信托融资是什么意思 有什么特点 信托融资五大模式分析→MAIGOO知识
一、什么是信托融资
信托融资是通过专业理财机构作为信用中介进行的，资金供需双方就是借助这个信用中介提供的信托机制进行资金余缺调剂的。这种融通资金形式上有间接性的一面，但是，作为信用中介的受托人在整个信托过程中仅仅处于金融服务层面上，提供的是金融手段，并非真正的融资主体，融资过程中的任何风险和收益仍归属于资金供给方，即投资者，可见信托融资的这种转化显然突破了传统的银行存贷融资的*限，创新了一种有别于股票、债券的新型的直接融资模式。
1、融资速度较快。信托融资的操作相对简单，期限设计和资金运用方式灵活，从设计到审批(或备案)以及发行所需的时间较少，可快速筹集资金。
2、融资者负担小。信托融资对融资者没有限制，只要信托公司愿意投资给融资者即可。
3、融资成本较低。融资成本指融资者要为筹措的资金付出融资过程中的组织管理费用、融资后的资金占用费用以及融资时支付的其它费用。
4、风险小，投资回报率高。相对于股票、债券、房地产投资而言，信托投资回报要稳定得多。
每个公司的融资结构不一样。有的公司只需要从银行拿钱就够了。有的公司除了从银行借钱以外，还需要通过信托公司，资管公司来融钱。具体的原因是一个公司今年需要50亿。最多能承受7%的利息。那么这家公司有可能从银行拿了40亿。6%利息的钱。另外10亿可以从信托公司拿，就算8%的利息。公司也能承受。
1.贷款信托融资
贷款信托是指受托人（信托公司）接受委托人（投资者）的委托，将委托人存入的资金按其指定或按信托计划的对象、用途、期限、利率和金额发放贷款，并负责到期收回贷款本息的一项金融业务。主要有两种模式：一种是集合资金信托贷款融资模式，另一种是单一资金信托贷款融资模式。
股权信托是以股权投资方式将信托资金用于实业项目投资的资金信托。利用股权信托的方式，信托公司将募集来的信托资金，按信托合同的约定，投资于约定项目，成为项目公司的股东，然后以股东身份参与投资项目管理，通过股东大会或者董事会监控投资项目，及时了解投资的用途，确保项目按计划实施，规避管理者的道德风险，确保投资人的利益。具体包括股权信托、阶段性持股、优先股、阶段性优先股等方式。
租赁信托是指信托投资公司以信托资金购买设备租赁给承租人使用，并收取租金，租金、购买设备佣金等形成信托收益。信托收益主要来自于租金收入和佣金收入以及设备承租期满的处置收入等。租金按照约定利率每年由承租人支付给收益人（委托人），佣金收入可按照约定利率由设备出租人（或承租人）支付给受托人。
债权信托是指债权人将其在经济活动中所拥有的象征债权的借据、定期存款单、保险证书、票据等作为信托财产委托受托人催收、管理、运用的信托。这些债权通常是银行的贷款，也可以是企业的应收帐款。
多种原因促使很多企业间存在着三角债，其所拥有的债权不仅占用企业的流动资金，使短期资产长期化，同时也严重影响了企业的经营。开展债权信托，由专业化的信托公司承担债权的管理、清理、处置，并利用受益权的转让机制和资产证券化技术，变现债权资产，能够改善企业资产状况，提高了资金的周转速度，为企业融资开辟了新的渠道。
信托型资产证券化是发起人将可能产生未来现金流的资产真实销售给信托公司，由信托公司或选择的其他机构作为发行人，以该资产未来现金流为投资者收益来源，将该资产转化为证券加以销售并偿付对价的一种表外结构性融资方式。
房地产信托融资中，信托公司运用信托资金主要采取的信托方式中不包来自括（）。
D解析：在运营模式上，房地产信托融资中，信托公司主要采取贷款信托、股权信托或财产权信托的方式运用信托资金。
吴晓玲信托是直接融资还是间接融资
企业通过信托融资是直接融资，信托公司资金池是间接融资，看直接融资还是间接融资主要看融资参与主体的关系，银行吸储放贷，债权和债务关系是企业和银行，所以是间接融资，信托公司一般作为中介机构，债权和债务关系是企业和投资者之间所以信托大部分是直接融资
关于中小企业集合信托融资的问题
1、对于中小企业，目前比较成熟的信托操作模式主要为集合票据或者中小企业集合债务信托。2、步骤：跟银行授信模式相同，一般经过银行评级、授信、银行集中客户后向信托公司推荐（银行承担托底）、信托公司审查（银行推荐和托底的一般较快）、信托计划发行、信托资金委托银行划款至信贷客户、客户受托支付，流程走下来快的银行估计也要个把月，慢则没底了。3、融资成本一般在15左右，因为信托公司要收2~3个点，银行中间业务收入要收1~2个点，还有信托计划受益人估计要10个点左右。当前因为房地产信托的收益太高，抢走了很多客户，估计低于15比较难发行。4、信托公司一般都希望做，主要看经办银行，建议你找找当地的大行试试。
房地产信托融资的模式及信用分析启示
感谢您的一路相伴
房地产是资金密集型行业，受房地产调控政策的影响，国内房地产开发投资资金来源的构成不断变化。信托融资作为重要的融资方式，伴随房地产业的发展而得到迅速发展，但其债权关系为主的融资本质、灵活多样的结构设计、隐藏在表内表外的呈现形式也增加了对房地产企业的信用分析难度。本文在对房地产信托融资的发展历程及其特点进行梳理总结后，着重介绍了房地产信托融资的模式及对信用分析的启示。本文同时属于中债资信房地产行业资金专题系列之信托篇，敬请期待下期贷款篇。
房地产是资金密集型行业，随着我国房地产市场的改革和发展，房地产开发投资资金整体保持较快增长态势，1997年以来年均复合增速为22.64%。按照资金来源分，房企开发投资可分为国内贷款、利用外资、自筹资金以及其他资金来源。在十余年的发展过程中，国内贷款的占比缓慢下降，由1997年的23.98%下降至2014年的17.41%；利用外资规模已快速降至较低水平，2014年末其占比已不足1%；自筹资金和其他资金来源则逐年上升，至2014年两者占比分别为41.33%和40.73%。值得注意的是，房地产信托以其灵活的筹资方式和较低的进入门槛获得了较快发展，房地产信托在房地产资金来源中的比重快速攀升（见图2）。
房地产信托，是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。此处所指的不动产，包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
房地产信托的发展主要受到两方面因素的影响，一方面是信托业自身的发展，另一方面是国家对房地产行业的调控。整体来看，房地产信托的发展可以分为以下几个阶段：
从房地产信托发展的历史情况来看，主要表现出以下几个特点：
一是逆周期性。即经济状况较好时，房地产信托因成本较高，受到银行等主流金融机构群体性多贷的影响，发展空间受到挤压，而经济状况较差时则正好相反，主流金融机构的群体性拒贷，使得房地产信托在融资渠道收窄的情况下成为银行信贷的有效补充。
二是融资实质性。房地产信托的种类比较多，但不管其外形如何，大部分信托计划仍是以融资为目的来设计交易结构，并没有回归信托“受人之托，代人理财”的行业本源。
三是灵活多变。在金融市场的不断变化和监管机构的日益规范下，信托模式总是在不断创新，从最初简单易行的贷款型，发展出股权型、权益型、以及相对复杂的组合型等，而近年来随着非标准类投资标的的减少，开始衍生出证券投资型信托。
房地产信托的经营模式经过近些年的发展逐渐从单一变得多元，按照投资方式来分，到目前为至主要有债权型、股权型、组合型、资产收益型和基金型等五种模式：
1、债权投资模式
债权投资模式是指信托公司以信托资金向房地产企业发放信托贷款，房企按照信托合同的约定以用款项目的现金流归还本息，信托公司定期向投资者支付信托收益和本金。
2、股权投资模式
股权投资模式是由信托公司以信托资金受让房地产企业或项目公司股权收益权，直接或间接参与所投资房企或房地产项目的经营与管理，并根据在房企中所占的股权比例或房地产项目所有权情况，将经营所得作为偿还信托投资收益及本金的来源。股权信托的操作关键在于产品到期后的退出变现问题，主要需关注两个方面：一是信托公司在项目公司中的控制地位；二是房地产项目本身的前景。
3、组合投资模式
组合投资模式是指将债权和股权相结合的方式进行投资，一种形式是信托资金以债权投资方式进入被投资企业，但约定在一定条件下债权可转换为股权，即可转债形式；另一种形式是信托资金以股权投资方式进入被投资企业，投资资金通常被分为优先级和劣后级，优先级股权约定了一系列优先分红和投资本金保障机制，劣后级股权获得剩余收益，承担更大风险；另外，还存在信托资金在获得目标公司股权的同时，受让原股东的债权及贷款债权，最后通过销售回款等方式实现债券清偿，通过溢价股权转让获得股权投资溢价。
4、特定资产收益权投资模式
特定资产收益权模式下，信托公司通过向房地产企业或项目支付价款，获得其特定资产的收益权，到期后以特定资产产生的收益或者融资人溢价回购特定资产的收益作为信托计划的收益来源。特定资产主要包括应收账款、债权、资产收益权、股权受益权、租金收益权以及土地受益权等。
5、投资基金模式
房地产投资信托基金（RealEstateInvestmentTrust，以下简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITS与一般的信托产品有所不同，它的资产证券化特色较明显：一是投资期限长；二是资金来源多是公募形式，监管十分严格；三是流动性强，其经营和财务状态透明度也更高。
在经济增速放缓和房地市场逐渐向理性回归的背景下，房地产信托资金违约可能性升高。房地产信托资金灵活性高、涉及机构和环节多，因此信托公司在风险管理方面，除加强资金监管等内控措施、信息披露制度外，主要侧重于源头控制，即担保措施。目前房地产信托担保措施主要有以下几种：
抵押担保通常是用土地使用权和在建工程等抵押。对于土地使用权而言，需关注抵押物的范围及土地使用权的划拨方式；对于在建工程而言，需要关注产权、抵押人、偿债优先次序以及抵押物的价值及其变现能力等。
质押担保目前主要指股权质押，需要注意质押股权是否属于上市公司、估值与质押率匹配性、限售期、变现能力、信托合同对基金净值的警戒线和止损线设置是否合理等。
保证担保相对前两者风险较大，多适用于具有较高资信水平和偿债能力的担保人，在实际中数量较少。
中债资信认为，上述担保行为对房地产企业资产质量将产生一定影响，在实践环节需要注意其带来的风险。首先，需关注信托资金是否存在可靠担保增信；其次，关注单笔资产的抵质押率是否过高，确保信托资金的偿还有足额的对应资产保障；再次，关注账面资产总体抵质押规模，受限资产占比过高将对公司资产的流动性和再融资能力等具有不利影响。
——附加回购的股权类信托
A公司发行“M集合资金信托计划”，总规模为3.23亿元，信托期限为24个月，投资起点为100万元，投资收益率根据投资者的资金规模有所差异：100万元≤X＜300万元，则收益率为9.3%/年；300万元≤X，则收益率为9.8%/年。
交易流程（如下图）：
为了确保信托资金的回收，信托计划里有保证担保、质押担保、土地阶段性抵押以及债务偿付差额补足等增信措施。在信用分析实务中，受评主体分别为B、C、D时，需要关注的经营要素和财务指标将各有侧重。若受评主体为B，在调研中需要明确该资产的质押情况以及其对资产质量的影响，同时需关注B公司因此而产生的或有风险；若受评主体为C，除关注房地产项目进度和回款进度等情况外，需注意对应资产的质量、价格变化和抵质押率的合理性；若受评主体为D，则需要关注其项目开发进度、价格和销售等情况与实际债务偿还节点的匹配性，并跟踪关注权益的未来变化。
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【闲聊】房地产信托融资的几种主要模式简析
信托融资可以简单地看作是一个债务融资工具，并且是私募性质的，这样说主要是想和股权融资、债券融资等方式区分开来，但并不是完全对立的，毕竟可以经过打包等方式，将私募公募化、将债权股权化等。对房地产信托融资而言同样是如此，其金融创新可能最值得探究，关于房地产信托融资大致有以下六种模式：
一、贷款型信托模式
这是最为基础，也是最简单的形式，即我们通常所说的信托贷款，委托人（投资者）投资信托公司，由信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等，并按约定向信托公司支付利息、归还本金，信托公司再向投资者分配信托收益和本金。
实际上，相较于银行贷款而言，信托贷款受规模、资金成本、期限、退出形式、资金用途、托管、风险资本计提等方面的限制，并没有什么优势。那为什么信托贷款模式还会在一定时期内受到追捧呢？这主要是因为目前能够通过银行或得贷款的房地产企业较少，并且限制较多、要求较高，而房地产的高抵押和质押等优势又使得很多银行趋之若鹜，因此信托贷款应运而生。不过，在政策的约束下，目前这种模式几乎已经无法运转。
此外，贷款模式对房地产企业有一定要求，如土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证等四证齐全，自有资金比例不低于30%、二级以上开放资质等，甚至有些还对排名有一定要求等。
二、股权型信托模式
这种方式是相对能够发挥信托公司在实业直投、投融资对赌、补充项目资本金、撬动其它资金来源等方面的优势。主要有两种方式：一是信托公司以信托资金的形式直接入股开发商、受让股权、参与增资扩股等，成为其股东，在期限等条件满足时，按约定由开发商或其它第三方根据约定价款收购信托的持股部分；二是信托公司仅用信托资金中很少的一部分入股开发商，然后将剩余的信托资金按照股东借款的形式进入开发商，同时这部分资金的偿还顺序排在银行贷款或其它债务之后。这两种形式的信托资金均可作为资本金。
此种模式的关键在于信托公司对于项目的控制地位以及股权如何退出等问题，有点类似于私募股权基金的操作模式，而目前市场上所谓的房地产信托基金多数是此类。
三、权益型信托模式
应该说该种模式是充分利用了投行思维，其主要思路是，房地产企业一般利用的资产收益权包括租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权等方式，结合信托公司的买入返售业务模式，以资产权益转让和附加回购承诺等方式与信托公司开展合作。
具体做法是，信托公司成立信托计划，向投资者募集资金，同时信托公司与房地产企业签订权益转让合同，由信托公司受让权益、房地产企业后续回购权益并提供担保，房地产企业以转让权益的信托资金投资项目等。
四、债权、股权或权益投资组合型的信托模式
前面说的三种模式也可以被组合在一起使用，如股权投资+贷款、股权投资+权益投资、股权投资+财产权信托等等，期限配置等方面均比较灵活。一般采取的风险控制措施同前文的股权模式，即通过委派董事或财务经理、股权质押、资产质押、第三方保证等方式完成。
五、类资产证券化信托模式
这种方式相对比较灵活，其关键点是加入了信托受益权，即房地产财产权信托+信托受益权转让。请注意这里的信托受益权是需要进行信托登记的。该模式的具体做法是：
第一，房地产企业作为委托人（也是次级受益人）与信托公司签订财产权信托合同，信托公司作为房地产企业的代理人，负责转让信托受益权，并收付转让款。
第二，信托公司向投资者转让信托受益权，这里的投资者也是优先级受益人。
第三，房地产企业一是负责投资项目，获取收益，并收购上述的信托受益权。
第四，信托公司是房地产企业的代理人，也是投资者的受托人。
第五，投资者与房地产企业分别是优先级与次级受益人，均是信托公司的委托人。
六、基金型信托模式
这种模式也称房地产信托基金，应该是现在最火的，因为信托与基金具有天然的联系，例如资金型信托本身就是基金。房地产信托基金的基本形式是股权投资信托计划，即信托资金以股权投资形式入股项目公司成为股东、或与房地产开发商合资成立有限合伙企业成为合伙人等。该模式比较灵活，如期限可以长短搭配，收益可以分档、分层也可以分段，还可设置封闭期-开放期或申购与赎回制度等。
此外，根据现实需求，在信托+有限合伙之外，可能还有多种组合，如信托+信托，信托+有限合伙+公司等等其它模式，这些都充分利用了信托制度和有限合伙制度的灵活性等优势。而且也可以在信托合同、合伙协议、税务优化、利益分享、团队激励、项目管理、监管合规等方面灵活调整设计，还可以像基金一样采取分期滚动发行等形式。
不过，新的监管环境下，你猜还有几种模式可以用？？？
作者：任涛
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企业如何进妒搞行信托融资
1.申请信托融资 目前有两种渠道可以选择。 一是直接找信托公司洽谈。 二是委托相关银行代为寻找信托公司。 2.科学设计一个资产包或者项目包 通过信托融资筹集的资金将用来干什么。资产包的设计非常重要，一是将直接关系到信托融资的成败;二是资产包的质量好坏，不但是信托公司、银行考察的重点，同时也是信托产品投资者是否决定购买的重点。三是资产包的好坏，将直接关系到信托融资成本的高低。在资产包的设计上，一般的企业都没有经验，专家们的建议是：企业可委托合作银行帮忙设计，请合作银行先按其风险管理程序预评估一遍，然后再与信托网接触，成功的可能性就将大大提高。 3.选择一个比较有实力的合作银行 信托融资，即受人之托，代客理财，信托公司往往是把信托产品的风险控制放在第一位加以考虑的。也就是说，信托公司通常都会要求企业开立专门的信托融资账户，专款专用，对信托资金实行封闭运行。因此，选择一个好的专款账户银行，就很重要。一是这家银行能帮企业发行信托融资出谋划策;二是这家银行与合作的信托公司有着良好的合作关系。 4.具体问题的确定 信托产品的规模、预计年回报率、期限、管理费、利得财富、手续费等具体问题的确定需要企业与信托公司、与银行进行洽商而定。对于这一点，专家们的建议是：企业应请信托公司、合作银行提供一些相关的、已经发行的信托产品加以借鉴。相关知识：信托融资方式具有以下特点一是融资速度快。目前信托产品筹资周期较短，与银行和证券的评估、审核等流程所花时间成本相比，信托融资时间由委托人和受托人自主商定即可，发行速度快，短的不到三个月。二是融资可控性强。我国法律要求设立信托之时，信托财产必须与受托人和委托人的自有资产相分离。这使得信托资产与融资企业的整体信用以及破产风险相分离，具有*部信用保证和风险控制机制。银行信贷和证券发行都直接影响企业的资产负债状况，其信用风险只能通过企业内部的财务管理来防范控制。三是融资规模符合中小企业需求。目前信托融资的规模往往很有限，这一特点与中小企业的融资需求相吻合。中小企业由于经营范围和规模较小，对融通资金的需求量也很有限。因此资金募集的水平同中小企业的融资需求相对应，信托的成本对于中小企业来讲也处于可以接受的范围。
信托融资方式?-会计学堂
信托融资是一种比较常见的融资方式，它是通过具有信托关系的标准化程序提供资本，以帮助企业和个人解决资金问题。
信托融资是指法律上设立信托关系，受托人将有偿把受托资产投放于信托。信托期限到期前，受托人按规定进行结算或投放投资。
信托融资方式分为受托式信托和受益式信托。受托式信托指受托人将有偿把自己的受托资产投放于信托；而受益式信托则是受托人把自己的受托资产投放于信托，由信托或一定期限内将受托资产投放于投资项目，获得的投资收益（包括本金和收益）减去所受利息后作为补偿向受托人返还。
信托融资的优势在于能够较快构建完整的信托机制，能够把企业资金固定化，而且在资金流动性方面也相对灵活，可以把资金安排得更加合理，在一定程度上提高了资金使用效率，也能够较快落实融资要求。
拓展知识：信托融资有一定的费用，可以分为信托机构的服务费、委托费和营销服务费等。其中，信托机构的服务费一般包括管理费、财务管理费、违约风险担保金等；委托费主要包括审批费和手续费；营销服务费包括招商费和市场费等。
金融业信托资产的来源核算是指在通过信托所管理的资产，主要是对资产来源的明确核算。具体而言，就是要核算出资产的历史从何而来，同时要追踪每一笔资产来自于何处。核算的内容包括投资者报酬的累计，征收税费的累计，资本金的累计等等，它们都有可能影响到未来的收益。拓展知识：核算的过程还应该包括对资产的监管和检查，以确保资产的安全性和价值的保持，这样才能确保投资者的收入收益。答
同学你好，债券投资体现的不是金融信托关系，体现的是债权债务关系。答
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房地产信托几种投融资模式的优缺点分析
一、贷款型信托融资模式：
在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
特点及优劣势：
1.对公司(项目)要求：“四证”齐全自有资本金达到35％二级以上开发资质项目盈利能力强。
2.要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。
3.退出方式：偿还贷款本金。
4.融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。
5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。
6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%-20%居多。
7.优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。
8.劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。
二、股权型信托融资模式：
在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。
特点及优劣势：
1.对公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强
2.要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保
3.退出方式：溢价股权回购
4.融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果
5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划
6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。
7.股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）
8.优势：
（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；
（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润
9.劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。
三、混合型信托融资模式（夹层融资型）
债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。
特点及优劣势：
1.对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目
2.要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购
3.融资金额：一般在5亿以上
4.融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长
5.融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年
6.优势：
（1）信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构。
（2）债权部分成本固定不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。
7.劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。
四、财产受益型信托融资模式
利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。
特点及优劣势：
1.对信托财产要求：
（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；
（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业
2.要求风险控制机制：
（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；
（2）回购承诺及第三方担保
（3）物业抵押、股权质押等
3.退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权
4.融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定
5.融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用
6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量
7.优势：
（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。
（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。
8.劣势：物业租售比过低导致融资规模不易确定
（来源：网络)
信托和基限门罪假门老染乎金的区别是什么？
信托和基金的区别： 1、在安全性方面，信托与基金的区别是信托产品的安全性高于基金，风险较低； 2、在投资渠道方面，信托与基金的区别是信托产品的投资范围相当广，既可以投资证券等金融产品，也可以投资实业，而证券投资基金的投资范围目前只限于股票和债券。 3、信托与基金的区别体现在法律方面。证券投资基金适用的法律为《证券投资基金法》及其配套规定，如《证券投资基金信息披露办法》、《证券投资基金销售管理办法》、《证券投资基金运作管理办法》等。而证券投资集合资金信托计划适用的法律为《信托法》及其配套规定，如《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《银监会关于进一步加强信托投资公司监管的通知》、《银监发关于规范集合资金信托业务问题通知》等； 4、信托与基金的区别体现在监管方面。证券投资基金的募集，必须经过证监会的批准，运行中受证监会及其派出机构的监管。而证券投资集合资金信托计划的募集无需银监会的批准，但需要依法履行报告义务，并在运行中接受银监部门的监管； 信托与基金的区别体现在资金募集方面。就信托而言，信托公司接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于5万元，异地推介集合信托计划的，每份合同金额不得低于100万元。此外，据报道，为抑制投资过热，上海银监*规定信托公司在其推介的信托计划中投入占信托发行规模5%的自有资金。而基金没有改等要求； 5、信托与基金的区别体现在投资流动性方面的不同。开放型的证券投资基金，基金份额的回赎和转让都没有大的限制，封闭式基金，通常都在证券交易所上市，流动性也较强（但转让时通常折价较高）。而对于信托计划，在信托期限届满之前，不得回赎，但可以依法转让，流动性较差。
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