地指标怎么办？买东北、西北的建设用地指标。
这样供求就平衡了，房价也平稳住了，地区的发展也解决了。
比如东北生的孩子长大了，到深圳去打工，东北心态也很不平衡，为什么我给你培养了劳动力？可以，我把用地指标卖给广东，建设用地指标的跨区的买卖，是一个办法。
我们要积极乐观来看，虽然中国房地产的问题很大，还没有形成共识，但只要我们认识到问题根源，中国房地产到现在是有解的。
我现在也是呼吁尽快推动新房改，不仅涉及到国家经济社会的发展，也涉及到我们每个人，尤其是每个年轻人的幸福。
问：你在直播中提到未来5年买入三大类资产抗通胀，能否再详细介绍一下？
任泽平：我原来讲过，长期来说就是三大硬通货，有的朋友爱高抛低吸，但这个比较累，我教大家一个躺赢的办法，就是长期买三大硬通货，这是我们研究的结果。
因为行业分为三类，赚钱不辛苦、辛苦不赚钱和赚辛苦钱，牛股都出现在赚钱不辛苦的行业，辛苦不赚钱、赚辛苦钱的行业，可以少花点精力，因为那个地方牛股出的比较少。
问：你在2014年预测5000点不是梦，又在2015年股灾前发出预警，全部预测准确。这次你重新回归资本市场，对未来A股怎么看？
从长期来说，随着国家推动注册制改革、重视创新，因为资本市场对于国家的创新发展是非常重要的，因为它支撑新经济新技术的发展。
从短期来看，我一直讲，股市在很大程度上是货币的情绪表，
货币收紧，大部分时候股市是跌的，往往跟经济基本面没什么关系。
比如去年因为疫情，中美国经济都不好，但货币是松的，所以股市大涨；
今年经济好了，但货币政策正常化，结果股市反而调整了，很大程度上与流动性有关。
所以股市、房市、商品、比特币等等，本质上是资产，股市是货币的晴雨表，股市的涨跌很大程度上看货币的松紧。
问：目前我们国家已经出现了滞胀的状况，历史上通过自身改革滞胀难题的案例还不太多，我国走出滞胀的希望在哪里？
试图通过货币超发来推动长期的经济增长，结果经济没有涨上去，还引发了通胀，这包括食物的通胀，也包括资产价格的通胀。
怎么治理通胀过去是有经验的，比如说在上个世纪80年代，里根的供给侧改革以及沃尔克控制通胀的努力，这些都比较有效的解决了滞胀问题。
然后同时进行开放，比如供给侧的开放，对民营经济的开放，对私人企业的开放，后来我们就看到到了90年代，美国的IT经济崛起了。
我们看到现在流行的MMT理论（现代货币理论），其实是宏观经济史上的一次倒退，
因为在历史上中国也好，世界也好，都吃过教训，所以我建议中国千万不要货币超发，一定要推动供给侧改革。
我也建议大家多注意健康，把健康放在第一位，有好的身体基础，我们才可以去为梦想去奋斗，才可以把家人照顾好，才可能去追求梦想。
无论你是学者、企业家，还是工程师，都需要一个好身体。
我曾经请教一位老人，他长得鹤发童颜，80多了，身体非常好。我问他长寿的秘诀是什么呢？他跟我讲叫“没心没肺，能吃能睡。”
后来我想了想，也有道理，没心没肺就是一种豁达的人生态度，不纠结，拿得起放得下。
我对能吃能睡的理解就是，有一个强大的生物钟，不熬夜，不破坏自己的生物钟，按照大自然的法则，道法自然，定时睡觉，定量睡觉；定时吃饭，定量吃饭。
问：今天除了中国以外，还有一些城市，比如说东京、伦敦、纽约、香港、首尔等，现在生活在这些超级城市中20岁-30岁的年轻人，如果没有父母给他们钱，凭他们今天的工资收入有多少人能够买得起房？
他们的困境是不是和今天中国的北上广深、杭州、南京、苏州的同学们是一样的？
任泽平：你刚才说的这些国际上的大都市，那里的年轻人早就躺平了，
比如说东京，东京早就陷入到老龄化、少子化、不婚化的低欲望社会了，在很大程度上跟八九十年代东京的房价提高有关。
在这里我们也可以做个对照，同样是省会城市，比如长沙的房价就比较低，它是个网红城市，大家吃喝玩乐都很开心。
但是一些房价很高的一线城市，包括中国香港的幸福指数就不是很高。
这不仅是我们研究的一个结果，也确实是大家共同的呼声。
问：如果年轻人都是因为房价高而躺平了，那你的解决方案是什么？
我先给大家说个数据，全球前十大的高房价城市，中国就占了一半。
这跟我们的住房制度有关。中国1998年房改学的是中国香港，但全球房价最高的就是中国香港。
中国香港学的是英国的住房制度，而伦敦在发达国家里面是房价最高的。
英国伦敦的房价也是极高的，这跟住房制度，比如说高杠杆、预售制度、卖楼花、土地批租制度等有很大的关系。
那有没有房地产发展好的，幸福指数比较高的，大家不投资房子的国家？有。
因为地方**拆迁的成本也比较高，而且地方可支配财力的60%来自卖地收入。
虽然地方上的很多市长嘴上可能都讲千万不要出地王，我们不希望高房价。
但是我估计很多地方长官晚上做梦都希望能有一块地王，一卖就卖好多亿，解决了好多问题。
对于开发商建的房子要限制他的暴利，可以有合理利润，但是如果利润率过高，那国家是要限制的。
第三，是保障租户的权益，比如说德国**对租金价格是调控的。
德国有一个住房租赁法案，如果房租超过国家政策的某个百分比，那就是违法的。
如果说开发商暴利，租户暴利，这也是违法的，它有一套法律体系。
还有更重要的是，德国的货币超发在全球范围内是控制得比较好的。
在欧元诞生之前，当时整个欧洲的锚货币就是德国马克，
因为大家觉得马克对货币控制得好，很多欧洲国家觉得自己控制得没有德国好，所以就盯着马克好了。
后来欧洲成立了欧央行，总部就设在了德国的法兰克福，所以德国一直对货币控制得比较好，德国房价是全球房价稳定的一个谜或者说是奇迹。
我们再来看全球，像美国、日本等货币超发的国家一般房价控制得都不好，货币超发导致房价上涨。
在过去的几十年，资本收益是大于劳动收益的，这就导致了财富和收入差距的大幅拉大，以及社会阶层的撕裂。
咱们反过来讲，为什么劳动报酬是下降的，资本报酬上升了？
因为资本话的语权太强了，劳动的话语权相对比较弱，所以这时候就需要从公共政策的角度去调节问题。
我举个例子，如果出台这些政策，有没有可能弥补社会的撕裂和收入分配的差距？
你比如说，房产税。你可以持有5套，10套房子是你的自由，
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人民币贬值对房产影响？
人民币贬值对房产市场将会有一定影响:
1. 房价可能会略微上涨。人民币贬值后,劣币驱逐良币的效应可能会带动房价小幅上涨。特别是外资和海外买房者,为避免贬值损失,可能会选择将资金兑换为人民币并投向房产。这会推高房价。
2. 消费需求或下降。人民币贬值后,进口商品价格会上涨,对居民购买力造成一定压力。消费需求东采可能影响房产市场。
3. 资金流入空间收缩。人民币贬值后,中国将会大量输入商品和资本。这可能会限制银行贷款和资金流入住房市场。
4. 购房人群或变化。人民币贬值可能会刺激外資增持房产,但国内购房者减少。这会改变购房人群结构。
5. 利好二、三线城市房产。人民币贬值后,外資可能优先考虑二、三线城市价格相对滂沱的房产,这有利于这些城市的房产市场。
6. 政策调控力度或加大。人民币贬值期间,**可能加大对房产市场的调控力度,以防止房价过快上涨。
总的来说,人民币贬值确实对房产市场有一定影响。但中国**会通过调控政策来稳定房价,基本趋势仍将以保稳拉动为主。买方请合理分析,审慎决策。
希望以上内容能为您提供参考。如果有其他疑问,欢迎随时提出,我会尽量给予帮助。
货币贬值房产会贬值吗？
人民币贬值会影响房价的价格，造成房价价格下跌的影响。就不值钱了。
人民币贬值，对目前房地产市场将是利空的，短时间内将会对房企海外融资等造成一定的负面影响，人民币贬值使得外汇投资者对投资中国物业市场趋于谨慎。
如果只是一次性的人民币贬值，对房企融资成本上升和房价上涨不会有特别大的影响。但如果持续贬值，必然会影响整体海外融资成本。若人民币持续贬值，会使国际投资者从房地产中撤资，在多种因素的影响下会推动国内房价下跌。
人民币持续贬值，房价会降吗
不会，房子只会升，因为人民币不值钱了，所以买东西都贵了，房子也是东西。
房天下产业网
2022-09-0716:21:55房天下产业网来源：中指研究院
人民币最近贬值得很厉害，都快破七了。两年多来，在岸人民币第一次破了6.96。
人民币汇率贬值，意味着市场上人民币被大量抛售。所以央妈9月5日就出手了，降低了外汇存款准备金率。
其实我们在N久前就提醒过，人民币的汇率压力还挺大的。
虽然我们在2020年更快地从疫情的影响中走出，不过两年多后的现在，咱的经济增速又面临着房地产和疫情反复的压力。
所以我们的央妈为了拉动经济，一直在努力降息。
像是通胀指标PCE一直保持在6%以上，所以美联储（美国的央行）一直在加息，想着给过热的经济降降温。
前面提到的美联储加息，本身对美股自己也是个利空——
毕竟美国当地企业借钱的成本高了，会减少投资；美国居民们存款利息多了，会减少消费。
另外加息嘛，资金成本也高了，市场上钱没那么多了，对美股的估值也是个打压。
美股跌出了机会，自然会有不少外资打算从A股撤离，打算回去补仓。
另外，外资心里也担心人民币贬值趋势可能还会持续，所以会跑得更快。
而它们的撤离，又会进一步拉低人民币汇率，形成一个恶性循环。
因为担心外资进一步撤离，咱央妈的放水空间也变窄了——
这时候如果咱央妈还继续降息，外资会跑得更快，人民币会贬得更彻底。
少了咱央妈的放水刺激，咱的经济恢复起来就会变慢。
同样的逻辑，也利空房市：因为咱央妈印的钱少了，流入房市的也少了，房价涨得就没那么快了。
标签：人民币贬值房价
人民币贬值，对房价有何影响
连续几天的人民币对美元贬值，外界普遍认为为了缓解出口企业的压力，人民币将逐步进入贬值的通道。而人民币的贬值，会否又会打击本来已经进退维谷的房地产市场。很多市场人士认为，随着人民币的贬值，国外热钱继续看低中国不动产的价值而导致游资的大量撤离，从而引发房地产物业价格的下跌。这种担忧虽然不无道理，但就目前而言，似乎为时尚早。首先，人民币汇率长期存在根本性低估，始终存在升值压力，人民币持续和深幅贬值的可能性不大，以美国为主的一些国家也一定会以贸易保护和各种**手法阻止人民币贬值。其次，除了汇率以外，游资的获利很大程度上还要看利率，目前中国的存款利率仍然是正利率，还存在利差优势；再次，房地产由于流通性实在太差根本不是游资的首要选择，即使投资中国房地产的外资，未必会因为短期的利率波动就大量抛售手头的固定资产；从目前的国际环境来看，中国在此次全球性的金融危机影响并不是最严重的，中国经济的基本面还算较好，而且中国特殊的国情相比其它国家而言对尽快摆脱金融危机的影响还是相对有利的，因此，在没有更好的投资的时候，游资在中国或许还是相对安全的。供求关系和市场购买力不足才是现在住房要调整的根本动力。望采纳！
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